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1、房地产企业税务风险及税务规划内控管理孙炜 青岛大学经济学院副教授第一部分 企业目标与税务内控贵公司的企业目标？什么是风险？*什么是税务风险?*那些因素形成税务风险？如何有效掌控防范税务风险企业目标与税务成本关系？税务成本与内控管理关系？贵公司税务工作目前是哪个部门负责?您认为税务规划（税收筹划、纳税筹划）和税务风险控制的工作应哪个部门负责？您心中税务管理工作的愿景是什么？税务规划操作方式:*设计建立具有税务规划功能的公司架构(关联方交易和全流程税务内控制度）*税收政策在日常业务环节运用及操作(核算、申报表、业务运作、合同签订等）*非常规业务的操作第二部分 某房地产企业内控管理一、职责划分董事会
2、-制定、实施、完善总经理落实、推进、检查*各职能部门-负责制定、完善、实施本专业系统的风险管理和控制制度二、房地产内控制度包括内容：*1、环境控制（授权管理和人力资源管理）*2、业务控制（工程管理类:包括设计工程管理、目标成本管理、过程控制制度；项目发展类:包括项目发展制度、投标和竞拍管理办法、项目跟踪管理制度；集团办公类：包括投诉处理制度、文件管理程序)*3、会计系统控制（会计核算控制、财务管理控制，包括预算管理、资产项目管理、负债权益项目管理、税务管理）*4、电子信息系统控制5、信息传递控制6、内部审计控制第三部分 税务内控管理机构设立税务管理部门或岗位，工作职责为：1、制定和完善税务管理
3、制度和其他涉税规章制度，控制税务风险2、建立调整具有税务规划功能的公司架构*3、参与企业战略规划和重大经营决策的税务影响分析，提供税务规划方案*4、组织实施企业税务风险的识别、评估、监测*5、协助财务部门的有关税务工作*6、向企业其他部门提供税务咨询第四部分 建立税务风险和税务成本的评估体系*税务风险的评估 建立内部评估体系：见附件 关注外部评估体系：税务纳税评估*税务成本的评估 参考房地产纳税评估指标，建立企业税务成本评估体系，做横向和纵向的比较分析第五部分 项目开发全流程税务内控制度的建立集团整体管理1、集团公司年度经营计划中,需要有税收计划和指标*2、项目公司和各部门年度计划中，需要有税
4、收计划和指标*3、年终考核指标体系中，需要设置相应的税务指标和考核点4、集团公司在编制全面预算时，需要各项目公司及涉税业务部门，在报预算时必须报有关纳税预算*5、在年度培训计划中加入有关税务培训内容,分别针对税务财务人员和相关业务人员6、税务人员参与拟定员工薪酬体系*7、需要在合同谈判和合同会审环节，税务人员参与并发表意见8、参与集团或项目公司重要经营决策项目论证*1、准备参与招拍挂环节,税务人员参与项目论证，提出税务建议2、参与项目可比性研究,确定税务成本，对税务不确定因素进行充分分析取得土地使用权1、了解国家土地政策，明确土地使用权的取得方式，落实取得土地是净地还是毛地,确认土地拆迁成本取
5、得出让土地使用权取得转让土地使用权：例如：拆迁方式取得土地使用权*1、法规城市房屋拆迁管理条例*2、拆迁补偿安置协议3、拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换4、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人)*1)货币补偿2）房屋产权调换* 例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米,市场售价8000元,土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。* 拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元 视同销售收入：50008000=4000万元* 单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万)/80000平米=4000元/平米* 视同销售成本：40005000=2000
6、万元 视同销售所得：40002000=2000万元 需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。*2、取得土地使用权环节涉及税种分析印花税：产权转移书据契税：*土地使用税:承诺负担对方税收的问题3、不同方式取得土地税务成本比较*出让招拍挂方式购买转让土地使用权方式*购买股权方式：股权转让书据0.1%*合并公司方式*分立公司方式租赁方式注意事项：国税函【2000】687、2010年27号公告 国税发【2011】50、2011年13号51号公告前期报批建准备工作1、产品设计方案是项目的整体规划,在方案设计过程中,税务人员需要参加设计审查2、税务人员的审核是设计合同审核的一个环节，特别是境外设计合同
7、3、设计费支付需要税务人员的特别审核*4、规划设计环节需要考虑的税收因素* 土增税的免税政策及清算问题* 所得税的成本对象划分及分摊 设计合同签订涉及税务事项项目施工建设开发成本核算内容土地征用及拆迁补偿费*前期工程费*基础设施费*建筑安装工程费配套设施费开发间接费1、税务人员参与公司采购合同的审阅并发表意见*2、在供应商资格审核环节,税务人员参与并发表意见*3、工程采购合同签订前，税务人员会同其他部门一起审核工程采购合同4、在工程招标环节，税务人员是招标委员会的一员，参与审核承包商的税务资格5、税务人员参与工程合同签订过程的会审6、税务人员需要在项目工程付款申请单中审核签字项目开发成本对象的
8、确定*1、有关法律:计委申请立项、规划局规划设计2、会计核算3、土地增值税要求*4、所得税要求* 1)确定成本对象原则：可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分；* 2）共同成本分摊方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。土地征用及拆迁补偿*1、主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2、涉及税务问题* 1）一般按占地面积法，否则需要商税务机关意；* 2）契税及拆迁补偿支出、回迁房建造支出； 3）购买股权及
9、合并、分立方式取得土地成本注意问题.* 4）交纳土地使用税前期工程费1、指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、地上原有建筑物构筑物拆除、场地通平等前期费用。*2、注意税务事项* 1）从土增税的角度考虑 2)取得土地的状态对此支出的影响 3）有关合同签订注意问题,国税发【2009】2* 4）在所得税上分摊方法没有明确，可以用建筑面积基础设施费核算注意问题:1、指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。2、注意税务事项* 1）土增税问题* 2)
10、在所得税上分摊方法未明确，可以用建筑面积建筑安装工程费1、指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等(包括内外装饰国税函【1998】53）*2、注意税务事项 1)甲供材的合法性及如何签订甲供材合同* 2）取得发票是否合规：2011年23号公告* 3）虚开发票遗留问题* 4）所得税无分摊方法明确规定，可以用建筑面法 5）对单位建安成本的掌控配套设施费*1、指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出.2、法律产权问题：物权法及高院解释3、注意税务事项* 1）在所得税上要求采取
11、建筑面积分摊方法 2）是否可以所得税前扣除 3）人防工程处理* 4）土地增值税开发间接费*1、指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，（且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出）。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。2、注意税务事项 1）会计、所得税、土增税口径差别* 2)利息费用所得税要求直接成本法或预算造价法* 3)项目营销设施建造费 4）土地增值税预售环节*销售公司的销售策略、销售合同的模板和广告与推广活动，需要税务人员的参与意见预售阶段纳税要求1、印花税*2、营业税及附加3、企业所得税*4、土地增值税竣工验收环节1、工程验收环节，在工程验收资料报政府部门备案前,需要与税务人员通报沟通2、工程款（包括进度款和结算）支付环节,需要税务人员和财务人员共同审核*财税事项1、会计业务的处理*2、所得税业务的处理（完工条件)3、土地增值税清算条件不交税及免税规定*1、营业税：财税【2000】7、国税发【2002】13、191、149、277、520、13和51号公告2、所得税3、土地增值税*4、契税项目清盘环节1、土地增值税清算*2、剩余物业的处理 一般租赁* 商品房售后包租 商品房先租后售*3、29号公告的处理欢迎批评指正！谢谢！
