房地产景观设计

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1、房地产景观设计发展策略房地产景观设计与房地产开发、建筑设计、城市规划等专业有着相互关联和补充的 关系。上海易亚源境景观设计公司作为中国地产界黄金8年(2000-2008)的亲历者， 对当前房地产景观设计的趋势有如下三个方面的看法：第一是定位的发展趋势，第二是 风格的发展趋势，第三是景观设计公司的应对策略。一、定位的发展趋势房地产景观是由开发商、景观设计公司和景观施工单位这三个部门来共同协调完成 的。那么，这三个部门对最终的景观建成效果，哪一个更重要呢？我们认为，三者之中 最重要的、而且占主导地位的应该是开发商，甚至可以说是开发商的领导决定了将来景 观的效果。因为开发商要做什么样风格的楼盘，就决

2、定了有什么样的景观。打个比方， 开发商要做的楼盘风格是“美国南加州风情”还是“中国江南水乡风格”，这直接决定了该 项目景观设计的定位。因此，房地产景观设计的定位发展趋势主要在于：第一、开发商 的眼光、胆略和胸襟等素质的不断提高；第二、开发商和景观设计公司对现场的控制力 以及对景观施工质量执行力的不断提高。第一、开发商的眼光、胆略和胸襟等素质的不断提高1. 开发商要形成有自己特色和个性的景观产品线一些大型的房地产上市公司，他们有高、中、低多个档次的项目产品线，比如万科 集团，从低到高就有城市花园系列、四季花城系列、金色家园系列、自然人文系列等。 根据项目的产品档次，景观也形成不同的风格，比如说，

3、金域兰湾项目以巴厘岛景观风 格为主，第五园以现代中式的景观风格为主，水晶城、润园等以工业元素有机更新的景 观风格为主等等。同时根据项目档次的高低，景观设计进行成本控制，形成有自己特色 和个性的景观产品线。而某些开发商走差异化的路线，开发高端市场，以精品住宅为主。他们的景观设计 就定位“新奢侈主义”，形成一种豪华奢侈的景观格调。如番禺的星河湾，仿照热带海边 的5星级度假酒店(resort)的景观，用椰林绿岛和水景游泳池来打动购房者；又如绿 城集团的北京御园项目，用颐和园旁的背山面水的风水宝地和欧式巴洛克奢华格调杂糅 在一起，形成一种中西合璧的现代景观风格；还有如仁恒集团的仁恒滨江园项目，位于 上

4、海小陆家嘴的滨江绝版地段，营造新加坡“花园城市”的景观风格，同样取得了很好的 营销和升值效果。因此，我们认为，开发商要形成有自己特色和个性的景观产品线。当然，景观设 计公司可以对某一个项目拿出三四种不同的景观设计方向，但是，这是不是开发商想要 的东西？是不是这个项目最合适的方向？是不是在产品线中合适的定位？这些问题必 须要开发商有长远的眼光和战略，并根据整个项目的全局定位来回答。因此，那些没有 景观特色的楼盘将很快被市场所遗忘和淘汰，同时在项目营销上也面临巨大的风险。2. 开发商要有创新的精神当我们批评一个房地产项目的景观设计缺乏创新的时候，我们总是把矛头指向景观 设计师。其实，最大的责任在于

5、开发商缺乏创新的精神。当开发商看到某个好的项目， 就对景观设计师说我们的项目照着这个抄就行了，最多是要求比“原版”的项目仿照得更 好一些罢了。这样所形成的结果就是你抄我的、我抄你的，国内抄不到新鲜的了就到国 外抄，甚至把国外的一个小镇搬过来，完全没有根据基地现状展开设计的理念，设计师 干的是“仿造、组装”的活。我们以深圳楼盘的景观设计为例，2000-2005年是深圳楼盘 鼎盛的时期，大家都纷纷到深圳考察和学习，深圳房地产的开发理念、建筑设计和景观 设计都引领着国内房地产的发展潮流。它成功的原因就是深圳楼盘的设计敢于大胆引入 国外先进的设计理念，因地制宜地结合国外的风格进行创新，使大家觉得很新鲜

