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1、厦门竹坝豪生美庐度假村酒店项目可行性研究报告目 录第一章 总论31.1项目概要31.2项目建设单位概况61.3可行性研究范围及内容71.4可行性研究报告编制依据7第二章 项目背景及建设理由9 2.1项目背景9 2.2投资的必要性10第三章 市场分析13 3.1旅游市场前景分析13 3.2项目市场前景分析15 3.3销售价格分析15第四章 项目选址与建设条件17 4.1项目选址17 4.2 用地性质、拆迁及地块现状18 4.3自然条件19 4.4工程地质条件20 4.5外部辅助条件25第五章 建设方案27 5.1总体规划与分期实施方案27 5.2总平面布置方案29 5.3结构设计 30 5.4公
2、用工程31第六章 环境保护与节能356.1环境保护356.2节能39第七章 项目实施方案40 7.1 组织机构与人力配置40 7.2 项目实施进度计划40第八章 投资估算及资金筹措42 8.1 投资估算42 8.2总投资及资金筹措计划46第九章 财务评价和不确定性分析47 9.1财务评价的依据及基础数据、参数的选取47 9.2财务评价 47 9.3不确定性分析53第十章 风险分析与对策 56 10.1 风险分析5610.2 风险对策57第十一章 社会评价60第十二章 主要结论与建议62 12.1 主要结论62 12.2 问题与建议63附件1、厦门市同安区发展和改革局关天核准厦门莲福旅游发展有限
3、公司竹坝美庐度假村酒店建设项目的函同发投2008函26号；2、建设工程用地规划许可证复印件；3、建设单位法人营业执照；4、建设工程规划许可证复印件；5、厦门市国有土地使用权有偿出让合同书；6、厦门市土地房屋权证，厦地房证第地00006270号；厦国土房证第00746495号；厦门国土房证第00748373号；7、厦门市环境保护局同安分局关于厦门莲福投资有限公司竹坝美庐度假村一期工程项目及环保配套设施建设情况确认函；8、厦门市同安发展和改革局关天新圩云头-竹坝温泉管道工程投资概算的函；9、关于“厦门莲福旅游发展有限公司”变更为“厦门莲福投资有限公司”的批复：准予变更登记通知书；10、果园地租凭合
4、同；11、厦门美庐豪生大酒店前期技术支持及委托管理框架协议；12、该项目可行性研究的委托书；13、T2005G01挂牌地块变更后界址图；14、建设工程设计方案批复通知书，含项目总平面图及鸟瞰图；15、地质勘探点平面布置图。第一章 总 论1.1项目概要1.1.1项目概况项目名称：厦门竹坝豪生美庐度假村酒店。项目立项申请时曾名命为“厦门竹坝美庐度假村酒店”并经厦门市同安发展和改革局批复，在办理一期的前期手续时均使用该名称。因后与世界500强之一的豪生国际酒店集团合作经营，故改为“厦门竹坝豪生美庐度假村酒店”。建设单位：厦门莲福投资有限公司。由厦门莲福投资有限公司联手世界500强企业豪生集团合作开发
5、。项目负责人：苏聪凯。建设地点：厦门市同安区竹坝华侨农场。建设内容与建设规模：主要建设别墅、公寓式酒店、客房等配套设施，全部按五星级酒店标准装修配套到位。酒店配套有SPA高级会所、多个高级会议中心、中西餐厅、精品超市、商务中心、网球场、游泳池、高尔夫果岭练习场以及4万平米生态休闲果园。工程总建筑面积28510.54m2。其中一期工程建筑面积13870.45 m2，含有单栋别墅15套及联排别墅68套。二期工程建筑面积14640.09m2，含有一栋高层酒店和8栋独栋别墅式酒店及一栋联排别墅式酒店。工程总用地面积37741.02m2。建设期限：一期工程主体已经完工，进入装修阶段。关键线路在二期工程。
6、预计二期工程总工期为20个月，自2010年11月至2012年6月。总投资：工程总投资20021万元，其中建设投资18811万元，建设期利息1210万元。资金来源：建设资金由建设单位筹集，其中资本金7021万元，银行贷款13000万元。1.1.2主要技术经济指标项目主要技术经济指标汇总详见表1-1。表1-1 项目技术经济指标汇总表序号项目单位数量备注1工程指标1.1总用地面积37741.02 1.2总建筑占地面积8302.99 1.3总建筑面积28510.54 1.4一期建筑面积13870.45 1.5一期建筑占地面积7131.59 1.6二期建筑面积14640.09 其中：地上建筑面积1237
