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1、安徽亳州佳地瑞景都市广场市场分析报告第一部分 亳州市宏观环境一、亳州市宏观环境（一）亳州市基本环境分析1、地理位置亳州位于安徽西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地，地势平坦开阔，自然风光秀丽。境内河流均属淮河水系，涡河贯穿中部，向东南流入淮河。2、交通状况亳州交通便捷，北倚欧亚大陆桥，距商丘机场60公里，阜阳机场120公里；京九铁路、徐阜铁路，311、105国道，0908国防公路、202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路从境内穿叉而过；涡河航运可直通上海、杭州。3、行政区划与人口亳州市下辖涡阳、蒙城、利辛和谯城三县一区，国土面积8374平方公里，人口525万，市区人口
2、30万。谯城拥有国土面积2226平方公里，辖26个乡镇和个街道办事处，人口138万，其中都市人口30万人。月设立地级亳州市，改原县级亳州市为谯城区。 （二）宏观经济分析1、人均GDP亳州市人均国民生产总值（GDP）按当年价格计算达到3538元。其中,第二产业增长值占GDP的26.4%；第三产业增长值占GDP的35.8%。2、人均可支配收入及其增长率18月，亳州市城乡居民人均可支配收入5181.5元，比上年同期增长12.2%。18月，亳州市城乡居民人均消费性支出3449.6元，比上年同期减少6.1%。表白了该市市场具有一定的潜力，部分居民持币待购，消费趋向理性。3、社会消费品零售总额及其增长率1
3、8月份，亳州市社会消费品零售总额627788万元。同期增幅11.5%。表白随着居民收入的增长，消费水平得到不断的提高。4、固定资产投资112月份，亳州市固定资产投资完毕397183万元，比上年同期增长34.2%。18月，亳州市固定产投资完毕261793万元，比上年同期增长23.9%。二、亳州市房地产发展状况 （一）亳州市市区国有土地出让金原则： 按照中国政府的有关规定，亳州市将市区国有土地划分为六个级别，并在每个级别内细分三个类别。具体出让金额需乘以房屋容积率修正系数。级别 级地类别 商业用地 住宅用地 工业用地 一 1 576元/m2 193元/m2 2 426元/m2 158元/m2 3
4、242元/m2 121元/m2 二 1 459元/m2 170元/m2 105元/m2 2 328元/m2 135元/m2 93元/m2 3 183元/m2 102元/m2 83元/m2 三 1 356元/m2 117元/m2 100元/m2 2 246元/m2 97元/m2 91元/m2 3 139元/m2 75元/m2 82元/m2 四 1 163元/m2 95元/m2 90元/m2 2 128元/m2 77元/m2 75元/m2 3 81元/m2 65元/m2 63元/m2 五 1 126元/m2 89元/m2 66元/m2 2 89元/m2 65元/m2 54元/m2 3 52元/m2
5、 53元/m2 39元/m2 六 1 95元/m2 51元/m2 42元/m2 2 58元/m2 39元/m2 30元/m2 3 25元/m2 29元/m2 15元/m2 （二）房产市场分析1、 房地产投资状况分析112月，亳州市房地产投资完毕48180万元，比上年同期增长4.7%。同期增幅为25.0%。13月，亳州市房地产投资完毕4388万元，比上年同期增长12.2%。同期增幅为59.0%。18月，亳州市房地产投资完毕39917万元，比上年同期增长49%。亳州市房地产开发投资额较有大幅提高。从18月亳州市房地产开发投资幅度上看，阐明目前房地产投资者对亳州市的经济持乐观态度。2、房地产市场供求
6、状况分析 ，亳州市房地产施工面积737980平方米，其中，住宅面积占493836平方米，商业面积达244144平方米，分别占施工总面积的66.9%和33.1%。3、房地产市场价格分析，亳州市一般商品住宅销售平均价格为830元/平方米。商铺1800元/平方米。，亳州市住宅销售平均价格为1000元/平方米，商铺销售平均价格为2050元/平方米。与同期相比分别增长20.5%和13.9%。6月，亳州市一般商品住宅销售平均价格为1280元/平方米，商铺销售平均价格为3300元/平方米。与上年同期相比分别增长26.0%和26.8%。3月，亳州市一般商品住宅销售平均价格为1420元/平方米，商铺销售平均价格
7、为3350元/平方米。近两年来，亳州市一般商品住宅价格逐渐走高，年平均增长率约18%。随着亳州市经济的发展，居民收入水平不断增长，改善居住条件在许多家庭已成为也许，因此，该市住宅价格仍然具有一定的增长空间。4、商业地产个案分析本项目-佳地瑞景都市广场原案名：希夷购物广场楼盘概况开发商：亳州佳地房地产开发有限公司规划设计：澳门创思规划设计事务所商业经营管理：深圳同心商业管理有限公司（8月9日前） 安徽古井赛特瑞景国际购物有限责任公司 （8月9后来）营销筹划：凌峻中国（现已被解除代理关系）项目位置：亳州市行政中心北280米，希夷大道西侧D号楼工地（二期） 建成的佳地瑞景都市广场（一期）物业类型：商
