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1、 第1页第一章 总论1.1、概 述1.1.1 项目名称合肥市XXX*文化陵园项目可行性研究报告。1.1.2 建设地点该项目位于合肥市XXX经济技术开发区内，*路约300米、南至滇池路约68米。1.1.3 建设法人单位合肥市XXX*有限公司（以下有时简称“*控股” ）。1.1.4 可行性研究报告编制单位安徽省*。1.1.5 主要建设内容该占地面积约130亩（86666）。规划总建设规模为15万至20万个公益性墓位，分期建设。首期建设规模为5万个墓位，主要是安置*新区现有的零星墓穴和拆迁待安置的墓穴，二期建设规模为10万个墓位，主要是对外进行业务经营。按照市、区政府的要求，*文化陵园将按“园林化、
2、生态化、景点化”标准建设。建筑层高初步确定为3至4层，建筑密度约20%，设有陵园管理用房、公共厕所、壁式骨灰盒安放葬台位。陵园建筑与高速公路之间布置高大乔木绿化遮挡。陵园东西两侧沿道路因地制宜建1000台以上车位的停车场，园内其余位置建绿化、景观及临时休息亭、榭、石椅等，力求给人舒适、安逸的抚慰效果。1.1.6 投资估算与资金筹措1.1.6.1 投资估算经初步估算总投资约2.60亿元。土地：130亩16万元/亩=0.2080亿元；建筑：建筑密度约20%，建筑平均层高3层，单价3950元/ 8666620%3层3950元/=2.05亿元报建：8666620%3层150元/=0.08亿元绿化景观及
3、停车场等：8666680%3层400元/=0.28亿元小计：2.41亿元税金及管理费：2.41亿元8%=0.19亿元合计：2.60亿元1.1.6.2 资金筹措由于该项目是公用事业项目，建设资金来源为自有资金和政府财政拨款及银行融资，其中，前期自筹总投资约40%，差额通过银行融资解决，还款来源通过财政收入和项目自营来偿还。1.7 主要财务评价指标税后净资产收益率：70%；税后收入现金净现值（Ic= 7 %）:50798.98万元 ；税后投资回收期（含建设期1.2年）：5 年。1.2、法人概况与法人代表1.2.1 法人概况合肥*有限公司(简称：*集团)，是经合肥市XXX*区人民政府授权，*区国资委
4、出资的，在整合区属国有资产产权、股权及各类国有经济实体的基础上成立的国有独资公司。公司成立于2007年4月，注册资本10亿元人民币。集团公司的主要职能为：承担城市基础设施和公用事业项目投资、融资、建设与运营；从事城市建设资金的筹措、使用与管理；从事授权范围内国有资产的经营管理与运作；对下属全资、控股企业行使出资者权力；从事城市旧城旧村改造、现代旅游产业、科技生态农业的投资与开发；承担*区人民政府授权的其他工作。*集团是合肥市XXX第一家以“*”二字注册的公司，是*区投融资的主平台、项目孵化的主载体、招商引资的主力军，是*区的“第二财政”，拥有丰富的政治、政策、资源、信息优势。集团公司根据合肥市
5、XXX建设“现代化*大城市”以及*区“因湖作为”的发展战略，充分依托“*”这一无形资产和品牌效应，积极参与*区现代化城市的各项建设，为*区全力打造“安徽浦东”的宏伟蓝图提供更为坚实和广阔的战略平台。集团公司总部下设项目策划部、工程管理部、资产管理部、投融资部、财务部以及行政人事部等6个部门。下属子公司、控股公司有：1、合肥市XXX*区房地产开发公司2、合肥金环房地产综合开发公司3、合肥*置业发展公司4、合肥市XXX*区城市建设开发投资有限公司5、合肥市XXX*信用担保有限公司6、合肥市XXX*区工业资产运营有限公司7、合肥市XXX*区城建国有资产运营有限公司8、合肥市XXX*城市建设投资有限公
