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1、房地产评估报告写作常见错误1 、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。2、估价对象描述不全。（1） 缺少房地产权利状况描述;（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋全部权状况等）（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）;（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）;（4）区域及个别因素描述不详细;（5）租赁状况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法）各种评估方法中的错误：一、比较法：1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易
2、日期与估价时点相隔过长，超过1年）;2、可比实例的币种未说明;3、建立价格可比基础时，汇率选择错误;4、非正常交易状况的要进行交易状况修正;5、日期修正计算错误;6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正;7、在比较状况说明时推断有差异应予修正，但在实际计算中未修正;8、修正幅度过大，单项修正超过20%;9、计算结果有错;10 、可比实例的状况必需是取其在成交日期时的状况;11 、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（房地产估价理论与方法P127）;二、收益法1 、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入状况确定）;2
3、 、要分析将来收益变化的趋势，不能只看当前收益状况;3 、假如有已出租状况，要依据租赁合同的商定，分租赁期内（采用商定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种状况分别计算;4 、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性;5 、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）;6 、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）;7、计算费用时，房产税应按租金X12%计算；8 、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）;9 、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（房地产估价理论与方法P199）;10 、某些计费基数未说明基数数值的
4、来源11 、资本化率的选取未说明求取方法和来源;12 、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）;13 、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）;14 、计算错误15 、最终综合确定估价结果时没说明理由。16 、评估结论没有大写;17 、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）;18 、抵押评估时，未说明将来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。三、假设开发法房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费1 、不同类型的房地产应依据市场状况分别估算将来市价;2 、不能
5、遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）;3 、利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）;4 、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算;5 、开发利润估算时，要留意计算基数与利润率的对应。四、成本法房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1 、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）;2 、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）;3 、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用）;4 、
6、成本法计算贷款利息时计息期有错;5 、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）;6 、要依据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）;7 、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（房地产估价理论与方法P145）A.直接成本利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本）B.投资利润率对应的基数：（土地取得成本+开发成本+管理费用）C.成本利润率对应的基数：(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费)D.销售利润率对应的基数：(开发完成后的房地产价值)8 、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计(1)建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计;(2)建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧(房地产估价理论与方法P165)9 、选择评估方法时要留意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新居评估更合适。
