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1、盘锦市利港置业有限公司港汇广场A组团项目可行性研究报告项目地点：兴隆台区友谊街与泰山路交口西北角 编制日期：二0一0年十月十二日目 录第一章 前言1.1 报告编制的目的1.2 报告编制的主要依据第二章 项目开发环境分析2.1盘锦市概况2.2盘锦市经济发展状况2.3城市建设及发展2.4国内房地产市场回顾2.5 现阶段房地产市场政策导向第三章 项目概况介绍3.1 地块位置介绍3.2 项目拟建物业规模第四章 项目营销战略4.1 项目优劣势分析4.2 项目定位4.3 项目营销推广策略第五章 项目建设条件5.1 项目交通状况5.2 建设场区条件第六章 项目建设方案6.1 总体规划布局6.2 建筑方案设计
2、6.3 结构设计6.4 公用配套设施方案6.5 安全防范6.6 人力资源配置6.7 项目工程一览表第七章 项目实施进度计划7.1 项目总体规划7.2 项目实施进度计划第八章 投资估算及经济效益分析8.1 投资估算8.2 投资收益8.3 敏感性分析第九章 风险分析及对策9.1 市场风险分析与对策9.2 经营管理风险分析与对策9.3 金融财务风险分析与对策第十章 结论第一章 前言可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和房地产专业网站统计资料、对房地产业内人士访谈、地块所在区域内典型项目的调研等。通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是的原则，编制出本可行性研究报告。1.1 报告编制的目的（1）在对
3、项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的市场整合和定位。（2）对项目规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。（3）对项目决策及其实施的优化提出建议。（4）对项目进行投资分析和风险分析，并给予相应的对策。（5）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。1.2 报告编制的主要依据（1）中华人民共和国城市规划法（2）城市规划编制办法（3）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005版)（4）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（5）混凝土结构设计规范（GB50010-2001）（6）建筑地基基础设计规范（GB50007-
4、2002）（7）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（8）高层建筑混凝土结构设计规程（JGJ3-2002）（9）建筑桩基技术规范（JGJ94-94）（10）建筑给排水设计规范（GB50015-2003）（11）建筑内部装修设计防火规范(GB50222-95)第二章 项目开发环境分析2.1盘锦市概况地理概况：盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东、东北邻鞍山市辖区。东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市辖区，南临渤海辽东湾。市区距省城沈阳市155公里；西距锦州市102公里；南距营口市65公里，鲅鱼圈港146公里，大连港302公里；东距鞍山市98公里。地理坐标为北纬403941
5、27、东经1212512231之间。总面积4 071平方公里，占辽宁省总面积的2.75%。地势地貌特征是北高南低，由北向南逐渐倾斜，比降为万分之一，坡度在2以内；地面海拔平均高度4米左右，最高18.2米，最低0.3米，地面平坦，多水无山。盘锦市境内有大、中、小河流21条，总流域面积3 570平方公里。其中，大型河流4条：辽河、大辽河、绕阳河、大凌河。资源概况：盘锦市地下有丰富的石油、天然气、井盐、煤、硫等矿藏。2000年底，辽河油田累计探明石油储量21亿吨，天然气1 784亿立方米。中国第三大油田辽河油田坐落于此，已开发建设32个油气田，已建成兴隆台、曙光、欢喜岭、锦州、高升、沈阳、茨榆坨等1
6、2个油气生产单位。盘锦市苇田收割面积55 608公顷，年产芦苇50万吨左右，列世界之先。盘锦市南部沿海，15米等深线以内浅海水域约20万公顷，鱼、虾、蟹资源蕴藏量约4万吨5万吨，占辽东湾蕴藏总量的70%。其中以河蟹最为著名。气候概况：盘锦市属暖温带大陆性半湿润季风气候区。其特点是：四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜、光照充裕。土壤在11月中旬开始冻结，下旬封冰；解冰期在3月上旬，4月上旬化通。全年无霜期204天。终霜为4月上旬，初霜为10月中旬。行政区划：盘锦市是1984年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。辖2个区、2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。区、县共辖19个镇、10
7、个乡(含1个民族自治乡)、27个街道办事处。各镇、乡共辖村民委员会308个；各街道办事处共辖社区居民委员会178个。人口现状：全市户籍总人口128.2万人，比上年末增加1.1万人。全年出生人口9042人，出生率6.97；死亡人口4653人，死亡率3.59；自然增长率3.38；计划生育率97.53%。全年城市居民人均可支配收入14907元，比上年增长22.1%；城市居民家庭恩格尔系数为31.6%。全年农村居民人均纯收入6391元，比上年增长11.9%；农村居民家庭恩格尔系数为45%。全市城镇单位从业人员451329人,私营个体从业人员157216人。其中，城镇私营个体从业人员90941人。城镇登
