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1、广汉市8-10月房地产市场研究报告【知识产权所有/侵权必究】四川耀天地产投资管理顾问有限公司2011年11月5日目 录第一部分 宏观市场资讯3一、政策3二、信贷3三、CPI4四、未来市场预测4第二部分 广汉市8-10土地市场分析6第三部分 广汉市8-10月房地产市场分析7一、总体概况71、项目体量72、价格73、销售情况8二、区域分析91、城北片区92、老城区103、城南片区17第四部分 广汉市8-10月市场关注25一、水映城邦9月17开盘市调25二、雍景坊10月22日开盘市调27第五部分 广汉房地产市场研究小结29一、竞争加剧29二、销售价格坚挺29三、销售状况不容乐观29四、各区域竞争项目
2、30第六部分 广汉房地产市场发展趋势31一、信贷收紧，开发商年度目标堪忧31二、供需比持续加大，市场消化压力加剧31三、品质、亮点产品将逐渐成为市场主流31四、销售压力加大，开发商为回笼资金，预计会有“价格战”的出现32第一部分 宏观市场资讯一、政策810月份房地产市场无大的调控政策出现，随着一线城市的限购，大部分热钱流向二三线城市，导致二三线城市房地产价格涨幅较大，而8月30日台州被限购，台州也成为全国首个被限购的二三线城市，11月1日珠海限购令的出台，使全国被限购的城市增加到47个，若未来二三线城市房地产的价格不能得到有效的抑制，将会有更多的二三线城市将被限购，使房地产价格达到合理的水平。
3、二、信贷随着房地产宏观调控的加大，信贷政策越收越紧，目前多家银行已将首套房首付提高到四成，基准利率上调5%或10%，贷款资格审查更加严厉，许多客户在首付和利率提高的情况下，暂时放弃了购房的打算，继续观望市场的变化，而随着市场销量的减少，开发商迫于资金的压力，一线城市的房地产价格普遍回落，若政策及信贷不松动，降价将会成为一种趋势。三、CPI810月央行没有再次加息和提高准备金率，在7月份的CPI创下6.5的历史高位后，810月的CPI有所回落，8月为6.2，9月为6.1，预计10月的CPI很难超过5.5，CPI指数得到有效的抑制。四、未来市场预测1、GDP 未来4-5年经济增速都不会低于9%，甚
4、至会保持在9.5%以上； 经济结构由以前的靠外需拉动，转变为靠内需增长拉动； 内需将在未来的10-15年不受外部因素影响而保持高速增长，这会是拉动中国经济高速增长的主要因素。 2、CPI 输入型通货膨胀将会持续，农副产品、食品等物价将会持续较长时间的涨价； 国内劳动力成本将继续上涨，人口红利将逐步消失，从而迈向人口负债； 居民储蓄余额接近50万亿，直接导致社会融资总量（民间游资、热钱）将保持高速增长（今年18万亿的社会融资总量是2006年的三倍）； 资产增值将会持续较长的一段时间。 3、市场变化 变化1：十八大之后宏观调控或许会逐步放松，但在这之前调控政策不会松动； 变化2：一线城市的房地产市
5、场持续萎缩，二线城市房地产持续平稳发展，三、四线城市已成为房地产发展的新领域； 变化3：受市场挤压效应影响，一线品牌开发企业开始大举进军三、四线城市，未来将会颠覆三、四线城市原有的市场格局； 变化4：市场会逐步从卖方市场向买房市场转变，客户价值和客户体验将成为核心竞争力； 变化5：开发公司将会面临一场整合，大浪淘沙后格局全面改变。 第二部分 广汉市8-10土地市场分析由于广汉市政府前期土地的大量供应，使广汉市土地市场8-10月除部分自营商业地块成交外，无住宅地块及流通商业地块成交，由此看出，广汉市的土地供应正逐步在减弱，土地市场会逐渐的冷淡，未来广汉市整体房地产市场商品房供应主要是以前期成交土
6、地的陆续面市供应为主。我们预计若广汉市政府不出大的改革和新的规划，将导致后期少地或无地供应的现象持续出现，这一方面会相对降低广汉房地产市场的竞争（无大量的潜在供应），另一方面也将使得整个广汉房地产市场走向沉寂（无知名或品牌开发商带动市场的发展）。第三部分 广汉市8-10月房地产市场分析一、总体概况1、项目体量 广汉市区整个房地产市场主要在售项目17个，待售项目5个，总计市场上在售/待售项目22个，项目总体量超过285.57万，以广汉县级市的容量来看，房地产市场已接近市场饱和。 从各片区来看，目前区域项目同期量最大的为城南片区，其次是老城区，城南片区竞争相对最为激烈。2、价格区域均价（元/)城北
7、片区4000城南片区3100-3700老城区3400-4700合计3100-4700 广汉市区目前整体房地产市场除开几个别墅楼盘外，优惠后的均价在3100-4700元/之间。 其中以老城区价格最高，在3400-4700元/之间，其次是城北片区，由于目前在售项目仅有一个，可分析性较低，最后是城南片区，由于其区域的热度、配套及客户认可性较低，价格在3100-3700/之间。3、销售情况区域8-10月销售情况城北片区30%城南片区23%老城区42%合计32% 广汉市区8-10月份房地产市场销售情况总体欠佳，平均销售率为32%。 从各区域来看，销售情况最好的片区为老城区，销售率为42%，其次是城北片区
