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1、房地产可行性研究概论一、可行性研究的内容可行性研究的全然目标是实现项目决定打算的科学化、平易 近主化，削减或幸免投资决定打算的掉误，进步项目开创扶植的 经济、社会和情形效益。可行性研究的重要内容有：项目概况；（2）开创项目用地的 现场查询拜望及动迁安排；（3）市场分析和扶植范畴切实事实上定; 筹划设计阻碍和情形爱护;资本供给；情形阻碍和情形爱 护；（7）项目开创组织机构、治理费用的研究；（8）开创扶植筹划； 项目经济及社会效益分析;（10）结论及建议。二、可行性研究的工作时期投资机会研究。该时期的重要义务是对投资项目或投资偏向 提出建议，即在必定的地区和部分内，以天然资本和市场的查询 拜望推测
2、为差不多，查找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，重要依附笼统的估量而不是依附具 体的分析。该时期投资估算的精确度为30%，研究费用一样占总 投资的0.2%0.8%。假如机会研究认为可行的，就能够进行下一 时期的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的差 不多上，进一步对项目扶植的可能性与潜在效益进行论证分析。 初步可行性研究时期投资估算精度可达20%,所需费用约占总投 资的 0.25%1.5%。具体可行性研究，即平日所说的可行性研究。具体可行性研 究是开创扶植项目投资决定打算的差不多，是在分析项目在技巧 上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决定打算的关键步 调。这一时
3、期对扶植投资估算的精度在10%，所需费用，小型项 目约占投资的L0%3.0%，大年夜型复杂的工程约占0.2%1.0%.项目标评估和决定打算，按照国度有关规定，关于大年夜中 型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位托 付有资格的咨询评估单位就项目可行性研究申报进行评估论证。 未经评估的扶植项目，任何单位不准审批，更不准组织扶植。三、可行性研究步调可行性研究按5个步调进行：（1）接收托付；（2）查询拜望研究； （3）筹划选择与优化；（4）财务评判和公平易近经济评判；（5）编制 可行性研究申报。房地产可行性研究第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：房地产可行性研究计策分析第3
4、操作环节：设计成功的可行性研究流程第4操作环节：撰写杰出的可行性研究申报书 第5操作环节：若何调和可行性研究投资预算 第6操作环节：从全局动身进行可行性研究应用指南可行性研究平日是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然 后画出靶心。中国房地产成长的时期性局限，导致市场的不确信 身分较多，项目成败的回旋余地也较大年夜如斯也罢，最危险 的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。房地产可行性研究实战操作 手册从有用的角度总结了房地产可行性研究的要点与法度榜 样，并将之纳入整体计策设计。第1操作环节：成功近出投资第一步1 -透视平易近地产可行性研究房地产开创项目标可行性研究是在投资决定打算之前对拟开 创的项目进行
5、周全、体系的查询拜望研究和分析，应用科学的技 巧评判方法，得出一系列评判指标植，以最终确信该项目是否可 行的综合研究。一样来说，可行性研究是以市场供需为容身点，以资本投入 为限度，以科学方法为手段，以系列评判指标为成果，它平日要 处理两方面的问题：第一是要确信项目在技巧上可否实施；第二是若何才能取得最佳的效益（主假如经济效益）。从房地产项目开创的实际情形来看，单从建筑施工技巧上 讲，一样不存在一时无法冲破的重大年夜难点，不管是大年夜跨 度桥梁，照样超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大年夜桥，及 高达420米、88层的金茂大年夜厦和高达468米的东方明珠塔 确实是专门好的佐证。可见，关键在于投资的
