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1、【说明】请在认真阅读教材和培训的基础上结合使用本复习资料第二章房地产投资及其区位选择第一节房地产投资u 管理对象：收益性物业u 服务对象：业主或投资者u 管理特点：策略性价值管理一、房地产投资的概念 【要点1-B】p 定义：以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事房地产开发经营活动的经济行为。p 房地产投资的主要目的是为了使其财富最大化。p 通过进行房地产投资，投资者可以（1）获得作为房地产业主的荣誉（2）获得较高的收益和资本增值（3）还可以降低其投资组合的总体风险（4）抵抑通货膨胀的影响二、房地产投资的形式 【要点2-A】房地产投资直接投资间接投
2、资房地产抵押支持证券房地产投资信托基金房地产企业债券、股票置业投资开发投资（一）房地产直接投资 【要点3-A】l 定义：指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作1、房地产开发投资l 从购置土地开始、获取开发利润l 通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给l 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资2房地产置业投资l 面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的l 其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)l 目的：自用（生产和经营）；出租l 置业投资者则从长期投资的
3、角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益(二)房地产间接投资【要点3-A】p 指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作p 房地产间接投资的具体形式包括：1. 购买房地产开发、投资企业的债券、股票2. 购买房地产投资信托基金(REITs)的股份3. 房地产抵押支持证券(MBS)三、房地产投资的特性（7条） 【要点4-A】1、位置固定性或不可移动性 最重要的一个特性。区位、净租金水平、整体升值潜力 2、寿命周期长（40年以上） l 经济寿命：经营收益大于等于运营成本（净收益0）的持续时间.l 自然寿命：房地产至不能继续保证安全使用的持续时间.l
4、 税法中规定的有关固定资产投资的回收或折旧年限短于房地产的经济寿命或自然寿命(加速折旧)l 房地产的经济寿命与其使用性质相关。（1）一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，（2）工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，（3）银行、零售商业用房的经济寿命是50年3、适应性l 投资者调整房地产使用功能的方便程度 （餐馆写字楼，特殊厂房标准厂房）l 房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的4、各异性l 没有完全相同房地产l 这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面5、政策影响性l 房地产投资容易受到政府政策的影响l 政府的土地供给、住房、金融、
5、财政税收等政策的变更，均会影响房地产的市场价值、房地产投资6、专业管理依赖性l 指房地产投资离不开专业化的投资管理活动 l 专业服务（规划设计/工程管理/营销/估价/会计/律师、物业管理等）7、相互影响性l 指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响 l 例如（市政建设/轨道交通/城市规划等）四、房地产投资的利弊 【要点5-A】1、有利之处 相对较高的收益水平； 能够得到税收方面的好处； 易于获得金融机构的支持； 能抵消通货膨胀的影响； 提高投资者的资信等级。2、不利之处： 流动性很差； 投资数额巨大； 投资回收期较长； 需要专门的知识和经验第二节房地产投资的投资风险
6、一、房地产投资风险的基本概念【要点6-C】（一）风险的定义 未获得预期收益可能性的大小。 例如，（标准方差）（二）风险与不确定性一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大（三）风险分析的目的p 目的l 预期收益率是多少，出现的可能性有多大？l 相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？l 预期收益的变动性和离散性如何？p 风险主要体现：l 投入资金的安全性l 期望收益的可靠性l 投资项目的流动性l 资产管理的复杂性p 风险类型：系统风险和个别风险p 对市场内所有投资项目
7、均产生影响、投资者无法控制的系统风险p 仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。二、系统风险（8类） 【要点7-B】1、通货膨胀风险 又称购买力风险， 是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险2、市场供求风险 是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。 房地产市场是地区性市场 房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计。也就是说，房地产投资决策以投资者对未来收益
8、估计为基础。 3、周期风险 是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。 房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段 4、变现风险 是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险 5、利率风险 调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一 利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。 利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降 6、政策风险 土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等 避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保
9、证或有税收优惠政策的项目进行投资7、政治风险 房地产的不可移动性 主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成 是房地产投资中危害最大的一种风险8、或然损失风险 是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失三、个别风险 【要点7-B】(一)收益现金流风险 是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。 对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大的影响； 而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。(二
10、)未来经营费用风险 是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险 会面对着建筑物功能过时所带来的风险(三) 资本价值风险 资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平(四)比较风险 又称机会成本风险 指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险(五)时间风险 时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险 房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度 时间风险的含义（1）不仅表现为选择合适的时机进入市场，（2）还表现为物业持有时间的长短（3）物业持有
11、过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择（4）物业转售时机的选择（5）以及转售过程所需要时间的长短等。(六)持有期风险 是指与房地产投资持有时间相关的风险 四、风险对房地产投资决策的影响【要点8-C】1、根据项目风险大小确定相应的投资水平2、根据风险管理能力选择投资方向3、根据风险周期变化特点把握投资时机第三节房地产投资区位的选择一、区位的含义 【要点9-B】p 影响房地产投资成败的要素l 绝不仅仅是“区位”l 市场宏观环境l 投资决策的准确性l 市场供求状况l 进入房地产市场的时机选择l 在市场上的持续时间长短l 所投资的房地产类型u 由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有
12、其他影响要素均与房地产所处的“区位”相关。p 狭义l 指某一具体投资场地在城市中的地理位置l 包括宏观位置和中观、微观位置l 房地产的不一致性和差异性，决定了某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的 p 广义l 除地理位置外，还包括所处的社会、经济、自然环境或背景l 在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系l 利用发展、动态变化的眼光u “宁要浦西一张床，不要浦东一套房”p 房地产投资中的区位理解（1）绝不能简单地将其理解为地理位置（2）还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置（3）在整体市场供求关系中的位置（4）在未来城市发展建设中的位置 二、不同类型房地产投资对区位的特殊
13、要求 【要点9-C】（一）居住物业 市政公用和公建配套设施完备的程度 公共交通便捷程度 环境因素 居民人口与收入（二）写字楼物业 与其它商业设施接近的程度：聚集效应 周围土地利用情况和环境 易接近性（三） 零售商业物业p 零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。p 商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围。p 商业辐射区域分析包括： 可能的顾客流量 消费者行为 喜好和偏爱 购买能力分析p 商业辐射区域通常被分为三个部分：l 主要区域：直接相邻 营业额60%75% l 次要区域：515km 营业额15%20% l 边界区域：15km以外 营业额5%15% （四）工业物业 当地提供主要材料的可能性 交通运输是否方便 技术人才和劳动力供给的可能性 水电等资源供给的充足程度 控制环境污染的政策
