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1、我国商业银行个人住房贷款风险成因及其防范目录内容摘要2ABSTRACT 3绪言41我国个人住房贷款概述 51.1 个人住房贷款的基本概念 51.2 人个住房贷款的分类 51.3 人个住房贷款的主要特点 51.4 个人住房贷款的流程 61.5 我国个人住房的现状及主要风险 61.5.1 个人住房贷款现状 61.5.2 个人住房贷款的主要风险 92我国个人住房贷款风险的主要成因 102.1 逆向选择和道德风险 102.1.1 个人住房贷款中的逆向选择 102.1.2 个人住房贷款中的道德风险 112.2 房地产泡沫 112.2.1 我国房地产泡沫的存在性分析 112.2.2 房地产泡沫与个人住房贷
2、款风险 132.3 商业银行流动性过剩 142.3.1 商业银行流动性过剩的原因分析 142.3.2 流动性过剩对个人住房贷款风险的影响 142.4 房地产业风险及防范制度缺陷 143我国商业银行个人住房贷款风险防范措施 163.1 建立和完善个人住房信贷保障制度 163.1.1 完善个人住房抵押贷款的法律制度环境 163.1.2 完善房贷保险制度 173.2 建立银行内部风险控制体系 173.3 适应市场需求加大住房贷款产品创新 173.4 加强房地产市场监控及预测 19结束语21参考文献22致谢23我国商业银行个人住房贷款风险成因及其防范内容摘要20世纪90年代以来，个人住房贷款业务由于其
3、成长性和厚利性的特点，成为国内各 家商业银行争相拓展的业务品种，作为其优化信贷结构，提高信贷资产质量，改善经营效 益的支柱业务。但是，随着个贷业务贷款规模的急剧膨胀，所积累的风险也逐渐暴露。比 如，个贷业务还款期限长，而个人收入的变动、银行风险控制措施的不力、政策变动的冲 击以及法律制度的不健全等因素，都会给银行个贷业务带来潜在的风险。 因此，加强个贷 风险管理，提高个贷风险防范能力，俨然成了商业银行日常经营管理所面临的急切话题。关键词：个人住房贷款；风险；商业银行THECAUSEKNDCONTROLNALYSISONINDMDUAL HOUSINONSUMPTIONLOAN OF CHINA
4、S COMMERCIAL BANKSABSTRACTIn the 1990 of the 20th century, the individual housing Consumption loan business due to its characteristics of growth and profits, a domestic commercial banks are scrambling to expand business, as its optimizing the credit structure, improve the quality of credit assets, i
5、mproving the operational efficiency of pillars of business. However, with the rapid expansion of credit for business loans, The accumulated risk has gradually exposed. For example, a long period of the individual housing Consumption loan repayment, and changes in personal income, weak banking risk c
6、ontrol measures, the impact of policy changes, as well as factors such as inadequate legal system would pose a potential risk to the banking credit business. Therefore, strengthening risk managemenof credit, improve credit risk prevention capacity, seems to have become an urgent topic facing the day
7、-to-day operation and management of commercial banks.Key words: Individual Housing Consumption Loan; Risk;Commercial Banks绪言1998年，随着国家住房制度改革的全面推进和金融体制改革的逐步深入，我国商业银行逐步将发展个人住房贷款业务作为一个新的利润增长点。经过近几年的快速发展，目前个人住房贷款已进入风险高发区问。商业银行如何识别、转移、控制、管理个人住 房贷款风险是此项业务保持健康发展的基本要求。现阶段个人住房贷款属于我国商业银行的优质资产，但不良个人贷款的绝对额与比 重两
8、项指标均已呈现上升趋势。按照国际惯例，个人住房贷款风险显现期通常为38年，我国个人住房贷款当前正步入较高风险时期。住房贷款初期粗放管理模式埋下的风 险隐患将逐渐显露，而且随着业务发展又会出现一些新情况，比如现阶段的商业银行流 动性过剩问题。这些都对风险控制提出更高要求。因此，系统研究我国商业银行个人住 房贷款的发展现状和趋势，分析风险的成因和特点，采取切实可行的应对策略控制风险， 对促进我国住房金融的可持续发展，推进国民经济持续稳步快速增长都具有重要的现实 意义。研究个人住房贷款风险防范，首先应该了解其风险产生原因、风险现状及未来面临 的状况。本文从我国个人住房贷款风险状况入手 ，对比分析了国