6、回报，即可否取得 最佳的经济效益，并兼顾社会效益和情形效益。2、项目投资制胜第一法宝一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。 在该时期，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问 题。因此，一个投资筹划有成功的可能性，或者说其是可行的， 也并不料味着该项目是合适的。一般情形下，可行性分析要研究 的不仅仅是一个筹划，而是同时研交多个筹划，有时几个筹划都 可能是可行的，同时都专门可能具有吸引力。要在多个可行筹划 中优选出最优良筹划，研究人员只能在可行性分析的差不多上， 综合推敲市场、资金、风险等各方面的问题，综合评判合理弃取。 可行性研究，至少要能精确地答复这么三个问题：a、这项目是
7、可行的照样弗成行的b、假如可行，可行到什么程度c、假如投资，可能碰到的最坏的情形是什么，对此应作什么运算第2操作环节：房地产可行性研究计策分析 分析角度一：社会经济环免对房地产市场的阻碍房地家当不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地家当算 作公平易近经济的喷头家当”来对待是缺点的，这并不仅仅是 个说法问题，而是一个最全然的熟悉问题：到底是房地家当带动 公平易近经济的成长照样公平易近经济的成长带动房地家当的成 长？假如把那个问题搞倒置了，在形势的确信上就会显现全然性 的掉误。不管当局照样企业都邑导致“先工资主”的决定打算偏 向。如年代初海南、惠州、北海等地显现房地家当畸形膨胀，大 年夜起大年夜落
8、，差不多上疏忽本地公平易近经济成长情形，主 次倒置，没有摆正房地家当的地位所带来的后果。分析角度二：本地当局行政行动对市场的阻碍一些处所当局的都市筹划及筹划操纵程度对本地房地产开创 有着直截了当的阻碍。众所周知，在都市筹划治理比较好的张家 港市及江阴市，房地产开创一向处于比较安稳的状况。超前而科 学的筹划、有效的范畴操纵、严格的筹划治理，使这两个都市的 房地产开创幸免7盲目标、一窝蜂的现象，本着配套一片、开创 一片、治理一片的原则，那个地点的小区室庐市场全然上没有显 现供大年夜于求的情形，所有楼盘的预售成就都专门好。与此形 成比较的是，许多都市的地盘批出范畴严峻掉控，房地产市场治 理纷乱，造成
9、地盘炒卖现象严峻，商品房供给量过大年夜，市场 价格起落过剧，处所当局筹划治理不当，给成长商们带来了专门 大年夜的风险。分析角度三：街区情形对房地产营销的阻碍古北新区并非上海闹市区，楼价何故如斯昂贵？本来，由80 年代起领先开创的第一个上海外贸区一一虹桥开创区，跟着愈来 愈多外商人驻办公，邻近的古北新区天然成为外商购买或租赁室 庐的重要目标。区内满是豪华室庐，住户大年夜部分是港、台同 胞及外国人，因此成为上海唯一一个名副事实上的境外人士栖身 区。这使古北新区享有专门高的有名度，并天然形成了一个专门 的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多同时舍得 花大年夜价格，故此售价及房钱曾一向稳步上
10、扬。进入1996年 今后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的处所。从古北新区的例子能够看出，房地产的价值看起来并不完全 取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区情形有关。正因 为有虹桥开创区的成长，才产生了对古北新区崇高室庐的需求， 虹桥开创区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区 功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。*投资商自身前提考察1、考察你的体会隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都弗成能对本身完 全不明白得的范畴进行投资，房地产投资也是如斯。即使是差不 多在房地家当内有必定资格的企业，假如该公司往常是开创市内 写字楼的，现在目标投资对象是郊差别墅，那么能不克不及推敲
11、 呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开创体会的人才，不 然照样慎重为好。因此，工作并不是绝对的，当你认为“体会” 这一风险也值得冒的时刻，就不必在那个问题上多考虑了。2、考察你的投资方法因为企业背景和实力不合，各房地产投资企业的项目投资方 法也不一样。也许你的企业从来可不能在建一幢楼后靠出租来猎 取经久回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开 创，那么对那些合适于长线开创的项目和适于长钱投资的地区， 你就要三思而后行了。有时刻一个好项目，到了某些房地产企业 手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉落。3、考察你的融资才能每一个房地产项目标开创都邑碰到假贷和融资问题。问题是 你的假贷渠道和
