《徐州市城区2006年基准地价更新及地价分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《徐州市城区2006年基准地价更新及地价分析报告（140页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2006年徐州市市区基准地价更新报告徐州市国土资源局中国矿业大学2006年10月目 录前 言1第一部分 基准地价更新成果汇总21 2006年6月30日基准地价22基准地价内涵说明33主要商业街道路线价44住宅用地区片价55工业用地区片价6第二部分 2006年基准地价测算结果合理性分析71 与近2年徐州市区实际土地出让价格的比较72 与房价的比较83 2003-2006年基准地价比较114 与苏北地区的比较13第三部分 徐州城市地价监测报告151城市地价状况152 城市地价与土地供应的协调状况163 城市地价与社会经济发展指标的协调状况17附录一 2006年基准地价更新技术报告201 基准地价更
2、新的必要性和依据202 基准地价更新技术路线213 数据整理224 数据处理275 2006年基准地价评估结果30附录二 徐州市区土地分类定级技术报告361 分类定级的依据362 分类定级对象的确定363 土地级别变化的定性分析374 分类定级技术路线435 商业用地定级成果及其合理性分析466 住宅用地定级成果及其合理性分析637 工业用地定级成果及其合理性分析798 综合定级成果及其合理性分析85附录三 徐州市市区基准地价修正体系891 容积率修正系数表892 使用年期修正系数表903 土地开发程度修正系数表914 地价楼层分配系数表915 基准地价修正系数表92附录四 徐州市市区地价动态
3、监测网络建立技术报告1251 地价监测点的设立原则1262 监测范围的确定1263 用地类型的划分1274 地价区段的划分1275 地价监测点的设立129附录五 徐州市市区基准地价构成与量化研究1301 基准地价 “11” 构成分析1302 基准地价构成的量化1333 基准地价应用模型的建立135附录五 2006徐州市区基准地价更新课题组成员名单136附录六 验收审查结论137前 言 我市市区基准地价体系始建于1994年，并由我省统一公布于1997年。2000年又进行了全面调整更新。这两次均以城镇土地定级规程(试行)为依据，进行的是综合定级。2002年国土资源部要求全国所有城镇开展城市土地价格
4、大调查工作，省国土资源厅将徐州市列为实施分类定级估价的5个城市之一。2004年我市首次依据城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）完成了分类定级成果，全面更新了基准地价体系，同时建立了地价监测网络。近年来在经济持续快速增长、房地产业迅猛发展的大背景下，我市地价整体水平不断上涨。据徐房指数报告，近三年城市商品房价格平均上涨幅度已达到50以上，而地价在诸多影响因素中是不可忽视的一项。各类用途土地出让价格较以往有较大幅度上涨，更直接地表明了这一现象。另外，随着土地市场的不断发育，各种形式的市场交易行为较以往激增，城市各类土地价格分布与变化规律由此趋向复杂化。为客观真实反映我市市区地价总体
5、水平及其分布规律，科学引导土地利用和流转，提高土地优化配置与高效利用水平，有效实施土地宏观调控，进一步加强地价管理工作。我们又进行了新一轮的基准地价更新。以期应用到土地管理工作诸多方面，同时有效服务于社会各界。此次更新工作依据中华人人民共和国房地产管理法的有关规定、省厅关于加快我省城镇基准地价更新调整工作的通知要求以及城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）进行。本次工作的主要内容是更新基准地价。除此之外，还完善了我市市区地价动态监测体系，调整和充实了监测样点，使之分布更加合理，为今后编制地价指数，高效、便捷更新基准地价体系奠定了基
6、础。徐州市国土资源局与中国矿业大学联合组成2006年徐州市区基准地价更新课题组，双方通力协作，合理分工，完成了此次更新工作。 课题组二00六年十月第一部分 基准地价更新成果汇总1 2006年6月30日基准地价商业用地基准地价表1 2006年6月30日徐州市区商业用地基准地价表 级别用途一级二级三级四级五级六级七级八级商业元/m255104205316023651315930585345万元/亩62.00 住宅用地基准地价表2 2006年6月30日徐州市区住宅用地基准地价表 级别用途一级二级三级四级五级六级住宅元/m23570253518801300765460万元/亩238.00169.001
