房屋维修项目施工管理

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1、房屋维修项目施工管理 一、房屋修理施工项目管理概述 房屋修理工程施工项目管理工作,是以修理施工生产活动为中心,贯穿于修理施工的全过程。房屋是不动产,是固定不变的实体,其式样多、结构类型复杂,修理工程有特定的用户与使用要求,故管理变异性大、困难多。为了高效、优质、低成本地完成修理项目的施工任务,提高修理工程施工的经济效益,物业管理公司必需做好修理施工项目的管理工作。 1.修理施工项目管理概念 房屋修理施工项目管理,就是对完成修理建筑产品的施工全过程所进行的组织和管理。房屋修理施工过程是指从接受修理施工任务到工程交工验收的全部过程。这个过程包括:签订房屋修理工程合同、施工组织与预备、施工调度与管理

2、、质量管理与施工安全以及竣工交验等。 房屋修理施工项目管理是针对房屋修理工程施工所进行的一系列组织与管理工作的总称。由于房屋修理施工项目的特点,打算了房屋修理施工项目管理是一项综合的、复杂的施工生产管理活动。一方面,它是直接从事房屋修理施工活动的修理施工企业生产管理中的重要组成部分;另一方面,它也是物业管理公司房屋修理管理的重要内容。 依据管理的主体不同,房屋修理施工项目管理可分为甲方的项目管理和乙方的项目管理。这两种管理除了管理主体所处的地位不同外,其管理方法和内容基本全都。 2.修理施工项目管理的主要任务 修理施工项目管理的主要任务是贯彻修理工程的施工程序,合理支配人力、物力、财力,不断更

3、新修理技术,在保证质量及工期的前提下,提高劳动生产率,降低修理工程施工成本,增加盈利;在修理施工中,运用科学管理的方法与职能,对修理工程计划、生产、技术、物资、劳力和财务进行业务管理,对修理工程质量、工程成本和进度进行合理、有效的掌握。 3.修理施工项目管理的基本内客 房屋修理施工项目管理贯穿于整个施工阶段,在施工全过程的不同阶段,施工管理工作的重点和详细内容是不相同的。施工管理的实质应是对施工生产进行合理的计划、组织、协调、掌握和指挥。在施工中,人力组织得是否合理,物力是否得到了充分利用,财力用得是否得当,机械设备和劳动力搭配得是否合适,施工方案是否先进牢靠等,都直接影响房屋修理的成效。全部

4、这些,需要在施工过程中经过科学的支配、精密的计算和合理的组织管理,这些课题就构成了施工项目管理的全部内容。房屋修理施工项目管理的内容一般包括: (1)落实修理任务,签订承包合同。 (2)在工程开工前,解决住户临时迁移,做到水、电、道路通畅,并支配大宗材料堆放,设备安置进场,确定施工方案等各项预备工作。 (3)组织均衡流水立体交叉施工,并对施工过程进行质量掌握和全面协调工作。 (4)加强对修理现场的平面管理,合理利用空间,促进文明施工,创文明施工现场。 (5)做好参与项目施工的各方的协调工作并开展合同管理工作。 从以上内容看,房屋修理施工项目管理还包含企业的其他专业管理,如计划、技术、质量、材料

5、、机械、成本等管理内容。施工项目管理是综合性的管理,它正是要运用这些专业管理方法对修理工程实施全过程的管理。 二、房屋修理施工预备工作 1.房屋修理施工预备工作的任务 施工预备系指修理工程开工前,甲、乙双方在组织、技术、经济、劳力和物资等方面,为保证工程顺当开工而事先必需做好的一项综合性的组织工作。修理工程应依据工程量的大小及工程的难易程度等详细状况分别编制施工组织设计(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工说明(小型工程)。 施工预备工作,是房屋修理工程组织施工和管理的重要内容。在工程开工前,必需有合理的施工预备期。施工预备工作的基本任务是把握房屋修理工程的特点、进度要求,摸清施工的客观条件

