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1、 滨江君悦香邸定位策划报告滨江君悦香邸定位策划报告长沙市同致致行物业业顾问有有限公司司二零零六年年三月一日【前 言】项目定位是是营销执执行工作作开展的的前提，清清晰、准准确的项项目定位位必须建建立在对对项目的的周边环环境、产产品设计计、目标标客户等等因素研研究的基基础上，本报告告旨在通通过相关关因素的的分析，总总结滨江江君悦香香邸项项目的定定位。【目 录】第一章 项目定定位分析析1、项目外外部环境境发展分分析2、项目规规划设计计成果分分析3、项目目目标客户户分析4、项目定定位SWWOT分分析5、项目定定位价值值体系分分析6、项目定定位目标标分析第二章 项目定定位1、项目总总体定位位2、项目客客
2、户定位位3、项目价价格定位位4、项目物物业发展展建议（附：相关关参考楼楼盘资料料）第一章 项目定定位分析析“没有调查查就没有有发言权权，没有有总结就就无法发发现规律律”，本章节节主要通通过项目目外部环环境、规规划设计计、目标标客户等等方面因因素进行行调查与与分析，发发现问题题、总结结规律，为为项目定定位提供供科学、准准确的依依据。一、项目外外部环境境发展分分析影响项目定定位的外外部环境境因素主主要包括括区域发发展前景景、周边边环境现现状、周周边环境境改善进进度三方方面，他他们是决决定物业业价值的的先决条条件。（一）项目目区域发发展分析析1、区域发发展前景景概述滨江君君悦香邸邸位于于新河三三角洲
3、。新新河三角角洲处于于湘江、浏浏阳河与与芙蓉北北路、三三一大道道（3119国道道）的分分割地带带。据悉悉，长沙沙市三角角洲地区区详细规规划范围围南起三三一九国国道，东东至芙蓉蓉北路，北北至浏阳阳河，西西至湘江江东岸。规规划范围围将除去去基地西西北角已已规划的的滨江文文化园、芙芙蓉路西西侧部分分建成区区、已改改制单位位用地、保保留设施施用地、五五水厂等等，规划划总用地地1433.066公顷。目目前规划划主管部部门与相相关设计计院已经经完成大大量的前前期规划划，特别别是主要要道路交交通与建建筑面积积多达66万平方方米的滨滨江文化化园规划划完成后后，该三三角洲详详规编制制的重要要性也日日益突显显。
4、新新河三角角洲目前前区内共共有企业业家家，集中中了造纸纸厂、化化工厂、电电镀厂、石石油库等等对城市市污染较较重的企企业，属属典型的的三类工工业区。区区内多以以低矮的的棚户为为主，基基础设施施、公益益设施滞滞后，伴伴随个长长沙城市市建设步步伐，逐逐步完成成区域的的改造的的基础上上，区域域作为 “省会城城北新地地标”。2、区域发发展机会会点分析析A、长沙城城市“一主、两两次、四四组团”根据长沙城城市规划划沿湘江江、3119国道道两条生生长轴线线拓展城城市发展展空间，构构筑“一主、两两次、四四组团”的城市市空间结结构。“一主”为城市市主体，“两次”为河西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、高星、含蒲
5、组团。滨江君悦香邸处于城市主体内，由319城市主干道西接河西、东连星马，可借规划之利，交通便利，属于伍家岭商圈的辐射中心地带。B、新河三三角洲整整体改造造新河三角洲洲整体改改造和开开发是湘湘江风光光带和滨滨水区开开发建设设的龙头头。湘江江大道由由南至北北穿过湘湘江二桥桥后，向向右拐进进新河三三角洲再再径直伸伸向浏阳阳河下游游。湘江江大道以以西为长长沙滨江江文化园园选址，而而作为点点睛之作作的“两两馆（图图书馆、博博物馆）一一厅（音音乐厅）就就坐落在在滨江文文化园内内。通过过新河三三角洲的的整体开开发建设设，从根根本上解解决区域域环境污污染问题题，不断断提高棚棚户区内内市民的的生活质质量，提提升