6、司9、合肥*建筑安装工程有限公司10、合肥*物业管理有限公司 11、合肥*置业有限公司2008年*区将按照市政府的战略要求，全面启动区内城中村改造工程。新年伊始，*区成立了城中村改造指挥部，其中指挥部办公室设在*集团，将由*集团牵头统筹推进*区范围内面积达10平方公里的城中村改造。在城中村改造和*新区建设方面，*集团具有别人无法比拟、也无法替代的区位、资源、政治、政策等优势。1.2.2 法人代表张玉轩。1.3、编制依据1、项目委托书；2、合肥市XXX新出台的与之相关的优惠政策；3、合肥市XXX城市总体规划；4、合肥市XXX国民经济和社会发展十一五发展规划；5、投资项目可行性研究指南；6、建设项
7、目经济评价方法与参数（第三版）；7、相关的法规、技术规范和设计手册；8、建设单位提供的有关资料；9、本院有关的技术资料。1.4、研究范围本项目可行性研究报告市对合肥市XXX*文化陵园项目的建设背景及必要性、项目选址、主要建设内容及其建设规模、建设方案、建设进度、投资估算与资金筹措、效益分析等方面的内容进行全面深入的分析研究。具体的研究范围及研究内容如下：1 总论2 项目建设背景及必要性3 市场分析4 项目建设规模与主要内容5 项目选址与主要建设条件6 工程建设方案7 劳动安全卫生、消防与环境保护8 节能节水9 项目组织管理与劳动定员10 项目实施进度安排11 工程招投标12 投资估算与资金筹措
8、13 项目财务分析14 结论与建议第二章 项目建设背景和必要性2.1、项目建设背景2.1.1 合肥市XXX的区位优势从我国当前的宏观发展来看，安徽省处于东部沿海地区产业向中部、西部地区梯度转移的过度地带，作为我国经济中心战略转移地域上的中间支点，扮演着承东启西的重要角色。从经济圈角度分析，安徽地处长江流域经济带，与长江三角洲经济圈有着密切的联系，并地处武汉与南京经济圈的交汇处，经济区位优势强劲。合肥市XXX位于安徽省中部，地处江淮之间、巢湖北岸，辖瑶海、蜀山、庐阳4区和长丰、肥东、肥西3县。总面积7029.48平方公里，人口462.73万人。市区建成区面积为224平方公里。市内道路宽阔，绿树成
9、荫，景色优美，既多现代建筑，又有名胜古迹，是一座古老而又年青的城市。作为安徽省省会，合肥是全省政治、经济、科教、文化、信息、金融、商贸中心和交通枢纽，也是全国甲等开放城市。尤其是近年合肥开始大建设、大发展阶段，使得合肥正在发生翻天覆地的变化。根据最新出炉的合肥市XXX“城市空间发展战略构想”，合肥市XXX空间结构将形成“141”（一主城、四组团、一个*新区）的多中心发展态势。这一构想中，到2020年合肥全市经济总量达到4000亿元，工业产值60008000亿元， 城市人口350万，建成区面积350平方公里。远期主城市人口达到500万，建成区面积500平方公里，成为宁郑汉之间最大的区域性中心城市
10、。合肥市XXX将按“141”发展战略着力构建现代化大城市框架，城市空间布局在现有风扇形基础上进一步拓展，与周边城镇呈一体化发展，并由单中心向多中心转变，空间结构形成“141”的发展态势。2.1.2 本项目的区位优势*区位于合肥市XXX南，东临南淝河，西至金寨高架，南濒巢湖，北界环城路。辖五个街道、四个镇，区域总面积340平方公里，常驻人口52万。*区委二届五次全会决定今年将陆续启动七大片区(*新区和巢湖岸线治理片区、黄山公园片区、都市工业片区、高铁站片区、*都市农业及新市镇片区、合肥新港和南二环物流片区以及城中村改造片区)建设。其中，“*新区”是合肥市XXX“141”工程中的一项重要工程，新区