12、融资渠道是否靠得住，假如项目建到一半而你的 后续资金又无人供给，那可要人命了。笔者见到许多如许的工作: 一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本 差不多上升了一半，如斯就算建好了也无利润可言了，明摆着是 亏本的生意。分析角度四：投资商的自身前提对营销的阻碍鄙谚 说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是弗成能批 谬自身的前提进行分析的。一家公司弗成能什么样的项目都能开 创，也弗成能什么样的风险都敢去冒，因此在考察一个地区、一 个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地衡量：本公司适不 合适于那个地区去投资，适不合适于投资那样的项目。第3操作环节设计成功的可行性研究流程步调A
13、人员安排组合项目内容 人数负责项目费用 时刻注册房地产估价师造价工程师市场查询拜望和分析人员经济分析专家制造人员社会学，情形等专家步调B :市场分析a、宏不雅身分分析房地产开创商在一个国度的某个地区拟进行房地产投资时， 起重要推敲的是该国的宏不雅身分如政治、经济、文化、地舆地 貌、风气适应及宗教崇奉，有无地区冲突或斗争产生的可能性。b、区域性身分分析一样来讲，项目地点国内部地区之间的成长是不均衡的，差 别老是不合程度地存在，仅研究其宏不雅身分还不敷、还必须对 项目地点区域进行身分分析，这是因为：起首宏不雅经济对区域 经济的阻碍程度不合，对有的区域阻碍大年夜，有的区域阻碍小； 其次 区域经济成长
14、受宏不雅经济的阻碍存在着“时滞现象，宏 不雅的经济近况往往要经由一段长时刻今后才能对区域经济的成 长产生阻碍，有的地区反响快，有的地区则滞后性较为明显，投 资时必须加以推敲；其三国度特定的地区经济使得某些区域经济 或多或少受宏不雅经济波动的阻碍，甚至形成于宏不雅经济趋势 相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际 本钱依附程度相对较低，即使在我国宏不雅经济调剂时代，国内 资金重要的情形下，其国际本钱所受阻碍较小，这些地区的项目 受到冲击也较小。c、微不雅市场分析对拟投资项目地点地区的房地产微不雅市场的分析能够分成 以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与 投资项目
15、同类型的物业市场分析。步调C：市场推测a需求推测需求推测确实是以房地产市场查询拜望的信息、数据和材料 为依照，应用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变更趋 势进行分析和推测，从而揣摸出为了市场对该类物业的需求。b供给推测供给推测确实是以房地产市场查询拜望的信息材料和数据为 依照，应用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变更趋势 进行分析，从而推测为了市场上该类物业的供给情形c推测方法平日能够分为时刻序列分析法和因果关系分析法。时刻序列分 析法又可分为：移动平均法，指数腻滑法等；因果关系分析法可 分为：线性回来法、非线性回来法、仿照法等。步调D:成本测算在房地产开创项目标可行性研究中，项目
16、标成本测确实是重 要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的精确与 否，如同对租售市场的推测一样，对项目标经济效益有重大年夜 的阻碍，但相对而言，成本测算较易把握。一样来讲成本构成包含以下四个部分：A地盘前期费：指取得合理的地盘的权证，完成地盘上现有建筑 物的拆迁，开通施工用水、用电、门路以及完成场地平坦为止所 要的费用。依照取得上处所式的不合，又可分为新征地盘前期费、 旧区改革前期费和地盘批租费三种类型。B设计和建筑安装工程费：指完成场地的三通一平今后，从筹划 设计到土建工程、设备安装、装潢工程及小区配套、小区绿化停 止所包含的费用。C市政配套费：指项目开创时必须向都市市政扶植所交付的配套 费，主假如因为新增房地产项目所引起的水电费。
