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1、 收房时要先看开发商的“三书一证一表：“三书是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书，“一证是指房地产开发建立项目竣工综合验收合格证，“一表是指竣工验收备案表。根据国务院公布的城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目竣工后，经历收合格后，方可交付使用。“三书一证一表齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是开展商交楼的必要条件。业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，专家提醒，收楼前千万记住要求开展商出示“三书一证一表，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收楼。但时下不少开展商交楼时，大多未能出具完整的文件，假设买家
2、确实想收楼的，验收过住宅质量保证书，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。先验房后收楼先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前开展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现货不对板，申诉起来也软弱无力负责任的开展商会积极善后，无良的那么会实施“拖字诀，让买家劳心劳力，这对买家来说是不公平的。为防止出现这种情况，买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如合同已成事实，那么可采取在收楼文件上注明“室情况尚不清楚或“楼房状况未明等字样。
3、二、确定房屋是否到达交付条件1.竣工验收备案表 最重要房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建立部为规工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建立单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天到建立行政主管部门竣工备案。竣工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备案后，开展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。2.住宅质量保证书住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、围作出的承诺，
4、必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购置人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承当质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监视单位核验的质量等级、保修围、保修期和保修单位等容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，承当保修责任。商品房保修期从开1发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修围是：地基根底和主体结构在合理使用寿命年限；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；住宅质量保证书一般约定
5、地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。房屋在保修期出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购置人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承当赔偿责任。购置人认为主体结构质量不合格的，可以向住宅质量保证书中注明的工程质量监视单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购置人有权退房。住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出
6、售给购置人时，针对房屋质量向购置者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。3.住宅使用说明书住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出考前须知。4.建筑工程质量认定证书5.房地产开发建立项目竣工综合验收合格证6.实测面积测绘报告【特别提示：1.只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进展验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。2.建筑工程竣工验收备案表是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这备案 表，一定还
7、要仔细观察各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商 签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函。5. 提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承当。收房 ：开发建成房屋后，购置人收
8、所购置房屋的验收并完成购房协议。收房细那么 ：收房细那么详尽版。马上就要收房了！这是买房过程中最重要的一步，所以大脑中要有一定的法律意识，要有法律这根弦。收房是有一定的流程的，从法律角度来讲，以下方面是您应该着重注意的：一、收到收楼通知书时应考虑到开发商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的资料。在出门前，除了通知中要求携带的各种证件外，如有条件，请尽量准备以下物品：直角尺、卷尺、纸、笔、易贴便条、试电笔(或其他即插型小电器)、数码相机或DV、小锤子、矿泉水等。【特别提示：DV或者数码相机最好具有日期显示功能，以便拍下有问题之处作为凭证。纸笔，那么是用来记
9、录发现的问题。易贴便条用来写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。试电笔，检查电源是否已全部接通。直角尺，量度墙身、地板是否平直。小锤子，用于检查空鼓，如天花板、地板、窗台、阳台、瓷片等，如果敲击的声音有少许回响，那么是有点问题了，沉闷的声音那么表示过关。而矿泉水的用处在于瓶子，待所有各项都验完后，用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，看地面是否平整，去水坡度做得够不够。】接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。假设逾期交房，那么应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。买家应在收楼通知单上注明的时间通常是30天左右带齐所需文件资料包括
10、收楼通知书、业主复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等到指定单位楼盘现场办理收楼入住手续。【特别提示：1.要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。2.收楼日期可提早不可推迟。假设实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。3.有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进展，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。4. 假设购房者在约定时间没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，那么一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承当所有购房风险责任及税费】通常开发商会与入住通知单一并寄发给业主一份缴费通知单，办
11、理入住应交纳的各项费用都有详细说明。交纳公共维修基金以及先期的物业管理费房屋的公共维修基金是您应该缴纳的费用。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何廉价，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本无权动用。还有，在入住以前，您必须先交纳13个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动，在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理费用。交纳契税，为得到产权证早做准备。契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了防止以后的麻烦，将提前向您收取。按照国家有
12、关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款1.5%的契税(2008年十一月份以后)，开发商有权代收代缴。二、确定房屋是否到达交付条件1.竣工验收备案表 最重要房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建立部为规工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建立单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天到建立行政主管部门竣工备案。竣工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备案后，开展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼，是不能入
13、住的，购房者有权拒绝收房。2.住宅质量保证书住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购置人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承当质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监视单位核验的质量等级、保修围、保修期和保修单位等容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，承当保修责任。商品房保修期从开1发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修围是：地
14、基根底和主体结构在合理使用寿命年限；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；住宅质量保证书一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。房屋在保修期出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购置人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承当赔偿责任。购置人认为主体结构质量不合格的，可以向住宅质量保证书中注明的工程质量
15、监视单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购置人有权退房。住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购置人时，针对房屋质量向购置者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。3.住宅使用说明书住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出考前须知。4.建筑工程质量认定证书5.房地产开发建立项目竣工综合验收合格证6.实测面积测绘报告【特别提示：1.只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进展验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。2.建筑工程竣工验收备案表是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这备案 表，一定还要仔细观察各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可