6、;从技术、物资、人力和组织等方面为房屋修理工程施工创造一切必要的条件。专心细致地做好施工预备工作,对充分发挥人的积极因素,合理组织人力、物力,加快施工进度,提高房屋修理工程质量,节省资金和原材料等,都起着非常重要的作用。 实践证明,凡是重视施工预备工作,开工前和施工中都能专心地、细致地为施工生产创造一切必要的条件,则该项修理工程就能够顺当完成;反之,忽视预备工作,仓促上马,虽然有着加快工程进度的良好愿望,但是往往事与愿违,工程进行中缺东少西,延误时间,铺张力气,有的甚至被迫停工,最终不得不反过头来,补做各项预备工作,这样必定推迟工程进度,造成不应有的损失。 2.修理施工预备工作主要内容 修理施

7、工组织预备工作的内容许多,其主要内容有以下几个方面: (1)对修理工程应摸清施工现场状况,包括电缆、电机以及煤气、供暖、给排水等地下管网及其走向,并平整好现场; (2)修理工程设计图纸齐全; (3)编制施工组织设计或施工方案获得批准; (4)材料、成品和半成品等构件,能间续进入现场,确保连续施工; (5)领取建筑施工执照; (6)安置好需搬迁的住(用)户,切断或接通水、电源; (7)落实资金和劳动力计划。 3.修理工程施工组织设计 施工组织设计是全面支配施工的技术经济文件,是指导施工的主要依据之一。正确编制和全面贯彻施工组织设计,是保证顺当施工的首要条件,也是修理工程必不可少的组织措施。 (1

8、)施工组织设计的主要任务。施工组织设计任务主要包括以下几个方面: 规定最合理的施工程序,保证以最短的工期完成修理工程,并按期投入使用; 采用技术上先进、经济上合理的施工方法和技术组织措施; 选定最有效的施工机具和劳动组织; 周密计算和支配人力、物力,保证均衡施工; 制定正确的工程进度计划,找出施工过程中的关键问题; 对施工现场的平面和空间进行合理布置与管理等。 (2)施工组织设计内容。依据修理工程的不同规模和技术要求的差异,分别编制施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明。施工组织设计或施工方案(施工说明)的内容一般包括以下几个方面: 工程概况。包括工程地点、面积、投资、修理工程内容、

9、工期、主要工种工程量、材料设备及用户搬迁时间等。 单位工程进度计划。 施工任务的组织分工和支配,总包、分包的分工范围,物业管理公司、修理施工单位和设计单位的三方协作关系。 劳动力组织及需要量计划。 主要材料、预制品、施工机具需要量及旧料代用计划。 生产、生活临时设施计划。 施工用水、用电、燃料的供应方法。 施工现场总平面图,包括:标明应清理的现场障碍物、给定定位坐标、地下管网状况、水电源的接设、消防设备位置、现场材料的存放位置和道路设置。 保证工程质量及安全生产的技术组织措施。 各项技术经济指标等。 三、施工阶段管理工作 1.施工调度工作 由于修理工程施工的可变因素多,以及计划工作不可能非常精

10、确,在修理施工中总会出现不协调和新的不平衡。施工调度就是以工程施工进度计划为依据,在整个施工过程中不断求得劳动力、材料、机械与施工任务和进度要求之间的平衡,并解决好工种与专业之间衔接的综合性协调工作。 施工调度工作,是准时平衡、解决矛盾、保证正常施工的手段。其主要任务为: (1)经常检查、督促施工计划和工程合同的执行状况,进行人力、物力的平衡调度,促进施工生产活动的进行。 (2)组织好材料运输,确保施工连续性,监督检查工程质量、安全生产、劳动防护等状况,发觉问题,找出原因、提出措施、限期改正。依据天气预报,做好雨季施工工作。 2.施工现场管理 (1)施工现场经常性管理。施工现场管理是以施工组织

