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1、“千禧乐园”养老服务机构项目可行性研究报告7目 录一、项目总论11.1 项目基本情况11.2 项目承建单位31.3 项目可行性研究报告编写单位31.4 项目可行性研究报告编制依据31.5 项目建设内容与规模31.6 项目总投资及来源41.7 项目经济及社会效益41.8 项目结论与建议51.8.1 项目主要技术经济指标51.8.2 项目主要问题及解决建议6二、项目建设背景、必要性与可行性72.1 项目建设背景72.1.1 我国社会老龄化进程进一步加快72.1.2 我国社会保障体系进一步完善82.1.3 我国养老服务行业发展潜力巨大102.1.4 山东省大力推动老龄事业进一步发展112.2 项目建
2、设必要性122.2.1 项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要122.2.2 项目建设将进一步满足日益增长的养老需求132.2.3 项目建设是进一步提高居民生活质量的需要132.2.4 项目建设是进一步提升区域养老服务水平的需要142.3 项目建设可行性142.3.1 项目所处背景环境利好支撑项目可行142.3.2 项目发展策略合理保障项目可行172.3.3 项目管理运营模式合理支撑项目可行182.3.4 项目效益可观保障项目可行21三、项目整体规划233.1 项目整体规划233.2 项目服务内容简介243.3 项目年营业额估算273.4 项目核心设备列表28四、项目环境分析304.1 市场
3、环境分析304.1.1 中国人口老龄化的发展304.1.2 观念的变化314.1.3 社会上的“空巢家庭”逐渐增多314.1.4 现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化314.1.5 老年公寓的发展空间314.2 政策环境分析324.2.1 行业政策324.2.2 行业规划344.3 社会环境分析354.4 行业案例分析354.4.1 杭州金色年华354.4.2 浙江天目山九思湖畔（度假式养老公寓）364.4.3 上海绿地21城-孝贤坊36五、项目燃料供应、利用38六、项目厂址选择396.1 厂址现状396.1.1 地点与地理位置396.1.2 项目占地面积396.1.3 改、扩
4、建项目现有场址利用情况396.2 厂址条件406.2.1 地形、地貌条件406.2.2 地理位置406.2.3 气候环境条件406.2.4 交通运输环境406.2.5 社会环境条件416.2.6 法律支持条件416.2.7 公共设施条件426.2.8 征地拆迁条件426.2.9 施工条件42七、建筑工程方案437.1 建筑设计指导思想与原则437.2 基本原则437.3 项目总体规划方案437.3.1 项目规划依据437.3.2 规划设计方案描述457.4 建筑方案467.4.1 主体工程467.4.2室内装修设计487.4.3 配套设施527.5 项目招标537.5.1 项目招标依据537.
5、5.2 招标范围537.5.3 本项目采用邀请招标的方式537.5.4 招标组织形式53八、智能化、信息系统建设558.1 智能化系统概况558.1.1 概述558.1.2 设计原则558.2 综合安保管理系统578.2.1 系统描述578.2.2 闭路电视监控系统578.2.3 入侵报警系统578.2.4 出入口控制系统578.3 护理办公专有系统588.3.1 系统描述588.3.2 床位呼叫系统588.3.3 智能一卡通系统588.3.4 护理示教系统598.3.5 数字会议系统598.3.6 办公自动化系统598.4 综合布线系统598.4.1 系统描述598.4.2 布点原则598.
6、4.3 系统设计608.5 计算机网络系统608.6 公共广播系统(含背景音乐及紧急广播)608.6.1 系统描述608.6.2 系统设计618.7 信息发布及查询系统618.7.1 大屏幕显示系统618.7.2 信息查询系统618.8 建筑设备监控系统618.9 卫星及有线电视系统628.9.1 系统描述628.9.2 设计原则628.9.3 需求分析628.9.4 系统组成628.10 火灾自动报警系统628.11 电源与接地系统638.12 智能照明控制系统638.13 智能化系统集成63九、节水节能措施649.1 能耗分析649.1.1 水耗总量649.1.2 建筑照明耗电649.1.