8、业层数：总6层，其中地下一层，地上五层总建面积：3万,已建成2万（仅售二、三、四楼中的5000，剩余的15000作为担保），待建1万平方米（即D号楼，位于建成物南侧）。“都市广场”（已建成）共有六层，单层面积3000多平方米，层高4.8米，内设1台观光电梯，3台垂直电梯，18台自动扶梯及大型室外停车场，总投资约为1.5亿元人民币，面积：每套2-5左右价格：最高价：9800元/（二层） 最低价：5800元/（四层） 每层商铺均价：二层9800元/ 三层7800元/ 四层5800元/(负一层、一层、五层作为担保，不对外发售)销售率：12.5%左右付款方式：一次性付款工程进度：11月动工，3月外立面
9、已经竣工，开始进行内装修，筹划9月份开业运营。交付：即时付款，即时受益项目周边商铺租金：100-120元/年本区域出租率：项目周边暂处在启动阶段，市场不是较好，出租率在20%左右宣传主题：财富风暴空袭亳州目的客层：亳州本地生意人、中高档公务人员、周边高收入群投资售楼部状况：售楼部装修豪华，现仅有三名销售人员。经营业态：由商业经营公司进行招商或出租，业主不可自主经营业态分布：楼层业态经营模式BF大型生鲜超级市场食品、生鲜、干货、冷冻、熟食、果蔬、冷冻食品、日用日化等1F潮流精品广场化妆品、金银首饰、玉器、钟表、眼镜、数码等和洋快餐等2F都市女人潮流女装、职业女装、女装服饰、女士内衣、女士其她用品
10、等3F都市男人职业男装、休闲男装、男士内衣、箱包服饰、男士其她用品等4F小朋友天地童装、小朋友乐园、小朋友玩具系列、小朋友益智类图书、成人托管中心等5F都市休闲俱乐部咖啡馆、高档休闲娱乐设施商铺销售方式：投资方式：产权式商项目在以产权式分割销售后，以业主委员会的名义统一委托给专业商业经营管理公司全面经营管理的方式协助客户获取年收益。投资收益：投资6年期回报率100%。付款方式：一次性付款返还时间：签定合同之日起开始计算风险保障控制措施：1、法律保障：签定“房地产销售合同”、“商场委托经营管理合同”。2、产权合同：签定“房地产销售合同”后办理产权证，拥有商铺的产权证受国家承认和保护（和买门面同样
11、）。3、退铺保障：签定销售合同一年后均可无理由退铺和银行同样存取自由，但收益高的多。4、资产抵押担保：希夷购物广场有固定资产抵押担保，2万平方米的面积只售5000平方米，剩余15000平方米的面积保存，不对外发售，足以应对多种未知风险。5、现场公证：亳州市谯城区公证处进入希夷购物广场销售现场进行现场公证。投资流程：1、商铺在签订购买合同的同步与该案签订商铺委托经营管理合同，托管收益从交清购铺款之日开始计算。2、若业主在商铺托管期未满三年内退铺（必须满一年方可退铺），则年回报率按8%计算收益，根据实际托管时间一次性计提托管收益。3、若业主在商铺托管期到三年但不满六年时退铺，则年回报率按12%计算
12、收益，根据实际托管时间一次性计提托管收益。4、商铺托管满六年时，按所投资房款数额一次性支付同期托管收益（即六年期托管收益率为100%，年投资收益约16.67%）5、商铺托管满六年后，托管收益按年6%的收益率计算，每年年末结算一次6、如若业主对商场经营状况或所属商铺的收益不满意，随时可规定开发商按原价退铺。7、购铺业主与该案签订商铺委托经营管理合同，亳州市佳地房地产开发公司以未发售的15000平方米资产做为担保。8、前六十名该案业主可以推荐一名符合相应条件的直系亲属在该案就业。综合分析本案位于亳州新政务区，新市政府办公大楼北侧约280米，是将来的亳州重点发展区域，区域升值潜力大。销售人员具有亲和
13、力，但专业素质一般，不能较好的引导客户。该项目定位为纯投资产权式商业，以托管统一商业经营、房产担保的方式、高额回报率来吸引客户（6年回报率100%），淡化产权（50平方米如下商铺只能办托管证、不能办房产证）、淡化商铺单价、弱化商铺的升值空间，打破了亳州地区商业地产销售经营的老式模式，市场承认度较低，抗性较大，截至3月中旬销售不到2500平方米，占一期销售面积约40%,占一期总建筑面积近12.5%。由于销售业绩较差，目前开发商已与深圳凌峻房产营销公司终结该项目的营销筹划代理业务关系，并由安徽古井赛特瑞景国际购物有限责任公司于8月9日替代深圳同心商业管理有限公司进行商业经营管理，估计9月份开业，项
14、目改名为佳地瑞景都市广场。 金元宝商城楼盘概况开发商：亳州升合置业发展有限公司营销公司：上海升合房地产经纪有限公司项目位置：利辛路鑫泰步行街西侧交通状况：良好物业类型：商铺总建筑面积：4万平方米总套数:400套面积：30-80之间主力面积：75.66最高价：11000元/均价：4600元/主力总价：25.7万投资回报：8%/年付款方式：按揭6成 一次性付款开盘时间：10月交付时间：7月内(三层)：一层：6000元/平方米；二三层复式：4200-4500元/平方米外（挑高7米）：一层10000-11000元/平方米定金：10000元/套按揭贷款：首付40%，贷款最长期限产权年限：40年（综合用地）投资回报：内部商业包租3年，年回报率8%。开间：4米进深：7-14米售出率：70%左右本区域商铺平均租价：140-150元/年宣传主题：安徽有个金元宝购物都往亳州跑目的客层：亳州本地药材经销商、个私业主。综合分析：项目位于亳州的老城区，相对繁华的利辛路，周边配套完善，人车流量大。售楼部设计简洁
