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1、中亚国际际商业广广场项目目策划方案案广州润辉辉房地产产代理有有限公司司深圳新摩摩尔商业业管理有有限公司司二七七年三月月目 录前言第一章 市场篇1 永州市简简介2 地理位置置3 内陆经济济4 城市发展展趋向5 市场篇总总结第二章 项目篇1 项目介绍绍2 永州市现现有商业业项目、住宅、酒店等等市场分分析3 项目SWWOT分分析第三章 定位篇1 项目总体体定位及及命名2 客户定位位3 产品定位位4 价格定位位第四章 产品建议议篇1 项目产品品建议第五章 市场推广广篇1 推广思路路2 执行部分分3 公关策划划部分第六章 销售篇1 销售策略略2、 销售预预估计划划前 言言首先感谢谢贵司领领导予以以机会让
2、让我们进进行了第第一次的的初步接接触，也也为我们们合作奠奠定了基基础，我我司做为为一家专专业的商商业房地地产策划划公司对对于商业业地产的的复杂性性和特殊殊性有较较深刻的的认知和和体会，大型综综合商业业地产项项目不同同于普通通住宅项项目，其其对象并并非直接接的市民民群体而而是商家家、购物物消费者者、投资资者等组组合体。根据多多年在沿沿海地区区和中部部城市操操作商业业项目的的经验告告诉我们们，商业业项目成成败取决决于主力力店的引引进，而而规划设设计是后后期经营营管理成成功的前前提。因因此发展展商首先先考虑要要找到和和引进主主力店，按照他他们的要要求进行行规划设设计。经过我我们多次次对此宗宗地块的的
3、了解，对项目目的基本本情况已已有了初初步的认认识，另另因为在在零陵区区有操作作项目一一年多的的时间对对于永州州市目前前房地产产市场、政府法法律法规规、商场场人流地地理、周周边环境境等都已已经有了了深刻的的认识，相信对对于本项项目的前前景，贵贵公司和和我公司司一样充充满信心心，现在在我们要要阐述的的是如何何通过策策划和包包装、如如何通过过有效的的策划进进行整合合营销，如何通通过整合合营销达达到销售售、招商商和经营营管理的的目的。下面，我我们针对对项目的的实际情情况，并并对永州州零陵区区、冷区区的住宅宅、商业业进行了了调查与与分析，从圣世世阳光、心连心心购物广广场、世世纪中心心、圣马马可时尚尚广场
4、、步行街街等项目目的对比比中发现现问题，分析问问题，找找到永州州商业的的突破口口（市场场空白）以及永永州市发发展商业业地产所所面临的的机会与与威胁，经过周周密的分分析与讨讨论，我我们得出出以下客客观性的的结论。第一章 市场篇1、永州州市简介介 城市性质质、永州州市是中中国湖南南省（内内陆）交交通枢纽纽城市。 城市定位位、珠三三角地区区的后花花园、国国内旅游游城市、湖南省省重要的的工农业业基地、珠三角角地区工工业的承承接地区区之一 市域空间间规划。规划形形成“一城、双核（区）” “一城”指永州州市作为为湖南省省地级市市，呈现现整体发发展的空空间结构构特征，整个零零区、冷冷区就是是一个城城市。 “
5、双核”指零区区和冷区区，是市市域内主主要的居居住和公公共服务务中心。全市目前前总人口口5800万，其其中城市市人口550万人人（含外外来人口口1-33万）。规划至至20220年，市域总总人口6620万万，其中中城市人人口655万人（含外来来人口55-8万万），城城市化水水平为664%。 2、地地理位置置1）永州州市位于于湖南省省南部、处于中中国广东东省及广广西省两两大经济济带的交交汇处，广州、桂林、株洲、长沙等等大中城城市环列列四周。零陵区区距桂林林市、株株洲、长长沙等城城市2220公里里左右，距永州州市机场场3公里里，交通通邮电畅畅达，是是永州的的交通枢枢纽，形形成了水水、陆、空立体体交通网
