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1、一、工业地产含义指工业类土地使用性质的所有 毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物 和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业 类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业 制造厂房、物流 仓库及工业研发 楼宇等。在我国，工业房地产的 土地批租年限为50年。二、工业地产分类重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。三、工业地产特性投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。四、工业地产的策划工业地产策划是对工业园区或仓储物流、厂房进行前期考察立项，园 区规划、建设、招商推广、进驻后物业管理
2、的统筹。工业地产策划是区别于房地产、商业地产策划等的另一新兴地产策划。 目前我国的工业地产策划市场不太成熟，需要不断完善。工业地产策划覆 盖我国西南地区、珠三角地区以及 长三角地区的多个工业重地。工业地产策划，包括战略规划、开发运营、投资融资、招商推广和管 理咨询服务。五、工业地产开发模式1. 工业园区开发模式目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前 工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下 设的开发公司。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与 策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园 区闲置与搁荒。2.
3、 工业地产商模式指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目， 在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项 目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施 的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商3. 主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好 的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相 对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业 中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同 类企业的聚集，实现整个产业链的打
4、造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。4. 综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式 进行混合运用的工业地产开发模式。5. 私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因 为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比 较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩， 这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设 施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。六、工业地产企业盈利模式1. 主要以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推 广，
5、实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让 房地产投资基金或其他 专业工业地产投资开发商。如 美国普洛斯工业地产集团在 苏州工业园区投 资开发苏州普洛斯物流园。2. 进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建 成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表 现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行 己定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长 期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得 土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物
6、流 企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客 户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海 松江的“大业 领地”等项目亦如此。3. 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后， 与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等 产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。七、我国工业地产的发展1. 我国工业地产的兴起国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化 大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向 中国转移；国内各个城市经营发展角度：各个 城市之
7、间的发展、竞争，促使各个 地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业 园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷， 在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与 发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节 上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠 与支持。2. 我国工业地产的发展现状1）我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。地方工业用地：自行发展一规划发展一导向发展一集聚发展工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资 成本
8、成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低 端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作 用和效果。圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在 圈地运动中谋划着从工业 地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济 发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机 构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地 产投资开发，获取更高的投资利润。2）作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题 “明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、东莞等。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛
9、，来 防止园区建设过多过滥。” 招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双 赢” 贪大求洋，面子工程 资金供应链不完善，融资成瓶颈。3. 工业地产的发展趋势1）发展趋势的影响因素 政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康 规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可 保存有实力企业； 市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资； “世界工厂”的确立，对工业的重视； 发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的 发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式： 充分利用有限的土地优化配置创造最大
10、的效益； 投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越 来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。 市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降， 但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产 的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈， 多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的 增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。2）中国工业地产未来发展趋势 政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到 真实价值。 国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创 新。开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准， 反租给客户；二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两 种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市， 融到大笔的资金。 由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。幸福，时时刻刻围绕在你身旁。如果你从母亲手中接过饭碗，心存温馨，那就是幸福；如果你在灯下读看朋友来信，品味友情，那就是幸福；如果你独坐一隅，静静听歌，凝神遐思，那就是幸福