8、记失业率2.2%。暂住人口高峰期，从事建筑、运输等行业的人员3万余人，经商和从事服务业的人员1.5万余人。域内人口以汉族为主。共有35个民族，汉族占95.17%，少数民族占4.83%。其中，满族占3.01%，朝鲜族占0.90%，其他少数民族占0.92%。几个人口较多的少数民族依次是，满族38 001人，朝鲜族11 307人，蒙古族5 914人，回族4 113人，锡伯族744人。旅游概况：全市共有星级宾馆14家，旅行社37家，国家A级以上景区7家。全年接待国内外旅游者765万人次，比上年增长67.3%。其中，接待国内旅游者760万人次，增长67.4%；接待入境旅游者5.3万人次，增长55.8%。
9、全年旅游总收入52.7亿元，比上年增长69.9%。其中，国内旅游收入51亿元，增长69.9%；旅游外汇收入2324万美元，增长71.0%。教育概况：全年（2008年）普通高等教育招生1971人，在校生5012人，毕业生1387人。各类中等职业教育招生4402人，在校生13191人，毕业生2914人。全市普通高中招生8660人，在校生25940人，毕业生7941人。全市初中招生16856人，在校生53738人，毕业生15702人。普通小学招生14682人，在校生84408人，毕业生16858人。特殊教育招生11人，在校生126人。幼儿园在园幼儿28875人。全市小学生升初中升学率100%；初中毕
10、业生升学率农村85%，城市96%。2.2盘锦市经济发展状况经济环境2008年盘锦市生产总值实现670亿元，增长11%，实现了十年来首次两位数增长。按可比价格计算，其中，第一产业增加值66.8亿元，增长7.5%；第二产业增加值488.6亿元，增长7.2 %，其中工业增加值373.8亿元，增长7.2%；第三产业增加值114.6亿元，增长11.5%。三次产业分别拉动经济增长0.8、5.2和2.1个百分点。三次产业增加值占生产总值的比重分别为10.2%、72.0%和17.8%。年人均生产总值42290元，按可比价格计算，比2007年增长7.3%。盘锦去年（2008）全市人均收入1.6万元，城市人均可支
11、配收入1.7万元，农村人均可支配收入7千元。盘锦全年（2008）完成各项税收80.4亿元，比上年增长20.1%。实现地方财政一般预算收入21.5亿元，比上年增长16.4%。全年（2008）居民消费价格比上年上涨5.5%。其中，服务项目价格上涨0.8%。商品零售价格上涨4.6%。全年工业品出厂价格比上年下降1.1%。原材料、燃料、动力购进价格比上年上涨4.2%。全年（2008）新签外商直接投资合同项目13项，合同外资金额4761万美元，合同项目数比上年减少27项，合同外资额增长31.4%。在新签外商直接投资项目中，合同外资额在100万美元及以上的大项目有7个，其中，500万美元及以上项目3个。实
12、际利用外商直接投资额2623万美元，比上年增长27.8%。全市工商登记注册外商投资企业136户，其中，当年新增14户。产业结构盘锦的支柱型产业是：石油、天然气生产加工、大米种植和河蟹养殖。有中国第三大油田辽河油田，年产原油1200万吨，天然气9亿立方米，是全国最大的稠油、高凝油生产基地和重要石化工业基地，也是全国最大的道路沥青、防水材料生产基地、重要的化肥与合成树脂生产基地；有全国集中连片最大面积的水稻田10.5万公顷，年产水稻98万吨，是全国重要的水稻主产区和优质稻米生产基地，也是中国北方重要的稻米集散地；有118公里海岸线， 20万公顷滩涂湿地，还有16万公顷淡水水面，年产鱼、蟹等水产品2
13、5万吨，是中国北方最大的河蟹人工孵化和养殖基地。目前三种产业均发展良好，前景广阔。初步核算，2009年全年地区生产总值685.3亿元，按可比价格计算，比上年增长10%。其中，第一产业增加值73.8亿元，增长7.6%；第二产业增加值471.5亿元，增长7.1%，其中工业增加值432.7亿元，增长5.5%；第三产业增加值140亿元，增长21.5%。三次产业分别拉动经济增长0.8、5.0和4.2个百分点。三次产业增加值占地区生产总值的比重分别为10.8%、68.8%和20.4%。年人均生产总值51701元，按可比价格计算，比上年增长8.8%。图1 2005-2009年地区生产总值及其增长速度2.3城
14、市建设及发展政策环境虽然09年出现了全国性的房价暴涨，但在当前刚刚走出金融危机的阴影，经济增速较低的背景下，政策调控方向依然是支持房地产行业健康发展，政策将具有一定的稳定性。但为控制房价过快上涨，二套房贷收紧政策仍将持续。2008年6-11月，各地方政府陆续出台的针对房地产消费的刺激性政策，如二手房营业税收优惠2009年底之后是否延续，可能要视各地的房价情况而定。从房地产行业税费改革的方向来看，减少流通环节的税费，增加持有环节的税费是方向。投资环境全年（2008）全社会固定资产投资270.2亿元，比上年增长34.3%。其中，城镇投资248亿元，增长34.4%；农村投资22.2亿元，增长32.8
15、%。 全市7个特色园区，完成投资32.1亿元，比上年增长1.1倍；开工建设项目167个，比上年增长41.5%，园区基础设施投资9.5亿元。 全市计划总投资500万元以上重点项目382个，完成投资246.7亿元；超亿元以上建设项目29个，完成投资188.2亿元。在城镇投资中，第一产业投资1.8亿元，增长43.8%；第二产业投资189.4亿元，增长25%；第三产业投资56.8亿元，增长76.7%。2.4国内房地产市场回顾2009全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。2009年房地产开发和销售主要指标完成情况2.5 本市房地产市场分析（1）房地产开发量情况。2008年，盘锦市房地产开发总量240万平方米。其中，住宅地产215万平方米，商业地产20万平方米,工业地产5万平方米。全年住宅地产新开工面积170万平方米，竣工面积80万平方米。在建项目主要有紫苑名都、水木清华、日月兴城、蓝色康桥、恒泰尚