7、3 生产办公及其他设备耗电量659.1.4 耗电总量669.1.5 煤炭分析669.2 节能设计669.2.1 设计依据669.2.2 节能措施679.2.3 建筑节能689.2.4 空调节能699.2.5 电气节能699.2.6 给排水节能699.2.7 节能管理制度70十、环境影响评价7110.1 项目厂址环境现状7110.2 项目建设期环境影响7110.2.1 施工期废水影响分析7110.2.2 施工对周围环境空气的影响7110.2.3 施工期噪声影响分析7210.2.4 施工期固废的影响7210.2.5 营运期环境影响分析7210.2.6 水土流失来源及防治措施7410.3 环境影响评
8、价结论7410.4 建设项目对环境要素影响性质识别7710.5 生态环境保护措施7810.5.1 施工期间环境保护措施7810.5.2 运营期间环境保护措施8010.5.3 环境管理措施8310.6 地质灾害影响分析8310.7 特殊环境影响84十一、职业安全卫生消防8511.1 职业安全卫生8511.1.1 设计依据8511.1.2 主要危害因素与危害程度8511.1.3 安全措施方案8611.2 消防8711.2.1 设计依据8711.2.2 消防措施8711.2.3 火灾报警系统8711.2.4 灭火系统8811.2.5 消防知识教育88十二、项目组织机构与人力资源配置、项目管理8912
9、.1 组织机构8912.2 人力资源配置8912.3 人员招聘8912.4 人员培训9012.4.1 领导干部培训9012.4.2 技术人员培训9012.5 项目管理9212.5.1 项目管理9212.5.2 资金管理92十三、项目实施进度9313.1 建设工期9313.2 项目实施进度安排9313.3 项目实施进度表93十四、投资估算与资金筹措9514.1 项目总投资估算9514.1.1 投资估算依据9514.1.2 建设投资估算9514.1.3 流动资金估算9614.1.4 项目总投资9814.2 资金筹措及投资计划99十五、财务评价10115.1 计算依据及相关说明10115.1.1 项
10、目测算参考依据10115.1.2 项目测算基本设定10115.2 总成本费用估算10215.2.1 直接成本10215.2.2 工资及福利费用10315.2.3 折旧及摊销10315.2.4 修理费10615.2.5 财务费用10615.2.6 其他费用10615.2.7 总成本费用10615.3 销售收入、销售税金及附加和增值税估算10915.3.1 营业收入10915.3.2 销售税金及附加费用10915.4 损益及利润及分配11015.5 盈利能力分析11215.5.1 投资利润率与投资利税率11215.5.2 财务内部收益率、财务净现值和投资回收期11215.5.3 项目现金流量表11
11、315.6 盈亏平衡分析11615.7 敏感性分析117十六、经济效益及社会效益分析11816.1 经济效益11816.2 社会效益118十七、项目风险分析及应对措施12017.1 项目风险构成12017.1.1 市场风险12017.1.2 技术风险12017.1.3 工程风险12017.1.4 资金风险12017.1.5 外部协作条件风险12017.1.6 社会风险12017.1.7 其他风险12117.2 项目风险应对措施12117.2.1 风险回避12117.2.2 风险控制12117.2.3 风险转移12117.2.4 后备措施121十八、项目综合结合及建议12318.1 项目综合研究
12、结论12318.2 项目建议123十九、附录125“千禧乐园”项目可行性研究报告一、项目总论1.1 项目基本情况项目名称：千禧乐园项目可行性研究报告；项目性质：新建；建设地址：经营期限：本项目经营期限不设上限；所属行业：老年护理服务；基本情况：千禧乐园项目建设地址为xxxx，总投资30017.68万元，项目整体规划300亩，整体占地面积200001，建筑面积218768.40，为专业养老护理机构，建成后将开放7000张养老床位，实现460名孤儿领养抚育，共有员工1512人，其中，专业护理人员总数1450人。“千禧乐园”苑名中，千禧1000中的1代表自己的健康身心，后边的3个笑脸分别代表金钱、地
13、位、荣誉，也代表一切幸福生活的源泉。本苑主要服务对象为淄博市周边县市，服务半径为200公里。未来，随着项目整体运营的不断优化，品牌建设的不断强化，千禧乐园的服务半径将扩大到山东省内的各市县，建设专业康复护理医院，并按照本项目运营模式，应地适宜，在全国各地区全面开展“千禧乐园”连锁养老机构。图1-1 项目服务示意图“千禧乐园”养老苑的特色为绿色无公害食品、矿物质水、负离子空气、中药养生、24小时全方位智能监护与护理、家庭式心理互动与辅导以及临终关怀服务，并通过设置光氧动力健身房、室内外健身器材、棋牌室、台球室等活动场地，开展老年书画养生、太极拳、瑜伽禅修等可以老人休闲娱乐健身服务，配置老年养生茶
14、饮套餐等各项辅助设施及服务，真正实现为老年人的幸福万年保驾护航的工作目标。图1-2 项目宣传图1建成后，千禧乐园将具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。项目计划从2013年10月开始实施，到2016年9月结束，建设期36个月。项目建设所需的项目
