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1、淮安市新城区*国际项目商业策划报告2007年6月目 录 / 文档可自由编辑打印壹 基础篇一、城市概况 3二、经济概况分析 9贰 项目篇一、项目基础概况 14二、项目SWOT分析 18叁 市场篇一、商业市场分析 22二、住宅市场 31肆 定位篇一、地块价值分析 38二、项目核心价值体系的建立 40三、定位思路 43四、产品定位及规划建议 45伍 营销篇一、营销理念 58二、本项目商业招商方案 59三、推广策略 64壹、基础篇一、城市概况（一）、城市基础概况1、基本概况淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。南距省会南京市188公里，
2、东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里。淮安市总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口85万。2、城市规划（1）、淮安城市的特点概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业
3、产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。（2）、城市规划主旨“加快苏北振兴”的战略部署，全面贯彻科学发展观，加快城市工业化和城市化进程，实现淮安经济社会的跨越式发展。（3）、城市规划内容城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。（4）、城市规划图册（二）、开发区概况-新城区开发区位置图
4、淮安经济开发区成立于1992年，1993年10月经江苏省人民政府批准成为省级开发区。现辖钵池、徐杨两个乡和东湖、广州路、新港、枚乘路四个办事处，行政管辖面积85 平方公里，常住人口8万人，规划常住人口将达到35万以上。开发区紧依老市区东侧，清河区主城区东延部分，位于淮安城区未来发展的中心区域。东接楚州区，西邻清河区，南与清浦区隔河相望，北与淮阴区接壤；京沪高速公路与京杭大运河把开发区相挟，同三高速、宁连高速在开发区内交汇；沿海交通大动脉新长铁路淮安站和淮安新港码头均在开发区境内。 作为产业转移的集聚区、综合开发的先导区、机制创新的试验区， 近几年来，开发区经济社会持续快速发展，综合实力显著增强
5、，人民生活明显改善。吸引了来自美国、澳大利亚、日本、韩国、新西兰、比利时、新加坡和香港、台湾等15个国家和地区的客商在区内投资兴业，2006年，世界500强台湾鸿海集团旗下的富士康科技集团正式与我区签订投资协议，投资不少于10亿美元，计划用5年时间在淮安经济开发区建设富士康淮安科技城。同时，开发区基础设施建设投入力度加大，如道路基础设施建设、重点场馆建设（会展中心、展览馆等）、大型的居住社区不断涌现（香格里拉居住社区100万平米以上、河畔花城45万平米以上等等）。开发区正在建设成为经济实力较强、人居环境优美、人民生活殷实的现代化工业园区和新城区。二、经济概况分析（一）、淮安市2001年-200
6、6年全市国民生产总值（GDP）走势图综合评述：1、2006年全市国民生产总值突破600亿元之大关，显示出淮安市经济发展速度逐年增长平稳。2、从上图看出，2001年-2006年淮安市经济呈现稳步增长的态势，经济运行稳定，趋于理性化的增长。（二）、淮安市2001年-2006年全市社会固定资产投资图综合评述：全市投资结构继续优化，产业项目增长较快，各产业投入比重继续增长，其中房地产行业更是拉动了淮安市社会固定资产投入的中坚。（三）、淮安市2001年-2006年全市居民收入与支出图综合评述：可以看到，淮安近几年城镇居民的收入有所提高，淮安城镇居民2005年人均收入达到9115元，预计2006年，淮安城
7、镇居民人均收入超万元，达到10447元，居民生活水平稳步提高。（四）、淮安市2001年-2006年全市社会消费品零售总额图综合评述：淮安市通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施,积极推动扩大内需政策，为消费品市场发展营造了良好的环境。全市消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了进一步扩大。2006年全市社会消费品零售总额突破200亿元，反映了强劲的市场消费实力。（五）、淮安市2001年-2006年全市房地产产业总产值图综合评述：以上数据可以看出，淮安市房地产行业产值以两位数递进，递增幅度达到20%以上，说明淮安市房地产行业正处于高速发展阶段。贰、项目篇一、项目基础