11、设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据,在施工现场进行的各种管理活动。现场管理要指派专人负责,并贯穿到整个工程的始终。 修理工程施工现场管理工作的主要内容有: 修建或利用各项临时设施,支配好施工衔接及料具进退场,节省施工用地; 按计划拆除旧建筑,排解障碍物,清运渣土等; 留意生产与住(用)户安全,在拆除与翻修时,设立施工防护标志,处理好与毗邻建筑物或构筑物的关系。 (2)施工现场材料管理。修理施工材料现场管理是指一个工程对象、一个施工现场的材料供应管理工作的全过程。现场材料管理是管好、用好材料的基本落脚点,是衡量修理施工企业管理水平和实现文明施工的重要标志。 修理施工现场材料管理的内容

12、主要有: 依据施工进度和场地大小,有计划地组织建筑材料分期分批进场,以满意工程连续施工的需要; 按施工材料需用计划,实行材料限额领料与核算制度,并做好现场材料的检查、保管; 加强现场平面管理 ,依据施工进度变化准时调整材料堆放位置; 准时回收旧料、废料,做好修旧利用; 修理工程竣工后,准时清理现场,将剩余材料进行清点,并办好转、退料手续。 (3)施工现场机械设备管理。现场机械设备管理的目的就是要充分发挥机械的效率和机械化施工的优越性,更好地为生产服务。机械设备应贯彻预防为主、修理并重的原则。设备在使用过程中,要尽量避免发生故障,以免影响生产和人身安全。 (4)施工班组管理。施工班组管理的主要任

13、务是积极采用科学的管理方法,学习和采用先进施工工艺和操作技术,优质低耗、均衡快速地完成修理任务。 3.施工安全管理 专心贯彻执行安全生产管理制度,是搞好房屋修理工作的一项重要措施。因此,要加强对安全生产工作的领导,建立健全安全生产管理制度,严格执行安全操作规程,确保安全施工。 安全检查机构或人员必需专心执行安全生产的方针、政策、法令、条例,经常对现场作业进行安全检查,并组织职工学习安全生产操作规程。生产活动中施工人员受到严重伤害的事故有物体打击、高空坠落、机械伤害等。此外,由于施工方法不当,施工质量低劣,发生倒塌也会造成重大事故。为了预防这些事故的发生,施工单位的领导应经常对施工人员进行施工现

14、场安全生产教育,包括进入现场必需戴安全帽;高空、悬空作业,无安全设备的,必需系好安全带;高空作业时,不准往下乱抛材料、工具、垃圾等;各种电动机械设备,必需有有效的接地和安全防护装置才能开动使用;各种机械设备,必需做到定机、定人;凡未经短期训练的人员,严禁使用与玩弄机电设备;吊装区域不得任凭入内,起吊时吊臂旋转半径范围内不准有人停留和行走,警戒措施要做好。 四、房屋修理工程验收 竣工交验必需符合房屋竣工交验的条件和质量评定标准,才能通知有关部门进行竣工验收。合格签证后才能交付使用。 1.工程交验的详细条件 (1)符合修理设计或修理方案的全部要求,并全部完成合同中规定的各项工程内容。 (2)做到水通、电通、路通和建筑物四周场地平整,供暖通风恢复正常运转并具备使用功能。 (3)各种施工技术资料预备齐全。 修理施工单位应依据各地城市建设的档案管理的有关规定,对施工技术资料进行分类整理,装订成册。一部分资料移交房产管理机构,一部分资料自留归档。 竣工图整理。凡按图施工的工程应以原有施工图作竣工图,工程变更不大的可利用原有施工图修正即可,对于变更较大的工程,必需重新绘制竣工图。竣工图必需加盖竣工图签,经复核无误,施工负责人签字后方能归档。 2.房屋修理工程验收的依据 (1)项目批准文件; (2)工程合同; (3)修理设计图纸或修理方案