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1、金山能源集团有限公司北部湾金融中心项目建议书（2010 年 07 月 12 H）3-6 VIP室示意图金融资产管理、金融咨询公司除需设置基本办公区外，还需设置会议室，可以进行国际国内视 频会议；另需设置新闻发布中心，用以进行新闻接待工作，另外还需 设置多功能展示厅等多功能房间。3-7新闻发布中心示意图3-8视频会议室示意图3-9多功能展示厅示意图1会计师事务所办公区保密性要强，除普通员工可在大办公区办公外，中高层职员应在小隔间办公。需设置贵宾洽谈室、国际国内视频会议室。3-11办公区示意图3-11办公区示意图3-12视频会议室示意图3-13贵宾洽谈室示意图配套商务酒店设置华丽型大堂，满足迎接贵
2、宾要求的空间即可。至少设置高档 中西餐厅各一个。设置多个VIP包厢，满足商务人士用餐商谈的需求。 另外，需设置大型的宴会厅（兼备新闻发布厅功能）。此外，还有咖 啡厅、小型酒吧、高档会所、卫星电视等配套要求。另外，酒店客房 以紧凑舒适为主。3-14酒店大堂示意图3-15宴会厅（新闻发布中心）示意图3-18 VIP包厢示意图3-19酒店客房示意图配套商务公寓满足各商务人士的居住需求，主要以小户型公寓为主，少量配置 较大户型的豪华型公寓。通过充满现代感的大堂和电梯间营造充满活 力的气氛。3-22经济型酒店公寓示意图3-23奢华型酒店公寓示意图3.4节能建筑技术运用项目在建筑设计与建造方面，将通过建筑
3、规划、围护结构的一体 化和高效保温隔热、空调采暖系统、可再生能源与高效蓄电系统、机 电系统节能、建筑智能化系统、建筑节水技术应用、建筑节材、室内 环境控制九大系统的优化设计，以实现“低碳营造生态节能”的设计 理念，使人、建筑与自然生态环境之间形成一个良性循环系统，以营 造满足人们生活、工作所需的舒适环境。太阳能技术：南宁地处北回归线以南，全年具有非常充足的日照时间。加上本项目具有大面积的建筑立面，因此，实施太阳能发 电技术可行性非常高。图3-24楼顶立式太阳能板示意图图3-25壁挂式太阳能板示意图智能幕墙技术：呼吸式幕墙由于换气层的作用,比单层幕墙节能约30%-50%；呼吸式幕墙在隔音、换气方
4、面也有优秀的性能。 同时，在材料选择方面，采用LOW-E中空玻璃，可以有效减少室 内室外的热交换，达到冬暖夏凉的效果。呼吸式双层玻璃幕墙 外循环窄道双层幕墙D商!ft促进中心钥化破aT风拷烟ail内凌解设小型机械通风设危 可节能30V 6-10年后可收回成本图3-26呼吸式幕墙示意图图3-27 LOW-E玻璃及工作原理示意图地源热泵技术：地源热泵仅需要少量电力，即可将取之不尽 的地热资源输送到大楼内部中央空调机组，实现热交换，最终达到夏 天制冷，冬天制暖的要求。夏天将室内的热量蓄存在土坝深处冬天.将土增深处的热园提取利室内地源系统就是以水做承截能量的戮体. 将空调排放热量敝入土ar.或从土蜩中
5、 提取热量供给室内的中央空调系统.在 所有弃吸热过程中系统均通过可逆的 逆卡诺询环.极大地利用外界姓量而只 付出少量电能代价.地源系统可提供夏 季空调岩冷.冬季供as及生活用热水.图3-28地源热泵工作原理示意图节电设备：虽然单个节电设备节电量不大，但其数量众多,在大楼内应用广泛，若长期使用亦能够带来巨大的经济效益。图3-29节能灯图3-30声光控制器图3-31高效镇流器节水设备：一方面，控制用水量，另一方面，通过对废水、 雨水的收集处理，达到再利用的目的。图3-34雨污水回收系统其他节能措施图3-35绿地滴灌图3-36密封塑窗1项目缘起11.1 北部湾经济区崛起对金融业的需求11.2 金山能
6、源对北部湾经济发展的支持11.3 项目选址及简介12项目发展总体构想22.1 项目案名22.2 项目性质22.3 项目发展理念22.4 项目开发目标3项目建设理念与规划概念描述43.1 项目开发理念43.2 项目立面示意43.3 项目功能空间示意63.4 节能建筑技术运用133.5 智能管理系统应用18项目组织与开发计划203.6 项目组织及管理203.7 项目建设规模213.8 项目开发计划213.9 项目投资估算225项目经济与社会效益235.1 项目经济效益分析235.2 项目社会效益分析243.5智能管理系统应用3.4.1 “5A”智能化系统应用金融中心主楼“5A”智能化系统是指楼宇自
7、动化(BA)、安防自 动化(SA)、通讯自动化(CA)、办公自动化(0A)及消防自动化 (FA) o楼宇设备自动化系统(BA)楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电 系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停 为辅。安全防范系统(SA)闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄 象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑闩定焦摄象机。写 字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变 焦摄象机。防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡 器。停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时 出票机的方式。通