6、、很有 创意，原来房地产开发可以搞成这样，这就是因为不断的创新，才能引领潮流。但是， 现在深圳的开发商把国外抄得差不多了，却还抱着以前的观念不敢改变，深圳的楼盘做 来做去还是那几种风格，所以没有创新，原来很好的东西也要落后、过时的。因此，仓U 新是房地产行业发展的动力。这里要说的还是万科，他们不断地研发新的建筑产品线， 创造新的建筑风格，由此产生了新的景观风格。如他们在第五园以后又在研究升级版，样本是“悦榕庄”精品酒店风格。他们在以工业元素有机更新的景观风格上，从开始的天津水晶城项目到后来武汉的 润园项目等，不断地把这种景观风格推陈出新，在创新中赢得市场的认可和回报。3. 开发商要放权让景观设

7、计师来主导设计和监理施工的全过程景观设计师来主导设计和监理施工的全过程，这是国外包括香港地区在内建筑业 （包括园林景观工程）通行的方法。这种方法的好处在于“谋断分离”一一景观设计师是 “谋划”的主体，他来主导设计和监理施工的全过程；开发商是“决断”的主体，他来判断 和评价设计效果的好坏和工程的质量等。而当前，开发商把所有的权力都抓在手里，设 计也定、施工单位也管、材料也亲自选等等，设计师只是开发商的“绘图笔”而已。非专 业的开发商老总亲自定设计并参与景观全过程，这就像足球场上足协领导和球员一起踢 球，效果的好坏都是一笔糊涂账，而且这样无法发现问题，也无法追究责任，这是不合 理的现象。但是，由于

8、中国复杂的历史原因，看来短期内很难有体制上的改变。所以， 希望开发商能够适当地放权，并且谋断分离，让内行的人干专业的事，这样才能把事情 干好，做出好作品。综上所述，开发商要具备的人格魅力有以下三点：第一、眼光一一是否有长期并系 统的企业成长规划和产品规划，坚定不移地走创新发展之路；第二、胆略一一是否有魄 力和胆量让专业人员尽情去发挥，并敢于承担一切后果；第三、胸襟一一能否有海纳百 川的胸怀，思考和采纳对项目的不同意见及建议。第二、开发商和景观设计公司对现场的控制力以及对景观施工质量执行力的不断 提高景观设计公司是景观全过程的联系纽带，它连接了上游的开发商和下游的施工单 位，因此，它应该对景观建

9、成效果和施工质量进行监督并负责。1.开发商和景观设计公司对现场控制力的不断提高景观行业有句话，叫“三分设计，七分施工”这就需要开发商和景观设计公司的现 场控制力要很强。在一些专业的房地产开发公司，都有景观专业的“现场工程师他们 就是代表开发商在工地上进行现场控制的。而专业的景观设计公司都很重视派遣骨干在 现场全程跟踪、服务和监督。其实，房地产景观施工急需引进专业的景观监理单位，他 们作为独立的机构，对开发商和景观建成效果负责。现场控制的关键有以下两点：第一、要严格控制景观效果；第二、要根据预算，严 格控制成本。先说说控制成本，这里面有很大的学问。景观施工的监督和管理不像建筑施工那样 规范和成熟

10、，所以如何在现场控制好成本是一个重要的课题。在和日本景观师交流的过 程中，他们谈到在泡沫经济前，他们如同现在的中国人一样使用豪华的材料，追求奢华 的效果。但是，经过十年泡沫经济，他们也在反思和总结，如何用更加平实、便宜的材 料来达到更好的景观效果，而且更加讲究生态和环保。我认为，当前我们也应该更加地 务实，不要浮躁，用平实的心态和可持续发展的理念，很好地控制好成本。将来的趋势 是，开发商会在景观上增加一次性投入，而尽量减少后期物业管理的维护成本。从每平 米景观面积200-300元增加到400-500元，甚至更高的达到1000元以上。这样景观工 程单价的变化趋势，说明开发商更加理性地看待景观投入

11、带来房价的提升，而且景观已 经成为房地产项目销售的重要买点。因此，景观设计公司必须有成本控制的概念，帮助 开发商合理地控制成本。而后期物业管理的维护成本主要集中在水体的维护、植物的修 剪养护等方面，这需要景观设计公司为将来的物业管理而考虑景观设计的后期维护措施 及消减成本的方法。第二就是如何控制好效果，这是最重要也最难的工作。这个工作就是要在施工过程 中控制现场，使之达到力所能及的最佳效果。比如说种植大树，不是把一棵大树挖个坑 种下去就可以的，而必须在现场要严格控制大树的胸径、冠幅、树形、全冠移植、是否 截枝、几级分叉、观赏面的朝向、成活的情况、有无病虫害等等，这些都需要开发商和 景观设计公司