7、5.90 地下建筑面积2264.19 1.7二期建筑占地面积1171.40 1.8新建筑层数层 1.9建筑密度%22.00%1.10容积率倍0.70 1.11绿化率%40.00%1.12总客房数间194 其中：一期客房数间83 二期客房数间111 1.8机动车停车位辆145其中：一期停车位辆83室内 二期停车位辆62地上36辆(室内12辆)2投资地下27辆2.1总投资万元20021 2.2其中：建设投资万元18811 2.3 建设期利息万元1210 3经济指标3.1平均年经营收入万元13955 3.2平均年利润总额万元4483 3.3平均年净利润万元3451 3.4平均年投资收益率%22.39
8、%资本金净利润率%49.30%3.5项目投资财务内部收益率%13.05%所得税前项目投资财务内部收益率%8.48%所得税后3.6项目投资财务净现值万元1748 所得税前，ic=8%项目投资财务净现值万元570 所得税后，ic=8%3.7资本金财务内部收益率%12.90%3.8盈亏平衡点盈亏平衡点（出售率）%盈亏平衡点（销售额）万元3.9利息备付率%9.58 偿债期平均3.10偿债备付率%1.08 偿债期平均1.2项目建设单位概况项目开发单位厦门莲福投资有限公司成立于2007年2月，最初名称为厦门莲福旅游发展有限公司，于2008年10月更名为厦门莲福投资有限公司。法定代表人：叶水省，公司法定住所
9、：同安区竹坝华侨农场88号105-106室；公司代码号：79805479-5；注册资金：人民币伍仟万元；公司设立董事会，由叶水省当任董事长，具体股东组成情况：叶水省股东，苏聪凯股东。公司经营范围：从事生态旅游景点的投资、开发和经营；房地产投资、开发与经营；从事酒店经营管理；物业服务；承接土石方工程（不含开采）、房屋建筑施工工程业务；园林绿化。经营期限：2007年02月12日至2027年02月11日。1.3可行性研究范围及内容本报告主要通过对项目建设的背景、意义、需求分析、建设条件、建设规模与方案、环境影响、总投资和综合效益等进行分析预测，对项目建设的技术、经济、环境可行性做出评价。1.4可行性
10、研究报告编制依据厦门市城市总体规划；厦门市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，2006年2月19日；厦门市同安区发展和改革局关天核准厦门莲福旅游发展有限公司竹坝美庐度假村酒店建设项目的函同发投2008函26号；建设用地规划许可证（2007）厦规同用地第0226号；厦门市国有土地使用权有偿出让合同书；厦门市土地地房屋权证，厦地房证第地00006270号；厦国土房证第00746495号；国家现行有关技术规范；项目工程地质勘查报告；项目环境影响报告表；建设单位提供的其他相关资料；关于“厦门莲福旅游发展有限公司”变更为“厦门莲福投资有限公司”的批复：准予变更登记通知书（厦同）登记内变字zi008第
11、2042008100980004号；建设工程设计方案批复通知书（2007）厦规同方案第0219号；建设单位委托我公司开展该项目可行性研究的委托书。第二章 项目背景及建设理由2.1项目背景根据厦门市城市总体规划（20042020年）和厦门市同安区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，厦门城市总体规划以建设我国东南沿海中心城市为总体发展目标，以建设海湾城市、港口风景旅游城市为发展核心。今后厦门总体发展策略为“优化本岛，整合湾区，拓展同安和翔安东部”。 厦门建设未来的组团式海湾型城市，海岛与海湾组团组合式空间布局结构将是“一心两环、一主四辅八片”。即以厦门岛为中心城区，同安区是“四辅”的关键辅城之一。同安十一五规划指出：同安不仅要建设工业基地、物流集散基地，更要建设和发展休闲旅游基地。同安发展历史悠久，文化底蕴深厚，旅游资源十分丰富。应充分发挥丰富的旅游资源和良好的生态环境优势，依托原有的旅游业基础，抓住21世纪休闲旅游的发展机遇，大力发展休闲旅游业，把同安