8、概况项目位于翔宇大道与深圳路交叉口（见下图），是新城规划中的中心地域，地理位置得天独厚。（一）、项目主要技术经济指标项目开发主要以大型商业和现代化商务办公用房建设为主。总用地面积：28679平方米（约43亩）容积率：3.16建筑密度：41.4%绿化覆盖率：35.6%地下建筑面积：16199平方米（停车位设置361个，加地上95个停车位，总计454个停车位）可售建筑面积：89899平方米商业用房建筑面积：24592平方米（超市23578平方米、底商1014平方米）商务办公用房建筑面积：65307平方米其他用房面积：806平方米（物业等用房，不计入销售面积）商业规划建设以大型超市为主，辅助以商业街
9、区建设，从而衔接二期主要商业开发。商务办公区规划建设以多层为主。二期开发69亩，预期将以商业型态为主。（二）、项目地块图片：（三）、项目周边图片：二、项目SWOT分析（一）、优势分析u 项目规模较大，地块形状规则。利于规划，利于建设成为区域商业中心。u 区位较佳，位于新城市中心区域和房产开发集中区域。市场认知度相对较高，为客源引入奠定坚实的基础。u 新城市核心区域，以商业为主导，能够创造大量人流和商机。利于营造浓郁的商业氛围，为商业开发奠定基础。u 项目周边政府性项目建设加快。建设中的会展中心，提升了本区域地段价值。（二）、劣势分析u 整个区域处于规划建设阶段，市场培育期较长。商业必须进行培育
10、，并需要强势招商、造市。u 距离老城商业中心较远。对商业氛围营造有一定影响，商业经营难度增加。u 周边整体环境较冷清，人流量不大。日常生活设施不足，新城市各项建设有待完善。u 目前本区域居住人口较少。目前区域购买力有限，须吸引外来客源的导入。（三）、机会分析u 位于规划中的新城中心区域。 从城市定位角度来看，作为新城市中心地区，具有较强的发展潜力，未来有望成为淮安市东部集商业、商务、居住为一体的综合区，届时将会吸引大量产业的进入，从而吸引大量就业人口的进入，使区域人口得到大幅增加，人气聚集度不断提升。u 会展中心建设淮安市会展中心正在建设阶段，周边大面积土地开始动拆迁，进行商业改造以及城市基础
11、设施建设。经过改造之后，本区域作为淮安市新城市中心，将成为整座城市的亮点。同时随着周边商业环境、交通环境的改善，为本区域聚集人气，营造浓郁的商业氛围起到促进作用，无疑对本项目后期的商业营销提供良好的条件。u 周边整体规划全面提升区域形象根据淮安市新城市的整体规划，将建设多项公建配套、市政配套设施（公园、学校、医院、公交集散中心、停车场等），这些配套设施的落成，将对人流的有效导入、区域面貌的全面提升，带来决定作用。（三）、威胁分析 本区域目前正处于高速建设阶段，大型楼盘开发已经崭露头角，从实地市场调研以及周边环境勘查中发现，目前大多数的楼盘都以住宅开发为主，也不乏有大型项目开始进行商业的规划与建
12、设，如河畔新城，虽然商业体量不大，但是距离项目较近，其商业产品规划路线趋前。伴随着周边地块的开发，无疑将成为本项目的最大威胁。 只有加快项目的开发步伐，以强势商业为龙头，方能立于不败。叁 市场篇一、商业市场分析（一）、淮安市商业市场分析清河区目前为淮安市城市主要商业中心区，这个淮安市主要商业发展以及布局都集中在本区域。随着淮安市的城市规划建设不断推进，整个城市的架构正在逐渐拉大，并不断形成以区级行政区划为中心的副中心商业圈，如淮阴区、清浦区、楚州区，加之新城区商业中心的规划建设，形成目前淮安市整体的商业空间布局。 主要特点有：u 城市中心区域，老牌的核心商圈；u 商业主要以中低档消费为主，业态
13、分布以小型商场和专卖店等；u 商品销售主要以专业市场（汇通市场、五金市场等）为主，辅以沿街商业，中高档和品牌商品有限；u 娱乐、餐饮等产业方兴未艾，拥有大量的消费群体，但目前规模、档次均较低，提供的消费服务种类单一；u 步行街建设功能、配套以及商业氛围营造不够，地域特色不强。1、城市核心商圈分析（1）、目前商业主要集中在淮海广场，向淮海东路、淮海南路、淮海西路、淮海北路延伸。沿路主要集中了休闲娱乐、运动服饰、餐饮等，大多以中低档消费为主，并形成超市卖场（时代超市）等商业形态；（2）、随着城市中心商务区（CBD）规划和大面积商业开发（金马广场项目、中央商场项目、金鹰项目等），商业地产呈现规模化上市，商业形态已由传统商业向现代商业转型。（3）、随着城市总体规划、城市经济运营不断完善，商业消费市场和消费水平也会得到相应的提高，消费终端层次及收入水平也将随之提升。2、城市核心商圈商业地产开发现状和趋势（1）、目前清河区商业地产发展主要是老商业的改造，以及新商业地产项目的立项开发，如金马广场（总建面积7.5万平方米）、中央商场（总建面积11万平方米）、金鹰项目以及我方项目。（2）、从商业发展趋势判断，淮安中心商务区业已成型，短期内，商业地产项目开发将集中上市。（3）、区域主要集中了淮安市中高收入群体，2006年清河区全年人均GDP达21000美金， 人口数量和消费水准不断得到提升的情