9、外商业银行个人住房贷 款风险管理框架和方法，全面探索了我国商业银行风险管理体系的构建和相应的措施手 段。第1章是对我国个人住房贷款的概述。 其内容主要包括我国个人住房贷款的发展现 状，以及对我国住房业建设、按揭贷款和银行零售业务发展趋势的预测展望个人住房贷 款的发展前景。为说明风险产生根源，还需要对个人住房贷款特征、重要性以及业务流 程做一概述。第2章是以我国个人住房贷款的风险产生的主要原因的具体分析。主要从借款人风险（逆向选择和道德风险）、国家房地产宏观环境（房地产泡沫）、商业银行自身（流 动性风险）、房地产行业（房地产业制度缺陷），这四方面包含了整个个人住房贷款链 条上的各个因素，抓出重点
10、进行风险剖析。第3章针对第2章所列举的风险产生的原因，提出进行风险防范的措施。对借款人 风险提出了完善法律制度和保险制度的举措；对于房地产泡沫，从银行角度出发进行宏 观经济走势分析、优化资源配置和加强自身管理操作；对于流动性风险，提出银行可加 大放贷产品创新来减轻此风险；对于整个房地产行业的风险；银行可建立筛选机制和拓 宽融资渠道等方法来防范。美国“次贷”危机的爆发引发了全球金融危机并严重危及到 了实体经济，即说明了一个事实：住房贷款虽然相对比较安全，但其风险一旦形成，便 会迅速扩张出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。对于我国而言，房地产金融风险主要集中在商业银行，住房贷款
11、业务通常被视为低 风险优质资产品种，因此随着数量的增长，累积的风险也越来越多，而对于风险的分散和转移方法比较局限又缺乏实际经验。另外，中国房地产市场起步较晚，行业管理不够 规范，个人信用体制不完善，使得个人住房贷款风险日益显现，加强个人住房贷款的风 险已迫在眉睫。1我国个人住房贷款概述1.1 个人住房贷款的基本概念中国人民银行个人住房贷款管理办法对个人住房贷款做出如下定义：个人住房 贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权 依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。贷
12、款人，即发放个人 住房贷款的金融机构（一般为商业银行），通称贷款银行。1.2 个人住房贷款的分类目前个人住房抵押贷款品种归纳起来，按照房屋权属分主要有以下三类：第一，政策性个人住房贷款。该贷款是为推进住房制度改革，运用住房公积金、住 房销售房款和住房补贴存款，为企业单位职工购买、建造、翻建和修葺自住住房而发放 的贷款。主要包括：住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款、国家安居工程发放的个 人住房抵押贷款等。第二，自营性或商业性个人住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。是银行以吸收居民 住宅储蓄存款及其他存款为资金来源向居民个人发放的用于购买、建造和修葺自住住房的贷款。主要品种有：各商业银行发放的个人住
13、房抵押贷款、个人住房装修贷款、个人 商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品种。第三，个人住房组合贷款。它是政策性和自营性两种贷款相结合的贷款方式，是银 行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果这笔贷款不足以支付购房款， 银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足。本文主要围绕商业性个人住房抵押贷款展开论述。1.3 个人住房贷款的主要特点个人住房贷款作为一种消费性贷款，与银行一般贷款相比，具有以下主要特点：第一，长期性。由于住房价值大，使用期限长，居民购买一套住房需要较长时间的 积累，因此个人住房贷款期限短则几年，长则 10年、20年，最长期限可达
14、30年。这就 为信用风险的缓慢积聚提供了条件。国际经验认为个人住房贷款的信用风险一般在贷款 后的3至8年中逐步显现。第二，零售性。个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多，投向相当分散单笔 住房贷款金额相对较少，属于零售业务性质。每个人的工作、家庭、收支、资信等基本 情况各异，并且单笔贷款金额较小，阶段还款流小，与银行进行多次合作的机会少，这些都会造成银行调查取证、跟踪管理工作分散繁杂，且操作环节较多。而各环节均存在 着风险，因而形成了风险分散的特征。第三，区域性。银行对借款者资信状况了解的准确程度和对借款人资信状况的变化 进行跟踪监督在很大程度上决定着贷款的安全程度。如果要对异地借款的资信状况
15、进行 调查并不容易，对借款人的资信状况的变化进行跟踪也是相当困难的，银行要做这些工 作必须要花费相当多的人力、物力和财力，从而使得贷款业务变得无利可图。这一因素 决定了住房贷款具有很强的区域性，从而就造成一些地区住房贷款规模很大，而另一些 地区住房贷款规模却很小的局面。1.4 个人住房贷款的流程贷款操作的主要流程如图1所示：图1个人住房贷款操作流程由上图可见，人住房贷款操作流程为：个人方面：个人贷款申请一一信贷受理审查一一上报审核批准一一办理发放手续一 一偿还贷款一一清户撤押。银行方面：主要分为贷前审查与贷后管理两大块、5个环节依次进行。这五个环节的每个环节在我国商业银行个人住房贷款风险管理中
16、都起着举足轻重的作用，任何一个环节也不容忽视，否则必然会种下风险隐患。1.5 我国个人住房贷款现状及主要风险1.5.1 个人住房贷款现状我国住房贷款占比偏高，住房贷款风险显现。个人住房贷款余额2003年突破1万亿元，2006年突破2万亿元，2008年突破3万亿元(见表1-1)。以住房贷款为主的房 地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为 30%加上房产抵押的其他贷款，据估计房地 产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经历前几年的过快增长之 后，目前处于回落阶段，住房贷款的风险显现。如果房价出现下跌，房地产市场风险就 会很快蔓延到银行业领域，直接危及金融系统的稳定，危及经济的稳定发展。表1-1 历年全国个人住房贷款状况表(1997