12、的现场控制力很强的景观现场管理人员。我所认识的几家国家一级、二级 资质的景观工程公司施工管理人员，他们之中懂施工、具备施工管理经验的，基本上都 是工民建专业；学园林景观专业的对植物感情很深、也很了解，但是对工程管理和硬质 的施工工艺了解不深。而要寻找到对土方、放线、材料统筹、结构基础、水电、机电、 安装、园林造型等等都了解的通才，真是很少见到的。当前，还有很多景观施工人员连 图纸都看不懂。因此，一个好的设计方案，该找谁去执行、去施工呢？所以，控制成本 不容易，控制效果才是真正的难。当然，这不是一两个人能解决的事，需要多方面人才 组合成一个团队，大家齐心协力，共同控制效果。2.开发商和景观设计公

13、司对景观施工质量执行力的不断提高我们在做设计的时候，经常在做减法。一般的设计流程通常造成这样的结果：概念 和方案天花乱坠，扩初和施工图归于平庸，施工过程偷工减料，最后效果一塌糊涂。这 些问题的根源在于：设计公司和施工单位缺乏执行力。好的创意执行不下去，还是没用。 提高执行力的关键在于提高景观全行业的水平。要提高本行业水平，必须突破人才瓶颈 和优化行业模式。现在大多数的景观设计公司和团队中，都是流水线作业，根据设计师不同的能力和 专业安排在不同的岗位，绝大多数的设计师是毕业3-5年内的年轻人。本来园林景观设 计师应该是有大量的实践工程经验，既要动脑，又能动手。而当前某些年轻人心态浮躁， 急功近利

14、，看的东西少，建成项目的经验也很少，因此，这些人作出来的方案、扩初和 施工图，现场施工能没有问题吗？而且他们也不太愿意到现场配合施工。那么，当他们 站在工地上，除了指手划脚以外，对施工有多少实际的指导作用？我们和施工单位经常 说：当工人不懂的时候，就问班组长；班组长不懂的时候，就问施工员；施工员不懂的 时候问工程经理；工程经理不懂的时候，就问设计师；设计师不懂的时候，就问设计总 监。作为设计师，必须具备相当的能力，随时都要保证方案执行和落实的可行性。突破 人才瓶颈，是提高全行业水平的关键。关于优化行业模式，我们认为比较理想的模式是：开发商的团队中有景观设计师参 与前期项目策划；然后由开发商的团

15、队提出营销方面的定位，包括档次、风格、投资意 向等；接下来由开发商团队、建筑师、景观设计师共同牵头，成立设计小组，提出整体 要求，并协调各个环节，完成项目所有的设计工作；最后，由景观设计师负责把控景观 施工过程中的工艺，以及完成以后的效果和质量。景观品质的提高要从细部设计入手， 这就如同某些国产车仿照德国车的区别，外形看起来很相似，其实细部品质的差距还很 大。而景观细部品质的提高，关键在于施工工艺的提高和新材料的运用。因此，景观设 计师和施工单位要多走出去看看，多研究一些新材料和新做法，多引进一些新的植物品 种。而且，好的创意贵在从设计到施工坚持下去，一步一步地造出来，克服了困难，提 高了水平

16、，这就是进步。二、风格的发展趋势第一、向具有中国地域特色的风格发展在不远的将来，中国不同地域的差异性将更加明显，城市景观同质化现象将被打破， 房地产景观设计将朝着具有中国不同地域特色的风格方向发展。最近几年，由于大型房 地产集团在全国开发项目，其住宅产品在不同城市中大量复制，造成中国城市景观都大 同小异，同质化现象明显，很多楼盘都有复制拷贝的痕迹，比如很多城市都出现了西班 牙风格（或称南加州风格）的别墅，如兰乔圣菲系列，上海有，深圳、佛山、顺德有， 连沈阳和长春都有兰乔圣菲别墅区，全国仿照这种风格的楼盘更是不计其数；还有，巴 厘岛风情的高层或别墅，深圳有金域兰湾、上海有上海滩、南京有巴厘原墅，连武汉都 有凤凰城，还有很多我们没注意或者抄得走样的“巴厘岛”风情的楼盘。这样的风格就像 一阵风，在全国刮一阵，不新鲜了就没有市场了，这说明在设计上，照搬人家的东西是 没有太多生命力的。因此，中国将来下一批房地产的精品项目就是那些在项目中融入了 创新的地域特色的楼盘。比如，万科集团