11、的范围是南依巢湖，北靠二环南路，西接上派河和合安高速、东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里。在新区建设过程中，涉及到大量土葬坟的迁移，若安置工作做不好，必然影响“大建设、大发展”的步伐。因此政府应该把这个关系到城市形象以及老百姓的切身利益的重点项目选择在*区附近的该项目适宜区域。2.1.3 当前形势下陵园的产业化和功能定位产业是众多的企业与相关企业组合而成的经营群体。陵园产业在产业分类上，既不属于第一产业（尽管陵园占用了大量的土地，并有好些作业是在土地上进行的），也不属于第二产业（工业），而是属于第三产业，即服务业的范畴。同时，在现代化大生产的情况下，分工越来越细，那种“大而全”、“小而
12、全”的企业越来越少，因而，所谓的“相关企业”越来越多，分工合作，协同作战，实现共存共赢。这种情况，也将在陵园产业化过程中出现。陵园的产业化实现，在目前，既存在着要尽快从福利性的事业单位中走出来，走向市场，成为搏击市场的自主经营的盈利主体，成为经济发展的“基本细胞”；同时，也存在着把“蛋糕做大”的问题。因此，努力把“蛋糕”做大，这是陵园产业化的必经之路。眼下，陵园具备着产业化的良好的客观条件。因此，当前陵园工作者的重要任务，就是努力提高水平，做大事业，增加产业容量，在产业外延扩大的同时，特别要注意走向内涵发展的道路。这就涉及陵园的功能定位问题。陵园的功能划分可以多角度地进行。从其发展过程来进行功
13、能分析，它大致包括了基本功能、衍生功能、新派生功能、更生功能、生态功能和休闲功能。1、陵园基本功能：埋葬死者及其“标志物”陵园是殡葬业的一个重要分支。陵园产业的产生、发展、提升，植根于陵园的功能。从殡葬主体的行为来分析，它是在殡、葬、祭的三大主要行为中，与葬、祭行为密切相关的。尽管祭祀活动并不都在陵园中进行。但由于陵园的基本功能，使在陵园中的祭祀活动具有特殊的意义。作为世界各地炎黄子孙进行的大型祭黄陵活动，之所以在黄陵墓地进行，其根本原因是因为黄陵是黄帝的“葬身之地”。因此，陵园的基本功能是埋葬死者或其标志物的地方。陵园之所以可以称之为陵园，因为与荒冢不同，因此，陵园的发展水平，从一般的意义上
14、说，是与社会生产力水平及墓主的经济状况直接相关的。从中可见，发展社会生产力和迅速让人民富起来，才能从根本上提高陵园的产业水平。埋葬“标志物”也作为陵园的基本功能，是因为有好多墓，由于各种各样的原因，没有埋葬着死者的遗体、遗骨，而是埋葬着死者的衣、冠等物，称之为衣冠墓。衣冠之类是死者的标志物。2、陵园的衍生功能：追思、缅怀功能一旦死者或其标志物埋葬在陵园中，于是涉及到活人（与死者相关的人或关系并不密切的人）进行的墓祭活动。墓祭活动在本质上是一种文化活动。因为事实上并不存在所谓的天国或阴曹地府。这纯粹是一种“虚拟”。这可以体现出陵园的又一个衍生功能：了却思故之心、思亲之情，即缅怀功能。我国著名思想
15、家于光远同志认为陵园是“活人与死人对话的地方”，是对陵园的缅怀功能的定位。重视陵园的缅怀功能的发挥，就意味着陵园不仅要埋葬一定量的死者，而且由此要容纳活人进行缅怀活动，因此陵园的空间规模的大小要考虑缅怀功能的发挥。“250定律”说，一个人有250个社会关系。墓中的死人虽已“西去”，但其各种各样的社会关系还在，要在墓地缅怀。陵园作为一个产业，就要研究如何将一个死者的250个关系吸引到墓地中来，这是其一；其二，要让这“250”在墓地中进行消费。人不来，就谈不上消费；如不消费，就谈不上赚钱。因此，陵园产业的做大，要十分重视陵园的这个衍生功能。如果说，陵园的基本功能，对陵园来说，赚的是丧家“一次”的钱；但这衍生功能，则是年年可赚的钱。因此，要更重视衍生功能对陵园产业的作用。因此要重视陵园项目，也更要重视陵园项目如何建设。3、陵园的新派生功能：传承功能现代殡葬文化建设，那就是
