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1、写在前面面的话关于市场场调查报报告:市场调查查的目的的就是为为策划提提供有力力数据依依据、为为决策提提供依托托，故鄙鄙人认为为市场调调研报告告不需要要华丽的的词藻和和绚丽的的图片来来混淆视视听，我我们只需需将项目目客观、简简洁、明明析反应应出来即即可，过过长的篇篇幅会另另看报告告的人产产生疲倦倦感，所所以也不不需要像像写项目目可行性性分析报报告那样样长篇大大论。本本报告侧侧重于调查、分分析的是是“一品天天下”商业地地产。因同调查查一个项项目，鄙鄙人的报报告有可可能会与与我的pparttnerr有雷同之处处，并非互相相抄袭，只只是相互互交流而而已，这这点也大大可不必必对公司司隐瞒，我我也相信信团
2、队的的力量才才是坚不不可摧的的。关于提交交的部分分附加资资料：关于现场场管理制制度、销销售手册册及各种种表单相相信公司司已有全全套完整整资料，就就不再现现丑了，其他资料中部分为原创，部分为台湾一商业地产专家交授于本人，都有注明。一品天下下项目市市场调查查报告被调查项项目：一一品天下下美食商商业步行行街调查日期期：077年3月月9日、3月100日、3月月12日日。调查人：黄琼云云、曹磊磊报告人：黄琼云云调查情况况：一、项目目基本情情况（一）、项项目简介介一品天下下项目位位于青羊羊羊西线线黄忠大大道（AA段）两两侧，规规划占地地面积3300余余亩，建建筑总面面积466万平方方米。由由元亨集集团成都
3、都市金港港房屋开开发公司司开发，为商住楼，商业部分以打造成都美食名片为主题，招商业态以餐饮、旅游购物、娱乐、休闲为主，辅以大型生活超市、商务、办公和住宅；住宅部分为小高层建筑。“一品天天下”美美食旅游游商业街街全长113688米，南南端与羊羊西线蜀蜀汉路交交汇，向向南与青青羊大道道在建的的金沙遗遗址博物物馆近相相呼应；向西为为都江堰堰-青城山山，九寨寨沟-黄龙龙两条黄黄金旅游游要道相相连接。在羊西线线与黄忠忠大道这这个交汇汇处，目目前已聚聚集有红红杏、大大蓉和，老老房子，巴巴谷园，夕夕阳红，潮潮皇阁，丽丽景轩等等知名餐餐饮企业业，形成成了一个个时尚而而成熟的的美食消消费聚集集区。而而整个羊羊西
4、线及及其两侧侧目前已已拥有餐餐饮、娱娱乐、休休闲企业业1600余家，其其中包括括永陵银银杏、金金都银杏杏、日本本烧烤、唐唐宋食府府等中、西西餐饮1100余余家，紫紫煌娱乐乐、浪淘淘沙、圣圣陶沙等等歌城、洗洗浴中心心、茶楼楼60余余家，被被业界和和广大市市民誉为为“羊西西美食大大本营”。因因此，“一一品天下下”项目目选择在在此，既既有成熟熟的市场场基础，又又有良好好的发展展空间。“一品天天下”美美食旅游游商业街街总体规规划方案案由加拿拿大KFFS公司司设计，风风格上集集合了现现代时尚尚与成都都特色，功功能上满满足了餐餐饮娱乐乐企业的的经营条条件和游游客美食食、购物物、休闲闲、娱乐乐的综合合需求。
5、在功能布布局上，以以餐饮、旅旅游购物物、娱乐乐、休闲闲为主，辅辅以大型型生活超超市、商商务、办办公和住住宅，使使之形成成一条功功能齐全全、设施施配套的的综合商商业街区区。同时时，在整整个街区区配置了了2.55万伏的的双电源源，确保保企业经经营用电电和整个个街区不不停电。在建筑特特色上，突突出适用用性、休休闲性、可可居性和和地域性性，力求求从巴蜀蜀文化、巴巴蜀风格格和生态态城市的的角度，将将巴蜀特特色融入入其中，创创造出一一种与众众不同、独独具一格格的形象象特征，创创造出一一个标志志性的城城市特色色建筑群群体。 在道路路设计上上，道路路路面采采用仿古古青条石石砖铺设设，道路路中央以以草木、盆盆花