6、网络。湘湘桂铁路路穿市而而过，市市区设有有二级火火车站，西南与与广西、海南、云南相相通，北北至衡阳阳、株洲洲与京广广、湘赣赣线相连连，可直直达昆明明、南宁宁、湛江江、西安安、武汉汉、上海、北京、广广洲、深深圳等重重要城市市和沿海海口岸。即将兴兴建的洛洛湛铁路路，太澳澳高速等等将使永永州成为为湖南第第四个交交通枢纽纽站。公公路有33223211国道和和18112省省道经过过境区，四通八八达，客客班车可可直达广广州、桂林、长长沙等地地。由于于其独特特的地理理位置和和成熟的的交通基基础建设设，面对对永州市市经济圈圈的发展展和工业业建设，使其将将成为一一个新兴兴的内陆陆工业城城市。2）据我我们调查查了
7、解全全市现有有较大规规模的工工业企业业3500余家，其中大大中型骨骨干企业业50余余家。基基本上形形成了以以罐头、啤酒、面粉、肉制品品为主的的食品工工业；以以汽车制制造、水水电设备备、电线线电缆为为主的机机械工业业；以耐耐火材料料、水泥泥为主的的建材工工业；以以羽绒制制品、造造纸、制制革、纺纺织为主主的轻纺纺工业等等四大支支柱产业业，共有有主要工工业产品品50余余种。其其中的耐耐火材料料、机制制纸、造造纸、造造纸设备备、水轮轮发电机机组、轻轻型越野野汽车、粮油机机械设备备、特种种水泥、水泵等等。3)永州州的商业业贸易发发达，是是湖南省省八大商商业经济济区之一一。初步步形成了了以产业业、供销销、
8、物资资、粮食食、外贸贸、医药药、轻纺纺、矿产产品、肉肉食水产产9大体体系和116大商商场、112大购购物中心心、5大大专业批批发市场场、4大大集贸市市场为骨骨架的内内外贸基基地。各各类各级级商业店店铺遍布布市区，共有大大小网点点44000多个个，从业业人员11.2万万余人,每万人人拥有商商业零售售点955个,商商贾云集集，每年年接纳众众多内外外客商。市域GGDP年年增长在在10%。从这些数数据中可可以看到到永州市市经济发发展的步步伐，这这个良好好的大环环境是为为各个行行业的发发展奠定定了基础础，其中中也包含含了房地地产开发发（中亚亚国际商商业广场场）行业业的长足足发展。3、城市市发展趋趋向城市
9、核心心区以完完善城市市功能为为主；正正在进行行老城改改造升级级阶段，零陵区芝芝山路突突出商业业购物建建设和酒酒店建设设南津路-加快物物流园区区、专业业市场和和文化中中心建设设整个城市市都是朝朝着建设设成为泛泛珠三角角一个富富有特色色和竞争争实力的的内陆工工农业城城市，一一个富有有内涵和和独特个个性的生生态园林林城市的的方向发发展。4 、市市场篇总总结1） 社会娱乐乐、购物物等消费费比重逐逐步加大大，社会会消费支支出将迅迅猛增大大。2） 随着本地地经济的的发展，城市对对各项商商业设施施，特别别是类似似于中亚亚国际商商业广场场项目这这种综合合商业项项目，有有极大的的需求。3） 同时商业业设施及及经
10、济的的发展，城市的的规模和和人口也也会快速速发展。4） 城市的发发展使其其居民生生活水平平的提高高，又促促进住宅宅、商业业，服务务的快速速发展。5） 经济的迅迅猛发展展，促进进零售业业的发展展速度，导致了了大型百百货公司司及各商商业连锁锁机构对对中亚国国际商业业广场的的需求增增加，为为房地产产行业营营造了一一个持续续上升的的大环境境，本项项目做为为产权式式中亚国国际商业业广场，进入此此市场的的时机恰恰到好处处。第二章 项目篇1、项目目介绍 项目地理理位置中亚国际际商业广广场(暂暂定名)位于永永州市零零陵区商商业、文文化、娱娱乐中心心芝山山路商圈圈、与永永州商业业城相连连，紧靠靠长途车车站、新新