7、25.3386.6751.0030.67 工业用地基准地价表3 2006年6月30日徐州市区工业用地基准地价表 级别用途一级二级三级四级五级工业元/m2685490345220150万元/亩45.6732.6723.0014.67 综合基准地价表4 2006年6月30日徐州市区综合基准地价表 级别用途一级二级三级四级五级六级七级综合元/m245103426232517601080820520万元/亩300.67228.40155.00117.3372.0054.6734.672基准地价内涵说明基准地价定义徐州市市区基准地价为在评估时点现状的平均土地开发水平条件下，市区不同土地级别内不同土地利用
8、类型的完整土地使用权单位面积最高法定使用年期的平均价格。也就是说，某级别某一用途的基准地价是指在该级别区域平均容积率水平、平均内外部开发程度、平均区域和宗地条件下的完整土地使用权最高法定使用年期的平均价格。 内涵说明表5 徐州市市区商业用地基准地价内涵说明表级别容积率开发程度使用年期一红线外七通，红线内平整40年二2.6红线外七通，红线内平整40年三红线外七通，红线内平整40年四1.5红线外七通，红线内平整40年五1.2红线外六通，红线内平整40年六1.0红线外五通，红线内平整40年七红线外四通，红线内平整40年八红线外三通，红线内平整40年注：四通指通路、通上水（或通下水）、通电、通讯；五通
9、指通路、通上水、通下水、通电、通讯；六通指通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气；七通指通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通暖；一平指场地平整。（下同）表6 徐州市市区住宅用地基准地价内涵说明表级别容积率开发程度使用年期一2.7红线外七通，红线内平整70年二红线外七通，红线内平整70年三2.0红线外六通，红线内平整70年四1.7红线外五通，红线内平整70年五红线外四通，红线内平整70年六1.1红线外三通，红线内平整70年表7 徐州市市区工业用地基准地价内涵说明表级别容积率开发程度使用年期一1.0红线外七通，红线内平整50年二0.8红线外六通，红线内平整50年三0.5红线外五通，红线内平整
10、50年四0.4红线外四通，红线内平整50年五0.3红线外三通，红线内平整50年3主要商业街道路线价表8 2006年6月30日徐州市区主要商业街道路线价表序号商业街名称地段范围标准深度(m)路线价(元/m2)1淮海东路彭城路铁路宾馆西巷10120002淮海西路中山路西安路西安路纺织东路纺织东路韩山路10109100544037903中山北路少华街庆云桥庆云桥铁路1110940032004中山南路淮海路建国路建国路和平路16828051535青年路中山南路复兴南路1560106彭城路淮海东路建国东路淮海东路河清路8101120080347解放南路淮海东路青年路青年路和平路2316452258008
11、民主北路淮海东路中山北路1238899建国东路中山南路复兴南路19458710建国西路中山南路永安广场11365511王陵路中山南路永安广场9387112和平路中山南路复兴南路370013夹河街中山北路淮海西路7398214永安街永安广场淮海西路8383015西安路建国西路黄河南路12449216苏堤北路淮海西路黄河南路12300017苏堤南路淮海西路永安广场永安广场中山南路8113848223018矿山路矿山东路三环西路10263519二环西路黄河南路湖北路11256920煤建路淮海西路湖北路8202021环城路中山北路复兴北路317822复兴北路大马路环城路11720023复兴南路青年路铁
12、路医院1832084住宅用地区片价表9 2006年6月30日徐州市区住宅区片价表区片编号小区名称位 置区片地价(元/m2)(万元/亩)1醒狮小区片东以中山北路为界，南至富国街，西至福水井巷，北至夹河街。34952河清小区片西邻中山北路，北至二中,东至解放北路,南至鼓楼区小学。36403中枢小区片北至淮海西路，南至建国路，西至二院,东至中山南路。29484建国小区片北至建国路，南至王陵路,西至解放路,东至奎河南路。30345地藏里片北至环城路，东至复兴北路，南至大马路，西至黄河故道27006津浦花园片北至青年路，南至建国东路，东至复兴南路，西至津浦西路。21207怡和公寓片地处西关,北至淮海西路,南至建国西路,东至煤建路,西至二环西路。20858永安广场片北至淮海西路,南至湖北路,东至西安南路,西至煤建西路。24389和平新村片南至淮海西路，北至黄河南路，东至西安路，西至苏堤北路202010合群新村片南邻徐州工程机械集团公司，北至黄河公园，东至苏堤北路，西至矿山路。200011畔苑小区片北至铁路，南至黄河故道，东至省第四监狱，西至苏堤北路。190012祥和片东至