6、、雕雕塑、路路灯等景景观分段段形成软软隔离，增增强道路路的文化化和休闲闲气氛，方方便游人人过街通通行。并并且在省省商校路路段处，将将道路设设计为一一个弧形形弯道，使使车行速速度自然然降低，弱弱化道路路交通功功能，增增强商业业服务功功能。 同时，在在“一品品天下”商商业街中中段南侧侧，将建造一一座大型型园林式式公共广广场，广广场周边边配套各各种公共共设施，中中央建一一露天公公众戏台台，为川川剧及各各种街头头大众文文化表演演提供场场所，从从而营造造出“一一品天下下” 浓浓郁的商商业文化化和休闲闲氛围。 （二）、项项目建筑筑规划基本本资料总建面446万平平方米，分分两期开开发。一一期A、BB区建筑筑
7、面积114.22万平方方米，其其中住宅宅3万平平方米、公公建配套套4万平平方米、商商业面积积7.22万平方方米。二二期分C、DD两区完完成剩余余开发。据了解，该项目二期继续延续一期的主体风格，力争与对面的一期共同营造丰富的街道景观，二期C区建筑呈阶梯式布局，具有典型中式建筑风格，配有超大广场，气势恢弘。一楼和负一楼为大型知名超市，二、三层为大型餐饮、娱乐商务空间，四至九层配有小型商务办公室、住宅、投资型商务酒店等物业。白天这里是商务办公人士的最佳场所，晚上这里是人们购物娱乐的绝佳之地；一品天下D区以“江南水乡”为主题创造内街，在水与灯的交错下，在景色与商机的衬托下，这里必将成为人们休闲放松的最
8、佳场所。一期A、B区已经建成，并完成住宅全销售和商铺98%入住。二期还将推出公寓、酒店的复合型住宅，面积在30110平方米。（三）、项项目业态态分布情情况整个一品品天下依依托原来来已经较较为成熟熟的餐饮饮商圈而而建，在在一品天天下大街街内，临临街铺面面都为大大型餐饮饮酒楼（如如大蓉和和、红杏杏、文杏杏、德桩桩、苏大大姐等）及及娱乐场场所（太太平洋水水疗会、天天籁村、蓝蓝钻），单单位面积积基本都都在20000平平方米以以上。大大蓉和精精品店面面积在660000平方米米以上，该该商铺为为大蓉和和酒楼自己己买断。大大型餐饮饮经营状状况尚可可，如文文杏春节节期间日日营业额额保持330万左左右，现现在日
9、营营业额也也在8-9万。临街门面后面是酒吧一条街及小吃一条街，楼上为住宅。小吃一条街空铺位较多，空置率70%左右。附“一品天下商圈表“（四）、项项目周边边配套情情况（交交通配套套、商业业配套等等）主要配套套调查情况况交通整个板块块道路畅畅通，交交通便利利，现有有7路、330路、554路、777路、779路、882路、883路、996路、1111路路、3005路、3311路路、3441路、4405路路、5002路、503A路、511路等若干条公交到达。教育省商业服服务学校校、金牛区区教师进进修校、成都市市茶店子子小学、金牛区区教委教教研室、二十中中、金牛区区少儿业业余体校校、市第四四幼儿园园。商
10、网茶店子市市场、红旗超超市、互惠超超市、20006年111月222日，人人人乐商商业集团团完成签约约。医院区人民医医院门诊诊部、二十九九所职工工医院、脑脑外伤抢抢救中心心，有多个药店店。银行、邮邮电中行、中中国邮政政、工行餐饮32家（见见商圈表表）娱乐15家（娱娱乐场所所6家，酒酒吧9个个，见商商圈表）从上表资资料统计计比较可可看出：1、该项项目交通通方面配配置相当当发达，有有多达116条公公交线路路到达一一品天下下。便利利的交通通和畅通通的道路路，为该该项目的的销售、招招商及发发展前景景作了强强有力的的铺垫。2、从教教育配套套上看，虽虽然板块块教育资资源不足足，板块块内也只只有一所所较好的的