8、讯自动化系统(CA)综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一 个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计 院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信 号增强系统。办公自动化系统（0A）以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用 软件系统。火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。3.4.2 EPS应急供电系统项目的业态定位为金融机构的集聚地，这就要求该大楼必须满足 保证电子信息畅通的要求。否则一旦出现市政供电中断、紧急抢险等 情
9、况出现，就会给金融机构造成无法估量的损失！EPS系统以其专业的设计为智能大型建筑物在意外故障的情况 下，仍能保证大型建筑物的整体智能安全系统正常运行，因此得到很 多用户的青睐。建议采用EPS系统，保证电力稳定供应。图3-39 EPS应急供电系统原理图I用户负一般的金融机构，需要必须的办公面积以及接待客户面积。因此 很多金融机构会选择买或租下整层进行办公。而这些金融机构又有较 高的保密要求，因此，应用电梯分层管理技术十分必要。宜将证券公司及交易大厅放置在低层或裙房。这样较多的客户不 会上到高层，影响保密性。而高层宜放置会计师事务所、创投公司等 客户较少的机构。并采用分成刷卡系统，保证不同楼层客户
10、不会进入 不属于自己的楼层，产生机密泄密行为。图3-40分层刷卡系统原理图4项目组织与开发计划4.1项目组织及管理本项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资 方成立注册专案项目公司，项目公司全面负责项目立项、投资开发与 建设。项R的开发建设运营推动深度的专业化合作模式，在项H的规划设计、建筑设计、工程监理、成本控制、营销代理、物业管理、运作经营等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强 联手与策略联盟，保证项目的综合素质全优。4.2项目建设规模北部湾金融中心项目作为复合地产项目，在建筑发展上要充分考 虑办公、商务、配套酒店、配套居住的合理组合，服从物业间功能要 求，最
11、终使项目开发建设及运营获得成功。项目初步预设用地规模为50亩，容积率不低于7.0,总建筑面积23.33万nf,宗地已达三通一平标准。表4-1项目预设经济技术指标项目数值单位占地面积50田总建筑面积23.33万nf容积率7.04.3项目开发计划根据项目规模及区域发展趋势，按工程建设的客观规律，本项目 计划开发建设周期为7年，分四个周期完成。第一周期自获得土地使用权起，开始进行项目策划与整体规划设 计。整个策划与设计周期预计耗时9-12个月。同步进行项目报批报 建、施工方招投标等开工前准备工作；第二周期启动并完成土地平整工作，启动项目地下工程的建设， 地下工程用时估计1年；第三周期推进金融中心主楼
12、投资建设，用时估计3年；其中包括 主楼的封顶以及幕墙工程、内部安装装修工程的施工。在主楼封顶、幕墙工程开始时，同步启动项目招商与销售工作，与各金融机构、酒店签订进驻意向书，确保金融中心主楼按时开业；第四周期启动配套公寓的投资建设，用时估计2年。在获得预售 许可证时，中心主楼附近的商业氛围巳经逐渐培养起来。通过这样的 拉动作用，适时地提高房价，实现收益的最大化。4.4项目投资估算表4-2项目投资估算表费用名称单位造 价数量成本（万 元）备注1前期费用7681.451.1-1.4 之和1.1 土地勘探53.3316.67建设用地面积5元河1.2设计费3023.33700.00以30元面计算1.3可
13、行性研究顾问费15.00可行性研究顾问费为15万元1.4 土方费用0.00暂不计，由修规方案定土方量1.5报建费6949.79141之和城市配套费3%120985.003629.55建安工程费用的3%规划技术服务费223.3346.67总建筑面积2元/nV白蚊防治费223.3346.67总建筑面积2/m,劳保费120985.002419.70建安工程费用的2%质量监督费120985.00217.77建安工程费用的0.18%墙改费4.623.33107.33总建筑面积4.6元加散装水泥保证金0.623.3314.00总建筑面积0.6元/nf工程招投标代理费120985.00302.46建安工程费
14、用的0.25%农民工工资保障金建安工程费用的2%,可退，暂不计施工图审查费2.523.3358.33总建筑面积2.5 7L/m2环境影响评估费10.00本项目暂定为10万元产权测绘1.6723.3338.97总建筑面积1.67元/对余泥排放费1.523.3335.00总建筑面积1.5元/nV气象局防雷123.3323.33总建筑面积1元河计算人防费0.00建人防，免缴2工程费用121291.672.1-2.2 之和2.1市政配套费306.672.1.1 2.1.3 之和硬地工程费1201.00120.00120元河，含道路、广场,按建设用 地面积30%计算绿化工程费800.6753.3380元/nf,含绿化、水体，绿化面积3.41 万 nf基础设施工程费403.33133.33占地面积40元河,含给排水、供电、 电信、电视工程2.2建安工程费23.33120985.002.2.1 2.2.2 之和金融中