11、火车南南站交通通便捷、地理环环境优越越；毗邻邻永州市市萍州经经济技术术开发区区等产品概论论地块位置置： 永永州市零零陵区芝芝山路220号（原潇湘湘宾馆）占地面积积： 300亩 周边环境境和配套套区域建筑筑形态：以多层层公房、大型百百货商场场、批发发市场、步行街街、住宅宅区等为为主。绿化状况况：、永永州市沿沿江风光光带（计计划建设设）周边环境境：临江江，风景景优美、空气清清新，商商业氛围围浓厚属属于零陵陵区的一一级地块块。道路状况况：u 城市主干干道：芝山路、人民北北路，前前进街，三道路路交通都都是永州州市零陵陵的商业业中心地地段和主主要商业业区域。 商业配套套（大中中型商场场、超市市、邮局局、
12、银行行、医院院、学校校、农贸贸市场、影院、娱乐场场所）u 医院：永永州市第第四人民民医院，永州市市第一人人民医院院，永州州市市中中医院。学校：湖湖南科技技学院、湖南永永州职业业技术学学院 、三中、一中、七中等等。u 影院：永永州老电电影院u 娱乐场所所：多个个酒吧及及酒店娱娱乐总会会集中于于芝山路路，人民民北路小结：1) 从地理位位置看：项目所所在位置置优越，商业氛氛围浓厚厚，十分分适合商商业综合合体的经经营建设设2) 从周边配配套看：项目的的周边配配套完善善，产品品的自身身价值较较高；3) 从产品本本身看：商场购购物、住住宅楼、商务娱娱乐配套套齐全，符合主主要使用用群体的的要求。2、城市市发
13、展现现状和现现有项目目分析城市发展展现状：永州城城位于湖湖南的最最南边、位置优优越，交交通便利利改革开开放以来来。永州州市的经经济在飞飞速发展展，但是是在很长长一段时时间里，湖南各各地级城城市各种种大型综综合购物物中心平平地而起起，而永永州零陵陵区在这这方面却却差强人人意，迄迄今为止止依然呈呈现典型型的“马路经经济”特征，无街不不铺。近近年来，在政府府、发展展商、商商家三方方共同努努力下，永州零零陵区的的商业开开始出现现转变，大型的的超市、综合购购物中心心应运而而生。因因此本项项目也是是在这样样的环境境下扬帆帆起航。现有地产产项目分分析：我我公司人人员根据据这段时时间对本本案的调调查和了了解目
14、前前也得到到了初步步的结论论，另结结合永州州各项目目的情况况进一步步论证表一:项目名称称红太阳购购物广场场圣世阳光光项目基本本情况总建筑面面积3559844平米,其中商商场共三三层、单单层面积积20112.554平米米,净面积积13334平米米,公摊面面积6778.554平米米,使用率率66.35%永州市零零陵区芝芝山路上上城商业业街，占占地面积积33.8355亩，总总建筑面面积5000000平米,商业定位位一楼男装装,二楼女女装,三楼皮皮具、童童装项目分为为临街独独产商铺铺、主街街商铺、主题商商铺、超超市、酒酒店式商商务公寓寓及住宅宅五大部部分。一楼临街街品牌，服饰，运动鞋鞋、珠宝宝、家纺纺
15、主街铺：品牌、服饰、化妆品品、珠宝宝、皮具具鞋、精精品饰品品、家装装、儿童童用品、文体用用品销售价格格一楼最贵贵的1000000元/平米，二楼均均价45500元元/平米,三楼30000元元/平米,临街旺铺铺：2000000元/平米，主街铺铺有一万万多，住住宅均价价9000左右，住宅和和酒店式式国际公公寓销售方式式与销售售情况一次性付付款和按按揭两种种,目前铺铺位己销销售三分分之一左左右,大部分分是开发发商自营营一次性付付款，住住宅800%己销销售，按按揭500%，10年5成。酒酒店式国国际公寓寓3%己售售卖点罗列列一次投资资,一世受受益超低首付付，做旺旺给您千千年上城城、传世世商街。零风险险，稳回回报，年年投资回回报8%优惠政策策按揭两个个9.88折,按揭方方式五折折,一次性性付款两两个9.8折再再一个99.7折折一次性付付款优惠惠2%工程进度度200