11、号码幼幼儿园，不过作作为商业业地产来来说，教教育及医医疗方面面的配套套基本可可以忽略略，住宅宅的销售售也不会会因此而而减弱。因大部分对商住有购买意向的人群并不非常在乎周边教育或资料方面的配套，而是看重因商业地产部分给住宅带来的增值潜力。3、目前前从商网配套看看，066年111月人人人乐集团团的签约约，也实实现了开发之之初“辅以大大型生活活超市”配套的的定位。现现有商网网的配套套对该（以以餐饮越越来娱乐乐为主）项项目并无无太大影影响。对对购买住住宅的居居民而言言，大型型超市的的入住、周周边成熟熟的茶店店子市场场为居民民带来非非常便利利的生活活，此举举对购买买住宅部部分的人人群也会会一定吸吸引力。
12、4、作为为商业地地产来说说，金融融必定不不可少，目目前该项项目已有有3个银银行网点点，其中中一品天天下大街街内的工工商银行行直接为为商户办办理验资资手续。金金融配套套基本能能满足消消费者的的需求。5、餐饮饮娱乐本本为该项项目卖点点，不用用多说。因因为羊西西线本来来已拥有有相当成成熟的餐餐饮商业业经营模模式，一一品天下下正是利利用这一一点来加加以打造造成都美美食名片片。(五)、调查对对象规划划指标统统计分析析楼盘名称称占地面积积（亩）开发面积积（万平方方）容积率绿化率层高（住）层高（商）一品天下下30046202220%288M4.22-5MM从上表资资料可以以看出：1、该项项目的命命名比较较贴
13、切美美食名片片的主题题：只此此一处，便便可尝尽尽天下美美食。2、3000亩的的占地规规划，实实乃树大大招风，由由此有更更大的实实力去打打广告，更更容易出出名。3、从开开发容积积率、绿绿化率分分析，该该项目容容积率为为2.002，绿绿化率220%。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，土地单位成本越高，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来规划设计一个项目。一个良好的居住小区，小高层的低容积率则在
14、2.1之下、绿化率应不低于30%。该项目的容积率也算是佳，而绿化率相对则较低，不过该项目拥有完善的餐饮娱乐配套，并设计了步行街、休闲广场，这也弥补了绿化率方面的不足。4、总体体而言，该该项目既既兼顾了了商业地地产也考考虑了住住宅部分分，算是是较佳的的商住规规划设计计。二、项目目租售情况况调查 1、一期期开盘时时间：商商铺20005年年4月；住宅220055年6月月。二期开开盘时间间：预计计今年33-4月月。2、历史史销售价价格：一期售价价：记录时间间住宅均价价商铺价格格备注20055-077-08836800元/平平方米30-3330平平米小商商铺起价价48000元/平米20055-100-0
15、9937000元/平平方米46000-2118000元/平平方米历史最高高价42000元/平平方米二期售价价：二期期现接受受咨询，交交钱排号号，预计计将在本本月底下下月初开开盘。一一期住宅宅80套套，二期期住宅接接近2000套，目目前交钱钱排号的的较多。二二期住宅宅销售单单价在550000元以上上，商铺46000-3380000元/平方米米。3、招商商租赁价价格：330-440元/平方米米，每年年按3%递增，最最低签约约年限为为6年。4、物业业管理费费：住宅宅：1.2元/平方米米； 商铺铺：4.5元/平方米米。5、租售售情况：一期住住宅已售售完，商商铺销售售95%，招商商完成998%。二二期目前前开始接接受咨询询，预计计今年33-4月月开盘，目目前处于于收款排排号中。6、营销销渠道调调查：发发展商自自行销售售、招商商。全程程整合广广告推广广由博瑞广广告完成成。7、历史史促销情况况调查：（1）、装装修期优优惠：对对租赁面面积在5500 m2以以下的租租赁客户户提供一一个月免免费装修修期，对对租赁面面积在5500 m2以以上的租租赁客户户提供22个月的的免费装装修期，免免费装修修期内免免收物管管费和租租金。
