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1、文艺南路198号院危房改造项目 工程号0022009目 录第一章 项目概况11.1 项目名称11.2 项目申报单位11.3 项目地理位置及现状11.4 项目建设的必要性21.5 项目建设规模及建设内容31.6 配套市政设施情况41.7 主要技术经济指标41.8 投资估算与资金筹措4第二章 发展规划和产业政策分析52.1 发展规划分析52.2 产业政策分析6第三章 市场分析83.1 西安市房地产分析83.1.1 西安房地产市场特点与比较优势83.1.2 西安GDP对房地产的影响83.2 项目区域发展功能定位与特征93.2.1 区域发展功能定位93.2.2 文艺路区域各类物业供需关系93.2.3
2、文艺路区域住宅价格分析103.2.4 文艺路区域住宅产品特征分析103.2.5 文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析113.2.6 消费群体特征分析113.2.7 文艺路区域住宅产品营销特征分析113.3 项目分析123.3.1 项目概况123.3.2 项目区位政府规划123.3.3 项目SWOT分析123.4 项目营销策略133.4.1 项目发展策略133.4.2 项目定位133.4.3 项目价格定位14第四章 项目建设方案164.1 本项目规划方向164.2 建设地点、主要建设内容和规模174.3 项目总体规划方案184.4 建筑方案194.5 投资规模26第五章 资源开发及综合利用27
3、5.1 资源开发和利用方案275.2 工程物料消耗275.3 资源节约措施27第六章 节能方案分析296.1 建筑节能的政策举措296.1.1 我国建筑节能的具体目标和重点工程296.1.2 建立健全建筑节能的标准规范306.1.3 加强建筑节能全过程的监督管理306.1.4 大力开发推广建材节能新材料、新技术316.1.5 建立建筑节能新机制336.2 采用标准和节能规范346.3 建设项目能源消耗种类和数量分析356.4 节能措施和节能效果分析356.4.1节能节水措施366.4.2 节能研究376.4.3 绿色照明406.4.4 给排水节能41第七章 项目征地拆迁与居民安置427.1 项
4、目征地拆迁与居民安置依据427.2 居民搬迁安置方案44第八章 环境影响分析468.1 环境污染控制目标468.2 环境污染控制依据标准468.3 施工期环境影响478.3.1 工艺流程简述478.3.2 主要施工设备478.3.3 临时建筑设施478.3.4 施工期污染排放情况488.4 营运期环境影响558.4.1 营运期大气污染源强分析558.4.2营运期水污染源强分析588.4.3 营运期噪声污染源强分析598.4.4 营运期固废污染源强分析598.5 施工期污染防治及评述608.5.1 施工期大气污染防治608.5.2 施工期水污染防治628.5.3 施工期噪声污染防治638.5.4
5、 固废环境保护措施分析668.5.5 表土保护668.6 营运期污染防治及评述668.6.1 营运期大气污染防治668.6.2 营运期水污染防治688.6.3 营运期噪声污染防治698.6.4 营运期固废污染防治708.6.5 绿化708.6.6 项目建成后的环境管理措施和要求718.7 环境保护的建议71第九章 项目组织机构与实施计划739.1 项目组织机构739.2 项目工程建设进度安排74第十章 社会影响分析7510.1 项目对社会发展的适应性7510.1.1 项目与当地经济发展政策的适应性7510.1.2 与文化和技术的适应性7510.1.3 原居民的安置与补助7510.1.4 目的的
6、可持续性7610.2 项目实施对社会和人的影响7610.2.1 对社会环境的影响7610.2.2 对社会经济发展的影响：76第十一章 投资估算与资金筹措7811.1 投资估算7811.1.1 编制范围7811.1.2 编制依据7811.1.3 编制说明7811.1.4 建设投资估算8011.2 投资计划8111.3 资金筹措81第十二章 项目财务评价8212.1 项目财务评价的有关问题说明8212.2 项目销售收入与利润8212.2.1 销售收入8212.2.2 利润计算8412.3 财务盈利能力分析8512.3.1 财务基准收益率8512.3.2 财务内部收益率8612.3.3 财务净现值8
7、612.3.4 投资利润率8712.4 财务风险分析8712.4.1 盈亏平衡分析8712.4.2 敏感性分析88第十三章 经济效益、社会效益与环境效益评价9013.1 项目经济效益评价9013.2 项目社会效益评价9013.3 项目环境效益评价90第十四章 结论和建议9114.1 结论9114.2 建议92附件一：西安市房屋安全鉴定报告市房鉴字【2007】60号附件二：项目初步设计图4陕西德祥企业管理咨询有限公司第一章 项目概况1.1 项目名称文艺南路198号院危房改造项目1.2 项目申报单位西安市市区机关房产管理所1.3 项目地理位置及现状本项目工程地址位于西安市碑林区文艺南路西侧，交通区
