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1、 大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 目 录第一章 总 论3第一节 项目建设背景3第二节 项目概况6第三节 问题与建议9第二章 项目建设的必要性和可行性10第一节 项目建设的必要性10第二节 项目建设的可行性13第三章 项目建设规模15第一节 需求分析15第二节 保障性住房现状16第三节 建设规模17第四节 主要经济技术指标18第四章 项目建设选址19第一节 场址建设条件19第二节 场址推荐方案21第五章 工程总体方案及技术方案23第一节 工程总体方案23第二节 技术方案24第六章 工程节能节水措施40第一节 工程节能40第二节 节水措施49第三节 能耗指标50第七章 环境影响
2、分析52第一节 环境影响分析52第二节 防治污染措施53第三节 相关建议58第四节 分析结论58第八章 劳动安全卫生消防59第一节 劳动安全危害因素及防护措施59第二节 消防设施60第九章 项目组织机构及实施计划61第一节 项目组织机构61第二节 项目实施计划62第十章 工程招标方案64第一节 概述64第二节 发包方式64第三节 招标组织形式65第四节 招标方式比选65第五节 本项目拟采用的招标方式说明67第十一章 工程投资估算及资金筹措69第一节 工程投资估算69第二节 资金筹措73第十二章 项目建设的效益74第十三章 社会稳定风险分析76第一节 编制依据76第二节 风险调查76第三节 风险
3、识别78第四节 风险估计78第五节 风险防范和化解措施79第六节 风险等级79第七节 风险分析结论80第十四章 结论和建议81第一节 结 论81第二节 建 议82附件、附表及附图83第一章 总 论 第一节 项目建设背景 一、基本概况项目名称：大悟县安康小区公租房（三期）建设项目建设单位：大悟县住房保障和房屋管理局建设性质：新 建工程地点：大悟县水厂以西、水厂规划路以北二、项目业主概况大悟县住房保障和房屋管理局是主管房产管理工作的是人民政府工作部门。主要职责有：一、贯彻执行国家、省、市、县有关房地产开发、住房保障、住房制度改革、房地产市场监管以及房地产行业管理的法律、法规、规章和方针、政策；参与
4、起草本县房地产开发、住房保障、住房制度改革、房地产市场监管、住房公积金归集与管理以及房地产行业管理方面的政府规章草案，经批准后组织实施和监督管理。二、根据本县国民经济和社会发展总体规划，组织拟订住房产业发展专项规划和住房建设年度计划，并组织实施和监督管理。三、负责建立和完善住房保障体系及住房保障制度，制定住房分配制度改革配套政策，组织拟定住房保障专项规划和保障性住房建设年度计划，并组织实施和监督管理。四、负责房地产开发企业的行业管理和房地产市场的监督管理，组织开展房地产市场预警预报、市场监测、市场分析和定期发布市场信息工作；会同县直有关部门对大悟城区房地产开发项目的用地规划、建设条件等进行审查
5、；核准大悟县城区、各乡镇及黄麦岭规划区的商品房预售许可、商品房预售合同的登记备案。五、负责全县房地产开发、房屋拆迁、房地产中介、白蚁防治、房屋安全鉴定、物业管理等相关机构资质的审核审批和核准工作。六、负责大悟县城区、各乡镇及黄麦岭规划区的房屋交易与权属登记、房屋权属档案的管理和用于房屋登记测绘成果的管理，统一颁发房屋权属证书、房屋登记证明；负责房屋登记簿和房屋权属信息系统的管理。七、负责城市房屋拆迁管理，制定本县房屋拆迁规章制度并监督执行，核准大悟县城区、各乡镇及黄麦岭规划区房屋拆迁行政许可，组织协调拆迁违规行为的查处工作。八、负责全县物业管理的行业管理。负责全县物业服务企业资质和从业人员资格
6、的管理；负责大悟县城区、各乡镇及黄麦岭规划区内住宅专项维修资金的归集和监督管理，参与制定物业服务政府指导价标准，指导、监督物业管理住宅小区业主委员会的运作、前期物业管理招投标备案和物业管理承接验收。九、负责住房保障、房地产开发、房地产市场监管、房屋管理的行政执法工作，协调处理涉及房地产管理的各类投诉和纠纷。十、参与住房保障和房屋管理有关资金的管理；参与公有住房租金标准的调整。十一、指导县住房资金管理中心资金的归集和管理。十二、承办上级交办的其他事项。近年来，县住房保障和房屋管理局紧紧围绕“保增长、保民生、保稳定、促发展”四大主题，有效地改善了居民保障体系，规范了各项职能管理，提高了工作服务水平
7、，促进了大悟县经济持续快速健康发展。连续多年被孝感市委市政府授予文明单位，被授予“党风廉政建设先进单位”等称号。被孝感市房管局授予“先进单位”和“权属登记管理先进单位”称号。 三、编制依据1、可行性研究报告编制委托书 2、大悟县“十二五”住房保障规划大悟县住房保障和房屋管理局3、大悟县城市总体规划4、大悟县统计年鉴（2013） 大悟县统计局5、建设项目经济评价方法与参数 发改委、建设部6、投资项目可行性研究指南（试用版）国家发改委、中国国际工程咨询公司7、国家现行的有关规范和标准8、项目业主提供的有关数据、资料、图纸和文件四、编制原则1、项目建设要统筹规划、合理布局，项目选址要充分考虑城市中等
8、偏下收入住房困难家庭，就业职工及符合条件的外来务工人员对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局，方便居民工作生活；2、建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，确保供应；3、项目的建设应严格执行国家规定的各项税收优惠政策。公共租赁住房项目外基础设施建设费用，由当地政府负担；4、规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。要积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备；5、贯彻节能方针，力求取得较好的社会综合效益。 五
