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1、石景山文化娱乐休闲区建设与区域发展研究项目代码 : KT0822完成单位 : 北京富达尔经济技术咨询有限公司研究人员 : 刘世能、路韡、樊灵芝、高丽敏、唐晓伟、邵筱叶、王勇获奖情况 : 一、长安街西延线的四至范围划定 在充分调研和分析研究的基础上，课题组认为划定长安街西延线四至范围需要考虑到以下几个方面：整体范围不宜过大、直接影响范围应当考虑在内、临近功能区适当考虑划入、长安街西延线这“一轴”应与首钢这“一核”联系以及滨河特色的融入。 因此，本课题将轴线范围界定如下： 东西方向：玉泉路口永定河河道以西，全长约9公里； 南北方向：沿长安街西延线两侧临街单位、写字楼、居民建筑，部分功能区域，首钢主
2、厂区。南北方向最宽距离2.8公里（京西综合商务区内），最窄距离0.76公里（八角南路至鲁谷路）。 二、把长安街西延线打造成CRD核心轴线需要解决三大问题 长安街西延线建设需要重点解决三大问题：明确定位、形成方案和制定发展策略和措施。 明确定位是指要明确长安街西延线在首都建设特别是在长安街整体发展中的地位和角色和在石景山区CRD（首都文化娱乐休闲区）建设中的地位和作用； 形成方案包括明确产业重点、设计空间布局、安排抓手项目； 制定发展策略措施即如何通过结构调整和优化和政策措施的实施来支撑长安街西延线的健康发展。 要解决以上三大问题需要重点把握三大需求北京城市整体发展对长安街西延线的要求、CRD
3、整体统筹发展对核心轴线建设的要求和长安街西延线产业、文化、景观等综合发展要求。 三、长安街西延线的发展现状 1.五大发展优势 （1）长安街整体影响力优势：借助长安街中华第一街的影响力增强自身的吸引力；同时，在长安街延长线上打造文化娱乐休闲业集群及服务，将CRD资源跟长安街联系在一起，可以进一步增强其影响力。 （2）发展空间优势 土地空间：首钢涉钢产业搬迁调整后，将置换出大于7平方公里的具有高价值空间的整地（可以统一开发使用的土地），整体开发空间巨大；八宝山火化厂等的部分搬迁也将置换出部分土地；按照长安街西延线的未来定位，部分土地可以通过改变土地性质、提高土地效率、增强土地功能等获得增值空间。两
4、侧存在一定的纵深发展空间。 建筑空间：未来各建筑空间的优化，沿线居住项目的置换调整，新项目的落户建设还会提供更多的优质建筑空间。 （3）产业基础优势 经济占据石景山区的半壁江山 主导产业已经形成了一定规模 企业发展质量高于区平均水平 （4）环境景观优势 独具“山水资源”景观 绿化空间景观化 景观元素多样化 （5）区位交通优势 长安街西延线具有良好的市政基础，从区位上来看，可以借势长安街这条北京高端功能发展和不同层次消费需求的集中轴，满足不同消费主体、消费人群、消费方式的消费。从交通上来看，长安街西延线本身（石景山路）、地铁1号线就是城市的主要的、立体化的交通体系，且和京原公路、阜石路、五环路、
5、六环路等交通要道顺畅连接，为人流、物流等的汇聚和发散提供了保障。 2. 存在五大问题 （1）定位有待进一步明确：尚未形成自身独特的定位，商务区资源缺乏有效的整合，沿线各业态、功能区之间没有形成良好的协作关系，还存在同质的竞争，准备着力打造的四大商务区之间缺乏统一的发展时序安排。 （2）空间需要持续优化：空间缺乏有效的板块划分，特别是缺乏功能的整合化；区域间缺乏特色的彰显，板块内部存在同质化竞争，在几个商务区之间表现的尤其明显；板块发展时序未统一到整体发展思路和CRD建设的进程上；沿线的车流、人流、商流等尚未进行有效整合。 （3）产业集聚程度不足：产业集聚效应不明显，尤其缺乏大型总部企业的入驻和
6、发展带动。文化创意、文化休闲娱乐呈点状分布，商务办公形态的文化创意、文化休闲娱乐入驻尤其不足。现有建筑物业类型较分散，难以形成浓厚的区域产业气氛。产业配套不足，对产业进入、人才吸引不利。 （4）景观的系统性不够：大片的绿地、沿线建筑等尚未经过统一规划，非建筑景观建设现阶段主要以绿地和雕塑为主，均属于静态景点，沿线各功能区的特色和主题并没有凸显出来。景观的多样性、丰富性不足，构图有待优化。 （5）土地利用效益较低：土地利用方向需明确、容积率有待提高、土地权属不统一、土地使用率低、地下空间未得到高效利用。四、国内外轴线建设经验 1.国内外轴线建设经验 （1）国际化的规划与设计 （2）轴线的整体功能
7、定位明确 （3）轴线上不同区域的功能分区和定位明确 （4）建筑风貌与街道形成优美的韵律节奏 （5）以经济为主导功能的轴线离不开三类高端物业的支撑：中轴经济靠三类物业撑起：商务甲级写字楼成为主流、商业高档精品百货聚集、高档酒店聚集。催生中轴经济依靠的是：便利交通水陆空三栖直达 、成熟配套高档商务量身之作、需求旺盛外企争相进驻、城市规划打通城市经济大动脉。 2. 对长安街西延线发展的启示 （1）推动长安街的整体创新规划 （2）明确长安街西延线的经济主导功能 （3）进行长安街西延线的特色化功能分区 （4）塑造长安街西延线整体的自然、人文魅力 （5）以商务办公为主流业态设计沿线的物业支撑 五、长安街西