8、位优势明显，是商家普遍看好的地块。现项目地址（文艺南路198号院）有八幢住宅楼，均建于七十年代末期，为五层简易砖混结构。屋面为一般油毡防水屋面；屋面板及楼层板均为砼预制空心板；墙体为普通粘土砖混和砂浆砌筑240厚。地基基础为灰土垫层砖砌条形基础。目前院内仍有402户人家居住，基本上是市区机关退休工作人员及家属。但院内的八幢住宅楼已于2007年6月8日被西安市房屋安全鉴定中心判定属D级房屋，即危旧房屋。经西安市房屋安全鉴定中心现场对院内住宅楼进行勘察，发现存在以下问题：1、院内地面下陷严重；2、地基基础老化，产生不均匀沉降；3、屋面防水层老化，漏雨严重；4、挑梁及阳台栏板等多处砼构件粉刷层剥落，
9、钢筋外露、锈蚀严重；5、砖砌体多处产生裂缝，墙体剥落、硝碱；6、电线布置错乱、老化严重；7、水管管道锈蚀、漏水严重。注：鉴定意见具体内容详见附件西安市房屋安全鉴定报告市房鉴字【2007】60号。1.4 项目建设的必要性（1）本项目建设是满足原院内居民及其他住房消费的需求住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快和2008年汶川大地震的发生，拥有一个舒适安全的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房质量水平，是实现这一愿
10、望的必由之路。目前西安市内住房价格偏高，对文艺南路198号院内的居民来说，没有足够的经济实力去购买价格昂贵的新住宅。西安市市区机关房产管理所鉴于此情况，拟利用项目地理位置优势，进行文艺南路198号院危房改造，建造现代化居住社区，并将原住户回迁安置，有助于构建和谐社会，改善提高院内原居民乃至当地居民人居环境，加快城市化建设。同时本项目主要是解决原居民的住房问题，新建住宅为中小户型，销售价格较低，也能够满足其他消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，能够获得当地老百姓尤其是原居民的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。（2）本项目的实施是提升居民生活水平进程的需要项目所在地属于
11、西安市人口较多地区，项目的实施可以推进项目所在区域的城市化进程。从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照国家的相关要求，着力做大、做强、做优、做美西安市，加快城市现代化建设步伐。上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能。项目工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。（3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要本项目建设占有土地13878.55平方米，总建筑面积97451.40平方米，容积率7.02，建筑密度28
12、.70，住宅建筑层数为高层，绿地率为39，符合国家集约节约土地资源的政策要求。且项目实施后，将为周边环境带来正面的影响，能够促进周边区域经济的发展。综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。1.5 项目建设规模及建设内容依照西安市的相关规划设计条件，拟进行的文艺南路198号院危房改造新建项目用地面积13878.55平方米，总建筑面积97451.40平方米（其中商业建筑面积4917.00平方米，住宅建筑面积92534.40平方米），容积率7.02，建筑密度28.70%，绿化率39%，停车泊位360个（其中地面停车位50个，地下停车位310个），主要
13、包括4栋高层塔楼。（具体内容详见附件项目初步设计图）1.6 配套市政设施情况文艺南路198号院改造项目属于危改项目。该地块属于西安市成熟地块，周边供电、电信、自来水、污水、燃气、热力等配套市政设施管网齐备，项目小区开发已具备了有利的市政配套条件。1.7 主要技术经济指标项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）13878.552总建筑面积（平方米）97451.402.1商业建筑面积（平方米）4917.002.2住宅建筑面积（平方米）92534.403容积率7.024建筑密度（%）28.705绿化覆盖率（%）396总停车位（个）3606.1地上停车位（个）506.2地下停车位（
14、个）3107项目总投资（万元）20480.568财务净现值（ic=10%）（万元）3096.679财务内部收益率（%）67.1110投资利润率（%）20.671.8 投资估算与资金筹措项目总投资20480.56万元，其中工程费用18213.67万元；工程建设其他费用1291.63万元，预备费975.26万元。项目建设资金中，项目单位西安市市区机关房产管理所以合作、联营等方式筹集。第二章 发展规划和产业政策分析2.1 发展规划分析房地产开发作为特殊的经济活动，涉及到社会生产生活方方面面，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生。因此房地产开发活动必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节受到直接约束和控制，如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规；房地产售价受国家有关法规政策调控等。投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。中华人民共和