8、，销售率为30%，最后是城南片区，销售率仅为23%,虽然城南片区价格较其它两片区价格略低，但由于区域开发相对较晚，配套不足等原因，导致广汉市客户对城南片区的认可度仍然不高。二、区域分析1、城北片区格兰维亚锦弘泓景湾广信鹭岛嘉铭悦城英伦豪庭1）、在售项目 锦弘泓景湾二批次一批次项目名称泓景湾项目地址北京路与保定路交汇处占地面积230亩建筑面积384612.63总户数2305户建筑形态6+1F，11F，19F，26F户型区间88-195主力户型120左右套三分期情况四期现销售期数一期1、2批次最近批次推出时间8月份1批次，10月份2批次最近批次推货情况1、2批次共计300多套优惠政策一次性3%，按
9、揭1%优惠后均价4000元/左右最近批次销售率30%热销户型120左右套三其它销售动态一期26F高层预计11月底推出锦弘泓景湾8月份及10月份各推了一批房源，共计300多套，销售情况欠佳，优惠后均价为4000元/左右。2）、待售项目目前城北片区共有4个待售项目，分别为格兰维亚、英伦豪庭、嘉铭悦城及广信鹭岛，此4个待售项目的售楼部均在建，目前无资料。2、老城区帝景国际威肯郡卓越君城龙领半岛时代广场幸福大院奥园国际公寓1）、片区概况项目名称占地面积（亩）总建面（）推出时间均价（元/）销售情况金地汇国际公寓22-7月份多层4300，高层390083%逸品城奥园6511190010月1日3400-38
10、0038%时代广场24442707月17日4700接近70%威肯郡7013963商业10月29日，住宅10月15日转定4100商业80%，住宅转定40%左右龙领半岛648900010月1日360040%东泰帝景国际-8月29日诚意登记4200交诚意金客户近50%幸福大院52101891一期开盘9月24日4300-卓越君城122290000预计年底推1期-合计419651024-3400-470042%老城区目前共8个项目，其中在售项目7个，待售项目1个，项目总体量65.1万，片区内目前的均价为3400-4700元/之间，从销售情况上看，区域8-10月总体销售情况欠佳，销售率不到50%，区域内的
11、竞争也偏大。2）、片区各项目市调、时代广场项目名称时代广场项目地址中山大道与九江路交汇处占地面积24亩建筑面积44269.7总户数130套建筑形态14F、18F户型区间90-140主力户型130-140套三分期情况一期现销售期数一期最近批次推出时间7月17日最近批次推货情况2栋130套优惠政策一次性7%按揭6%优惠后均价4700元/最近批次销售率接近70%热销户型90-100套二时代广场位于市中心，项目体量小，7月份开盘，均价4700元/左右，广汉客户对市中心的商品房认可度较高，但价格相对较高，目前的销售率接近70%。2011年11月3日踩盘算价单：2-1-601建筑面积：132.92单价：4
12、870总价：647320.4一次性优惠7% 优惠后单价：4529 优惠后总价：602008按揭优惠6% 优惠后单价：4626 优惠后总价：614954、龙领半岛项目名称龙领半岛项目地址西湖路东段39号占地面积40亩建筑面积89000总户数920户建筑形态11+1F户型区间70-158主力户型70-102套二及套三分期情况三期现销售期数二期最近批次推出时间10月1日最近批次推货情况6号楼88套优惠政策一次性4%,按揭1%优惠后均价3600元/左右最近批次销售率40%热销户型70-102套二及套三龙领半岛位于南昌路，项目体量接近9万，于10月份推出88套房源，均价在3600元/左右，已经销售近40
13、%，销售情况较好。2011年11月4日踩盘算价单：1-1-401面积：108.36单价3630总价：393347一次性付款优惠4%：单价：3484.8 总价：377613按揭优惠：1% 单价：3593.71 总价：389414、金地汇国际公寓项目名称金地汇国际公寓项目地址柳州路与肇庆路交汇处占地面积22亩建筑面积-总户数116户建筑形态6F、18F户型区间60-90主力户型80-90可变套三分期情况一期现销售期数一期最近批次推出时间7月份最近批次推货情况116套优惠政策一次性3%,按揭2%优惠后均价多层4300元/左右，高层3900元/左右最近批次销售率83%热销户型80-90可变套三金地汇国际公寓位于市中心，户型面积偏小，于7月份推出，多层均价4300元/左右，高层均价3900元/左右，由于其户型小，再加上其区位优势，已销售83%，销售情况较好。2011年11月3日踩盘算价单:12802建筑面积：88.97平方米单价：4150总价：369226一次性优惠3%：单价：4025.5 总价：358149按揭优惠2% 单价：4067 总价：361841、逸品城奥园项目名称逸品城奥园项目地址南昌路占地面积65亩建筑
