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1、精选优质文档-倾情为你奉上新余市房地产市场调研报告本报告包含以下内容：情况1第一部分 新余城市概况1、新余城市概况新余市位于江西省中部偏西，袁河中下游，是江西省直辖市。东距省会南昌市150公里，距宜春64Km。东临樟树市、新干县，西接宜春市袁州区，南连吉安市青原区、安福县、峡江县，北毗上高县、高安市。新余市是赣西的中心城市，是赣西地区交通枢纽和经济重镇。2、新余交通概况新余交通区位优势明显，投资环境优越。浙赣铁路横贯东西，傍市而过，赣粤、沪瑞、三条高速公路和四条省道在新余交汇，成为全国680多个城市中少有的高密度高速公路通过的城市，构建了新余与“长珠闽”对接的5小时。3、辖区与人口新余市辖县、
2、渝水区、仙女湖名胜风景区、高新技术经济开发区和孔目江生态经济区，设11个乡、15个镇、9个办事处，有392个村民委员会、3739个。全市总面积3178平方公里，2007年末，全市总人口为112.58万人，城镇化率为51.85%。4、历史沿革与人文景观新余市历史悠久，人文底蕴丰厚，山川秀丽，资源丰富。远在新石器时期，人类就在此繁衍生息。三国吴宝鼎二年(公元267年)建县，迄今已有1740年的建城史。 1960年建市，1963年撤市，1983年恢复为省辖市。二、城市经济发展情况1、整体经济发展2010年新余实现地区生产总值631.22亿元，较上年增长16%，整体经济环境良好；据新余历年经济发展情况
3、可以看到， GDP保持持续增长态势，近四年来均保持13%以上的增速。随着城市招商引资力度加大，以及城市发展较快，预计未来城市将继续保持上涨趋势。2、经济结构根据历年产业结构可以看到，目前新余以第二、第三产业为主，随着工业、的进一步发展，第二、第三产业将比重逐步提高。第二、三产业迅猛发展，提供了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升，为房地产市场发展提供良好的经济环境。3、社会收入与消费情况根据新余历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度较收入增长速度较快，城市居民的消费习惯更趋于积极，为房地产市场提供了机会。4、城市规划发展
4、方向：以东西向拓展为主，适时南北向跨越为辅。 总体发展态势：轴向对接，持续发展本期城市建设总方针：东拓、西延、北优、南蓄总体空间结构为“一城两江三环路，四中心六功能区”。一城：城市整体两江：袁河、孔目江三环路：内环、中环、外环四中心：城北孔目江畔城市主中心、城南老城商贸中心、南部仙来商业中心、城东商贸物流中心六功能区：城北区、城南区、城东区、水西区、河下区 、仙来区三、城市发展特点根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前孝感的城市发展特点有以下几点： 新余的城市化进程较快，与全省11个地市相比，新余目前排全省第一。 新余市的人口基数较低，保持增长态势，但增长幅度较小，受基本产业结构的
5、影响，新余的城镇人口较农村人口多，人口的增长态势控制在合理的范围内。 经济发展快速增长，新余属于典型的工业型城市，同时第三产业有很大的发展空间。 新余的主导产业（支柱产业）分别为：新能源、钢铁、新材料三大产业。 居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变 新余的未来规划以东西向发展为主，适时南北向跨越为辅城南板块作为老城商贸中心，虽然不是重点发展方向，但老城区拥有绝版的地段和稀缺的土地资源。第二部分 新余房地产市场概况一、房地产宏观市场情况1、固定资产与房地产投资从新余历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持稳步增长，但近两年增速有所回落，房地产开发投资占固定资产投资比例较小，房地
6、产投资增速缓慢，基本无明显上升态势，随着城市框架及人口框架的不断拉大，预计后续可能会出现明显上升势头。2、房地产市场供给与需求情况全市商品房屋施工、竣工以及销售面积套数 单位：万平方米2010年2009年2008年2007年竣工面积104.0891.8452.48113.8销售面积151.26121.0848.04125.7供求比.0.81.10.9根据相关统计可以看到，新余房地产供给与需求有以下几个特点：从2007-2010年的竣工面积与销售面积对比来看，由于受到金融危机的影响0708基本处于供大于求，其它年份均出现供不应求的局面，从调研情况来看的话，预计未来一段时间内新余房地产将继续保持这
7、种火爆场面，但价格有待提升。二、房地产市场项目分析1、全市在售楼盘基本情况城东板块多层2300，高层3300城南块多层2500层3000城北板块多层2800元，高层3500项目名称区域均价起价最高价活动信息加州国际公馆三期城北390037004200复式楼5000一次性97折、按揭99折融信新天地三期城东270023003000一次性97折、按揭99折北湖星城五期城北400033004700一次性98折、按揭99折财富青竹园城南350034003800尾楼锦绣华庭城北350031003900尾楼美林湾城北380036484400一次性97折、按揭98折一天水城4100尾楼一次性98折、按揭99
8、折暨阳半岛豪园城北400037005000一次性98折、按揭99折 尾楼城市风情城北360034004000一次性96折、按揭98折 尾楼和平国际花园城北370032004100一次性98折、按揭99折孔目江1号城东430034005000一次性98折、按揭99 折抽奖活动到月底（相抵房价）信达丽城城北（高层3500）多层340035004300高层一次性92折、按揭 95折多层一次性99折格林春天城东330030003700一次性97折、按揭98折喜盛威尼斯城南350032003900一次性95折、按揭 98折城市丰景城南330026003300总价减6888一次性97折、按揭 98折半岛华
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12、业首次在新余开发，公司隶属于江西果喜集团。城北板块：目前主要在售项目15个（另5个项目即将发售或动工）；大部分销售过半以上，平均销售率达52%。城北是近多年来地产开发主区域，承担老城区北移，城市发展之功能。城市生活配套交通、居住环境，越来越完善。城东板块：目前主要在售项目5个（另7个项目即将发售或动工）；大部分销售过半以上，平均销售率达56%。城东也是目前及未来城市东扩之地，发展潜力巨大，政府相关部门相继在此区域办公。不足之处生活配套较差。（2）片区项目分析城南板块：片区属性传统的城市老城区，位于城市中心位置，也是新余的商业旺地；交通便捷，生活、市政等各种配套设施都十分成熟和完善；居住氛围浓厚
13、，人文历史沉淀较长，且为人们了解和熟悉，价格较低。区域环境配套成熟度区域特征物业类型多层、小高层、高层价格行情1900-2500元/平米主力户型多以三房为主，一般面积在90-120之间主力客户群客户多为在新钢或者关联企业上班的职工、经商人士销售情况因为价格适中，销售速度普遍较快代表个案水木清华园、金瀚格林风情、香港城、公园1号结论配套、购物等方面均具备一定的优势，客户群主要以城南原有居民为主。户型跨度较大、以三房为主，价格相差较大；因城南整体商业氛围较好区域内商业销售情况较好，价位也在不断提升城北板块：片区属性属性城区/商务区，很多政府机关、企事业单位分布于此，由于市政府的迁入，04年起此片区楼市发展迅速。交通便利；具有一定的人文居住品质、居住氛围；区域环境配套成熟度区域特征物业类型多层为主，兼有部分小高层，高层较少价格行情高层3000，多层2450，小高层2600主力户型三房、四房为主，比例约为7：3，三房的面积区间集中在110-140平米之间主力客户群以需求面积在100平米以上的二代家庭为主流客户群，主流客户为公务员、教师、小部分新钢员工、私营企业者销售情况09年城北区位居全市第一，成交3944套，片区整体