8、延线发展定位 1. 定位重要影响因素分析 （1）长安街的创新发展对西延线的影响 长安街自身定位的延续性：长安街定位为：代表国家形象、具有国际品质、体现东方品味、承接古今变迁的“神州一街”。长安街的新功能需求和发展走向： 我们认为，长安街的未来在功能选择、分配、落实、展示方面会表现出如下的特点： 功能选择 体现民族性与国际性的国家高端功能 政治、经济、文化领域国家级中心向亚洲和世界级中心的发展 功能分配 强化中间核心区段的文化功能； 增强两端延伸段的经济功能； 协调整体形象功能。 功能落实 产业、事业通过合理的物业体现在长安街两侧； 通过纵深发展优化轴线功能的实现。 功能展现 物业通过建筑和景观
9、实体在沿线进行形象化的表达； 物业还将通过区域吸引不同层次人群所体现出来的文化氛围、人文精神等方式进行表达。 西延线在长安街整体发展中扮演的角色： 地位 长安街的新开发空间； 长安街的新投资热点； 长安街的新标志性路段。 功能 带动京西南三区几大新兴高端功能区发展的线性CBD； CRD核心、主导产业的国家级总部基地； 北京市现代文化娱乐休闲的第一目的地。 形象 体现部分国家级功能； 体现功能的专业聚合； 更加注重体现首都现代性（与中段的历史性相呼应）； 更加注重体现经济社会的和谐性（与中段的政治性相呼应）； 更加注重体现生产生活的舒适随意性（与中段的凝重、厚重相呼应）； 是一条更加动感的城市大
10、道。 （2）首都产业高端功能区建设对长安街西延线的影响 长安街西延线是北京西部地区发展的关键“一轴”，是“新首钢”所在地，并且穿过北京的母亲河，在石景山区打造北京高端功能区建设中必然充当重要角色。 先行者； 引领者； 代言人； 关键支撑。 （3）石景山CRD发展愿景对长安街西延线的影响 CRD “三位一体”愿景：突出三大主旨人文精神魅力、产业经济活力、空间形态引力。同时要高度重视三力的相互作用、相互促进，共同推进CRD 的建设与提升。 西延线“三位一体”角色 人文精神 以现代休闲文化、娱乐文化为主体； 文化事业与文化产业相协调。 产业经济 文化创意、休闲娱乐、商务服务、高新技术、旅游会展中的高
11、端业态； 文化创意、休闲娱乐、商务服务、高新技术、旅游会展中的总部经济企业。 空间形态 现代、靓丽、和谐和富有文化韵味的首都新城区形象的代表之作； CRD特色景观品牌、石景山区对外名片的核心体现。 2. 定位关键特性的把握 构建四大特性的统一：传承性秉承历史、现实性立足现状、高端性展望未来（产业高端、文化先进、景观时尚、环境怡人）、全局性把握整体 构建能力、实力、魅力的统一：积淀文化、创造财富、改造城市的能力；巨大的经济效益、可观的税收贡献、综合的社会效益相结合的实力；脑中的认知地图、国家首都新形象、娱乐休闲标志地的魅力 3. 长安街西延线总体定位 （1）定位 立足城市中轴线、功能拓展区、北京
12、CRD特色，以促进城市整体发展为目标，以文化、休闲、娱乐为发展主旋律，营建时尚高雅的文化氛围，展现靓丽独特的城市景观，塑造现代时尚的区域性格，实现高端复合的轴线价值，形成能力、实力、魅力三力的聚合，打造产业高端、文化先进、景观时尚、环境怡人的“京西财富大道-CRD核心轴线”，支撑石景山区转型发展、京西地区突破发展、长安街创新发展、北京高端功能聚合发展和首都经济社会的和谐推进。 （2）定位分解 产业定位 产业及业态： 商务商业地产开发（东部近期重点，西部中期重点）； 文化创意产业中的高端业态（主要发展数字娱乐、工业设计、传媒业和演艺业）； 休闲娱乐产业中的高端业态（主要发展主题公园、水上乐园等娱
13、乐产业，体育产业、特色休闲产业）； 商务服务业中的高端业态（主要发展金融保险业、咨询业、策划服务、法律服务、会计服务、信息服务、人力资源服务业）； 旅游会展业中的高端业态（主要发展特色旅游业、大型会展业）； 高品位商业（星级酒店、特色餐饮、大型零售为主）； 其他产业业态（为前述产业提供高附加值的服务型产业）。 产业主要形态： 总部经济； 商务办公（包括行政办公）。 文化定位 城市文化积淀自然文明与人文文明高度融合； 城市文化演进历史文明、工业文明与现代文明密切对接； 城市文化提升绿色文明（生态文明）与红色文明（商务商业文明）有效互补。 形象定位 财富走廊京西地区增长极，经济发展的发动机和加速器； 生态走廊城区生态景观大道，北京城市山水的典范； 快乐走廊休闲娱乐新地标，游客脑中的京都认知地图。 功能分解如图示： 六、长安街西延线开发方案 1.整体开发思路 长安街西延线作为长安街的西拓，开发建设需要一个整体建设思路。本着“科学规划 联动开发政策护航”的开发建设思路，对长安街西延线进行总体把握，有序建设。 2. 分区建设导向 长安街西延线由玉泉路以西至永定河西岸，全长约9公里，由东至西按照现状特点、功能承担、产业特色、开发时序等的差异分成三个分区，并共同构成一个互动