6、长沙沙的文化化品位和和美誉度度。建设的目标标：三年年完成新新河三角角洲的改改造与建建设，把把北长沙沙城市品品位提高高到一个个新的阶阶段。而而且，“早早一年改改造，城城市品位位早一年年提高；早一年年开发，棚棚户区内内的市民民早一年年受益。”新新河三角角洲的建建设，无无论对旧旧城改造造还是对对新城的的景观打打造，都都是一件件很有意意义的大大好事。C、长沙滨滨江文化化“园两馆馆一厅”建设长沙滨江文文化园两两馆一厅厅建筑，是是长沙市委委、市政政府为打打造长沙沙形象，提提升城市市品位，更更好地服服务社会会，结合合新河三三角洲整整体开发发而将倾倾力建造造的具有有“时代代性、标标志性、地地域性”的的建筑群群
7、。长沙沙滨江文文化园选选址于新新河三角角洲，西西滨湘江江、北临临浏阳河河，东南南为正准准备建设设的湘江江大道北北段。“两两馆一厅厅”总建建筑面积积约6万万平方米米，其中中，博物物馆2万万平方米米，图书书馆2.5万平平方米，音音乐厅11.5万万平方米米。3、区域发发展威胁胁点分析析A、城市改改造热点点过多2004年年起长沙沙的城市市改造力力度加强强，东、南南、西、北北四面开开花，省省政府的的南迁、市市政府的的西迁，东东部片区区建设、城城北改造造，这样样大的城城市建设设力度无无疑会削削弱新三三角及两两馆一厅厅建设在在城市中中的影响响力，在在项目附附近就有有“开福寺寺改造”、“湘春路路改造”等建设设
8、工程，在在一定程程度上削削弱了规规划利好好对片区区的拉动动力。B、传统观观念改变变需待时时间处于南帝北北丐的北北城区，老老城区这这一片区区形象短短期内难难以改变变，开福福区原为为长沙老老工业区区，市政政设施的的老旧，九九尾冲、粮粮一库、西西长街等等地的棚棚户区极极大影响响了片区区形象，虽虽然有利利好规划划支撑，但但在短时时间内还还无法转转变客户户对片区区的印象象。4、区域发发展分析析综述综合以上分分析，总总的而言言是机会会大于威威胁，区区域发展展的前景景广阔，潜潜力巨大大。尽管管在一定定时期内内区域内内的配套套等设施施条件相相对滞后后，整体体形象缺缺乏规划划，但随随着城市市发展的的进展，交交通
9、等设设施的改改善，特特别是随随着三角角洲的建建设、滨江文文化园、两两馆一厅厅的建设设，区域域内房地地产的开开发，尤尤其是高高端项目目的潜力力非常巨巨大。项目区域发展分析抓住新河三角洲整体改造、长沙滨江文化园、两馆一厅建设的契机，首先强占片区规划利好，提升项目价值，这是片区分析给我们带来的最大启示。（二）项目目周边环环境分析析 1、项目目周边环环境现状状 A、自然然环境东面临伍家家岭路，隔隔路与成成熟居住住小区相相望，成成熟居住住小区紧紧靠芙蓉蓉北路。南面是三大大道、波波隆立交交，可远远望城市市中心高高层建筑筑，视野野不及西西面开阔阔，但城城市天际际线较为为丰富。西面是残留留的铁路路、旧厂厂房，
10、自自身并无无观赏价价值；3300米米外，是是一片水水天一色色、江帆帆游船的的壮阔江江景。北面视野开开阔，在在高处可可看到江江景，附附近仍是是一片旧旧民房、厂厂房以及及待建房房地产项项目。B、历史人人文景观观项目西南面面10000米处处，是历历史悠久久的开福福寺，占占地1.6万平平方米。尽尽管开福福寺远近近闻名，但但因其是是一个朝朝圣拜佛佛的地方方，对普普通市民民的吸引引力很弱弱，对地地块价值值的正面面影响有有限。C、景观综综述从地块面临临的景观观及远景景、视野野开阔程程度看，东东、南、西西、北四四个方向向中，东东、南仅仅有一些些景观价价值不高高的城市市景观，西西面、北北面可远远望江景景，但是是