9、、编制范围及编制目的1、编制范围本可行性研究报告编制范围为大悟县安康小区公租房（三期）建设项目。2、编制目的本报告编制的目的是对大悟县安康小区公租房（三期）建设项目进行技术可靠性、经济合理性及实施可能性的方案分析和论证，在此基础上选用科学合理、技术先进、造价省、运行成本低的方案，最终使得该工程的经济效益和社会效益达到最佳统一。 第二节 项目概况 一、项目地理位置大悟县位于大别山脉西段，湖北省东部，地处东经1140211435，北纬31183152。县人民政府驻地二郎店，西南距孝感专署驻地孝感市95公里，南偏东距省会武汉市151公里。县城东西距约42.4公里，南北相距约43.8公里，略成矩形，总
10、面积1985.71平方公里。县境北与河南省信阳市、罗山县、新县交界，南与武汉黄陂区、孝昌县接壤，东与红安县相邻，西与广水市相连。本项目建设地点位于大悟县水厂以西、水厂规划路以北。该位置符合城市规划要求，交通便利，工程地质、水文地质条件及供电、给排水、通讯等市政条件较好。 二、建设规模和建设目标该项目总用地面积15913.74平方米（23.87亩），总建筑面积23794.56平方米，建筑占地面积3965.76平方米，规划户数408户，每户面积58.32平方米。项目设计按照项目建筑规划设计方案进行总体设计，力求总体布局合理，建成一个既经济实用、又具有现代气息的工程，以期实现“住有所居”的目标。同时
11、也能促进社会和谐发展，确保社会稳定。三、主要建设条件本项目选址在大悟县水厂以西、水厂规划路以北进行建设，可利用现有公路，材料运输可以充分利用现有道路直达工地。材料运输均采用汽车运输。拟建地道路畅通，运输方便，场内活动空间宽阔，项目施工不会产生较大环境影响。项目建设所需的各种建筑材料能在当地购买，且项目为砌体结构，土建和安装工程可由地方施工单位承建。四、项目总投资及社会效益1、 项目总投资本项目建设总投资为3496.41万元，其中：建筑安装工程费2355.66万元；基础设施配套建设费804.86万元（其中红线内基础设施配套费618.86万元，红线外基础设施配套费186万元）；工程建设其他费用16
12、9.39万元；基本预备费为166.5万元。资金来源：由建设单位自筹，并积极争取国家相关政策资金支持。2、项目建设社会效益“衣、食、住、行”事关百姓民生。随着社会经济的发展和物价的上涨，住房问题成为重要的民生问题之一，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。近几年来，随着廉租住房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到了较大改善。但是，由于大悟县住房保障政策覆盖范围比较小，部分商品房价格较高、上涨较快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着大悟县城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能
13、力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也需要改善，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭、新就业职工与外来务工人员需要的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。十二五期间，大悟县将加快保障性安居工程建设，建立合理的住房供给体系，满足不同收入家庭的住房需求，全面改善城市居民居住条件。加大公共租赁住房建设力度，着力解决城市夹心层住房困难。加强保障性住房配建管理，鼓励房地产开发企业在商品房开发中配建廉租住房、公共租赁住房等保障性住房。加大推进城市棚户区、国有工矿棚户区等各类棚户区和农村危房改造力度。进一步健全住房保障体系
14、，严格保障性住房后期监管，建立完善的准入退出机制。本项目拟建设公共租赁住房408套。通过项目建设和公租房制度的不断推进和完善逐步健全住房保障制度，大力发展公共租赁住房，切实解决中低收入家庭的住房问题，实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”或实现“人人享有适当住房”的社会目标，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。 第三节 问题与建议 一、问题1、项目建设应注意环境保护,不要影响周围单位或个人的工作和生活；2、项目建设中应充分利用资源，注意节能、节水。 二、建议（1）项目工程应单独圈定施工区，应在不影响正常办公、学习和居民生活的前提下组织施工；（2）工程建设竣工后，要组织验收，严把工程质量关；（3）公共租赁住房建设项目当地有关部门应严格执行国家规定的各项税收优惠政策。建设部门应努力争取相关部门的支持，争取国家政策落实到位和创造一个有利于项目建设的环境，以利项目尽早发挥应有的效益。第二章 项目建设的必要性和可行性 第一节 项目建设的必要性 一、是坚持以人为本，全面建设小康社会的需要“以人为本，构建和谐社会”是国家新时期的发展目标，按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社
