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1、铜陵旧城改造项目介绍一、公司情况投资方成立于 2010年 6月 8日，注册资本 5000 万元，为自然人投资有限责 任公司，主要经营：房地产开发、钢材、建材销售。目前由于刚进入铜陵市场， 房地产开发资质暂定。截止2010年12 月31日，公司资产总额12827万元，经 营利润总额971 万元。公司实际控制人之前主要在江西省经营，涉足水产品养殖、房地产开发等， 其中水产品养殖年产值可达 8 亿元。随着经营思路的转移，其经营目标主要向安 徽地区转移，将铜陵作为其房地产业主要开发目标。目前，投资方除已开发该项 目地块外，还于 2011年竞拍到铜陵市中心地块，土地储备较为充足。二、项目概况（一）项目区
2、位简介 项目位于安徽省铜陵市。铜陵市位于安徽省南部，自然资源丰富，素有“八 宝之地”之称，尤以矿产资源储量丰富，是全国有名的“铜都”，其采矿炼铜的 历史有 1500 多年。铜陵现辖五区一县，即铜官山区、狮子山区、郊区、经济技 术开发区、西湖新区和铜陵县，并代管普济圩农场。铜陵是全国有色金属基地之一，安徽省重要的工贸港口企业，皖中南中心商 贸城市，对外交通便捷，为皖中南交通中心，京福高铁（建设中）、宁铜铁路、 铜九铁路、宁宜城际铁路（建设中）。铜陵港是安徽省四大港口之一，国家一类 口岸。2010年铜陵市实现生产总值 466.6 亿元，较上年增长 14.1%。其中，第一产 业增加值9.6 亿元，增
3、长3.9%；第二产业增加值339.5 亿元，增长20.8%；第三 产业增加值117.5 亿元，增长9.8%。全年人均生产总值63054 元（折合9318 美 元），全社会劳动生产率 103585元/人，比上年分别增加 16605 元和26664 元。 全年完成固定资产投资 362.3 亿元，比上年增长30.8%。其中全年房地产开发投 资 73.3 亿元，比上年增长 57.7% 。商品房屋销售额 39.7 亿元，增长 44.6% 。根据铜陵市城市总体规划，到2020年城市化水平将达到 95%，城镇人口 规模将达到 82 万人，人均居住面积将由现在的 25 平方民提高到 35 平方米，住 房成套率
4、达 98%以上。（二）项目简介2010 年 5 月，公司通过铜陵市政府招商引资，取得了“旧城改造项目”的 开发权，并被铜陵市政府列入 2011 年铜陵市48 项民生工程之列（铜政20118 号铜陵市人民政府关于 2011年实施 48 项民生工程的通知）。该项目是铜陵市 政府2011 年度改善市民生活、提高市民生活质量的民生工程，也是市府“861” 重点建设项目，总投资 2.6 亿元。项目位于铜陵市市中心地段，总占地面积 13917 平方米，计划建设总容积率 为 3.5 ，建设密度为 40%。整个项目规划区块分为住宅、商业、菜市场 3 个功能 区。建筑底部设置3 层裙房，总建筑面积为48946平
5、方米，其中住宅面积25078 平方米，为2 栋高层建筑中的4-19层；商业面积 15470 平方米，为建筑裙楼的 三层。另建有约8400近的地下停车场及部分人防工程。并且，根据与政府签订的旧城改造的回迁条款中，明确该项目中回迁商业门 面（即原址中的菜市场）1 0 0 0平方米，住宅7 0 0 0平方米，因此实际可利用开发 面积为：住宅面积18078平方米，商业面积14470平方米。项目总体建设工期为1.5年，从2010年10月至2012年4月。其中主体工 程建设期从2010年10月至2011年12月。（三）已投资金情况目前，该项目已投资金 9930 万元，主要用途为支付土地出让金等。具体明 细
6、如下：资金投资使用用途金额（万元）土地使用权出让金7100土地全用权出让税费380项目基础开挖支护工程1200项目建筑设计费用200项目前期各项管理费250目前公司库存：项目供钢材800合计9930（四）主要经济指标该项目建设的总投资为26 0 0 0万元，企业计划自筹资金1 0 0 0 0万元，银行贷 款 16000 万元。1、收入预测 根据该地区房地产市场及周边价格预测，该项目商业地产预测均价为： 商业部分：一层可销售面积 4156.7平方米，预计均价 4.5万元/平米左右；二层可销售面积 5156.7平方米，预计均价 3万元/平米左右；三层可销售面积 5156.7平方米，预计均价 2万元
7、/平米左右。 因此，商业部分预计可实现销售收入为 44488.65万元。住宅部分：住宅可销售面积 18078 平方米，根据项目同区位地段目前市场住宅销售价估测销售均价约在7500元/近。因此，住宅部分预计可实现销售收入为13558.5 万元。该项目预计可实现销售收入 58047.15 万元。 （58047.15=商业部分44488.65+住宅部分13558.5）2、成本测算该项目成本为260 0 0 万元，包括工程费用1520 0 万元，前期费用140 0 万元， 土地费用 7100 万元，销售费用 500 万元，建设贷款利息费用 1500 万元，税金 300 万元。3、项目利润 根据项目预计
8、销售收入和投资成本可知，该项目可实现利润 22047.15万元。考虑到其融资成本存在上浮空间，因此追加其 1000 万元的利息费用。因此，预 测项目利润为 21047.15万元。三、项目方案根据上述测算，计划给予该项目融资 1.5 亿元，以填补后续项目资金缺口， 期限1-1.5 年，年化融资成本 18%。（一）担保方式该项目土地 13917 平方米，出让价格 7100 万元。主要是由于该项目属于旧 城改造项目，是该市重点的民生工程之一，在土地出让实际价格方面给予优惠。 以当地市场价格计算，该地块预计价格为 1000 万元/亩。因此该地块市场价格为 20877.59万元，抵押率 71.85%。同
9、时如有需要，可追加原铜陵市少年宫地块，已被该公司拍得（净地），土 地面积约20 亩，位于铜陵市市中心。（二）还款来源 计划以该项目运营收入 作为还款来源。该项 目预计可实现销售收入 58047.15万元，利润 21047.15万元，可覆盖1.5 亿的融资额度，实现还本付息。项目的主要经济指标如下表：序号名称数值单位1总用地面积13917平方米2建设面积48946平方米2.1其中：住宅建筑面积25078平方米2.2商业建筑面积15470平方米3容积率3.54绿地率36%5项目总投资26000万元6财务净现值16700万元7财务内部收益率65.82%8静态投资回收期0.88年9动态投资回收期0.91年