11、需在住住宅144层以上上才能见见到一线线天的江江景。总总之，地地块周围围景观应应该属于于该地的的并非项项目的独独特优势势而属于于常项。项项目可发发挥规模模大的优优势，营营造良好好的园林林景观，弥弥补不足足。D、地块周周围的交交通条件件项目南临市市区交通通动脉三一一大道路路，双向向6车道道，车流流顺畅，并并有多路路公交车车经过；西边是是城市南南北主干干道芙蓉路路，通过过约500米长的的规划路路即达本本地块。综述：环临临公共交交通条件件较便利利，而且且地块紧紧邻公交交干道，不不存在亚亚交通连连接的问问题更无无交通瓶瓶颈限制制。因此此，该地地块的交交通条件件较为优优越，属属于优势势条件。E、地块周周
12、边的城城市配套套状况在步行半径径一公里里的区域域内，与与人们生生活息息息相关的的主要市市政配套套有：购物：主要要有维多多利购物物中心、华华夏市场场、新一一佳伍家家岭店等等金融：近程程主要为为中国银银行、工工商银行行、长沙沙市商业业银行、建建设银行行教育：近程程主要为为开福中中心幼儿儿园、新新河小学学、伍家家岭小学学、国防防科大附附中；医疗：近程程目前主主要有大大型药店店、南方方医院、开开福区医医院休闲：有滨滨江文化化园、开开福寺综述：从配配套功能能来看，各各种生活活功能较较为齐备备；从配配套设施施的档次次来看，总总体水平平或档次次偏低，尤尤其是医医疗和教教育配套套；从配配套的分分布半径径看，有
13、有一些配配套路程程偏远，使使用有些些不太方方便。总总体而言言，市政政配套齐齐全但较较为落后后，与其其他内城城特别是是东城和和南城高高档项目目比较无无明显优优势。F、环境、污污染情况况（1）水、空空气、土土地污染染项目周边空空气清新新，土地地无污染染。该地地块位于于人口密密度最低低的开福福区，周周边有待待拆迁的的工厂但但无废水水、废气气、废料料的污软软，周围围空气质质量优良良，地盘盘内土壤壤保持完完好。（2）噪音音污染整体来说噪噪音干扰扰较小，但但项目南南面的三三一大道道、波隆隆立交车车流量大大，对临临街部分分住宅造造成较大大的干扰扰。（3）社会会治安状状况地块周边社社会生产产生活安安定有序序，
14、治安安状况良良好。综述：地块块周边治治安状况况良好，空空气清新新，土地地无污软软，基本本无噪音音干扰。因此，环境、污染因素具有一定优势。2、项目周周边环境境改善进进度分析析；A、片区改改造将进进一步完完善周边边配套 滨滨江君悦香香邸所所在的片片区伴随随着城市市改造的的进程，工工厂、棚棚户将逐逐步拆迁迁，景观观将得到到进一步步改善，原原有的商商业配套套也将逐逐步完善善，尤其其是滨江江风光带带、两馆馆一厅、湘湘春路、开开福寺路路的改造造，滨江君悦香香邸所所在的片片区将成成为一个个以旅游游、文化化为主的的城市休休闲区。B、大型房房地产项项目的开开发将进进一步优优化配套套天健芙芙蓉盛世世的开发发将带来
15、来极大面面积的中中高档商商业配套套，是对对滨江君悦香香邸配配套强有有力的补补充，加加之周边边土地的的出让、开开发，本本片区将将城市长长沙城市市北部又又一成熟熟的生活活区。 3、项目目周边环环境综述述滨江君君悦香邸邸目前前的周边边环境、商商业配套套尚有一一部分欠欠缺，但但伴随着着城市的的进一步步发展，城城北门户户的生活活环境将将逐步完完善，加加之滨江江文化园园的建成成，滨江君悦香香邸将将成为长长沙北门门户，最最适宜居居住的项项目之一一。周边环境分析着眼于未来，以发展的眼光来看待滨江君悦香邸，在城市功能上本项目即是“北门户标志性住宅”也是“滨江文化产业园标志性非常大的价值提升空间。二、项目规规划设计计成果分分析“产品决定定客户”只有充充分了解解滨江君悦香香邸在在产品设设计上的的特点，才才能准确确的判断断目标
