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1、铜山07年房地产市场研究分析报告目 录一、项目用地环境分析31、项目土地性质调查32、项目用地周边环境调查33、地块交通条件调查44、周边市政配套设施调查5二、项目用地区域规划解读61、区域规划总则解读62、城镇化规模化的整体发展思路73、全面的交通发展规划74、单中心多片区的中心城区发展模式85、独龙片区规划地位分析9三、2007年上半年徐州土地市场概况101、土地成交量对比分析102、楼面地价变化分析113、地块体量分析124、容积率指标分析135、铜山土地市场分析146、小结14四、项目核心竞争市场分析151、核心竞争区域圈定152、核心区域特征分析163、核心区域客群分析174、核心竞
2、争区域个案扫描18五、项目延展竞争市场分析251、东部区域特征分析252、北部区域特征分析273、中西部区域特征分析294、核心竞争区域个案扫描31六、市场总结38一、项目用地环境分析1、项目土地性质调查1）地理位置地块位于徐州铜山新区，独龙片区，新茶路与黄河路的交汇处，洞山脚下，与中国矿业大学南湖校区相望；2）地质地貌状况地块现为荒地，一条规划道路将整个地块分为南北两块，北面大致呈现东北高西南低的格局，南面地块地势平坦，现地块内荒草丛生；3）土地面积用地面积：平方米（亩）；建筑容积率：14；总建筑面积平方米。2、项目用地周边环境调查1）地块周边的建筑物地块东面靠山，视野较好，北地块靠路有约6
3、070亩地块（未拍）上有尚未拆迁的居民建筑，西北角有一旧厂房建筑；南侧现为空地，规划为泉山森林海居住小区用地，已准备开工；西侧地块对面为矿大拆迁房；北侧为黄河路，西北侧是中国矿业大学南湖校区。2）绿化景观东侧为洞山，北面山坡植被较好，南面山体被开采过，破坏较为严重。西侧是新茶路20米退让绿地；北侧是黄河路10米退让绿地；基地内有一片松树林。3）自然景观东面洞山山体景观，西面有较多山体，绿化植被较好；但项目内及项目周边区域缺乏水体资源。4）历史人文景观西北面为中国矿业大学南湖校区，为项目增加了丰富的人文底蕴。5）环境污染状况由于周边无污染工业，地块自然环境无污染。3、地块交通条件调查1）地块周边
4、的市政路网及其公共交通现状、远景规划目前有少量公交线路到达本地块（72路、837路、22路、837辅），到达矿大南湖校区的工交线路教多（9路、39路、游一路等）。2）地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状地块的对外交通便捷，通达城区的道路宽阔通畅，车流量小，到达徐州市区仅10分钟。（车行）4、周边市政配套设施调查南面处有一村庄，仅有一小型农贸市场，离铜山镇中心较远，黄河路上有尚未形成的小区配套，但距离较远，所以配套设施严重匮乏。缺少包括：购物场所、医疗卫生、娱乐、餐饮、运动、生活服务、游乐休憩的各类设施。良好的山水以及人文资源与落后的基础配套形成了巨大的反差二、项目用地区域规划解读200
5、6年按照铜山县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要相关要求，为促进铜山城区和城乡协调区科学合理地建设与发展。铜山县人民政府依据中华人民共和国城市规划法等法律及法规、建设部城市规划编制办法、江苏省城镇体系规划（20012020）、徐州都市圈规划（20012020）、徐州市总体规划以及铜山城区的实际情况；组织修编铜山城区总体规划(2006-2020)纲要。该规划纲要共计十章一百二十九条，分别从社会经济发展目标与发展战略、县域城镇体系规划、城市性质与城市规模、综合交通规划、中心城区用地布局规划、市政设施规划、城乡协调区规划、城市规划实施与管理等方面对凡在铜山新区规划范围内进行的各项土地及空间利用规
6、划和一切建设活动未来做出了较为详尽的规划指导。1、区域规划总则解读规划总则中通过对规划重点的要求，明确指出在规划期内，将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、经济繁荣、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地；成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、资源、环境协调发展。规划重点主要包括：1）科学分析城区发展目标，合理确定城区功能定位。2）合理预测城市人口规模，确定适宜的城市用地规模和正确的城市发展方向。3）重点研
7、究铜山及周边地区的城乡统筹规划，建立城市长远发展的空间框架。4）改善城乡人居环境，创造特色城市景观风貌。5）研究城市科学的发展时序，加强近中期建设与长远规划的协调。铜山新区山水园林生态居住的整体定位，将对市区置业者形成巨大的吸引力2、城镇化规模化的整体发展思路铜山县2010年铜山城镇化水平目标为48，2020年铜山城镇化水平目标为70。通过优先发展中心城区，把铜山建设成为现代化的中等城市；选择条件优越的城镇，建设成为重点中心镇，形成地方经济增长极；充分发挥交通优势，形成产业和城镇发展轴线；进一步搞好小城镇建设，逐步完善县域城镇体系。建立以铜山中心城区为核心，中心城、中心镇、建制镇相结合，规模不
8、等、设施完善、布局合理的城镇发展格局。城市规模上，区内人口近期（2010年）：32万人；远期（2020年）：48万人。城市建设用地近期（2010年）为45平方公里，人均140平方米；远期（2020年）为62平方公里，人均128平方米。通过上述的发展策略使铜山新区“形成一个发展核心、一条环城产业带、两条城镇发展轴、三片经济区域的城镇空间结构”。同时在规模上成为徐州市南部的城市特色副中心。3、全面的交通发展规划位于江苏北部的徐州，其南部的铜山新区承担城市主要的对外交通功能，铜山新区的对外交通规划从铁路联络线、高速公路、公路、206国道改线、轨道交通、客货运交通枢纽的布局、水运格局等方面全面规划了铜
9、山新区的对外交通。在对内交通上，通过 “十横十纵”的大路网结构，依托快速路系统、主干路系统、次干路系统三大系统，辅以对支路、路口以及停车场的合理布局，加强区内交通的便利性和主城区之间的易达性。城市规模的提升以及交通系统的完善，将进一步强化铜山新区城市副中心的地位4、单中心多片区的中心城区发展模式未来形成以铜山老城片区为中心，独龙片区、铁东片区、女娥片区、三堡片区环绕分布，外围西侧玉带组团（汉王新镇区）、东侧棠张组团、南侧胜阳组团对称分布的总体空间格局。中心城区规划结构为“两心、三轴、五片区”：1）两心：A城区商务中心在北京路、上海路、黄河路、海河路一带形成集中的商务中心，服务于铜山乃至徐州南部
10、片区的商业金融。B城区行政文化中心依托楚河，将现状河北岸政务中心及新规划沿河河娱乐休闲带组合为全市性的行政文化中心。2）三轴A北京路商务发展轴：北京路两侧布置绿化、商业金融、大型商贸等公共服务设施，形成一条南北向的综合性发展轴线，串连老城片区以及三堡片区。B楚河休闲娱乐发展轴：沿楚河俩岸结和水体和绿化带两布置商业、文娱、行政等公共服务设施，由东向西串连独龙片区、老城片区以及铁东片区。C东风路工业发展轴：沿东风路由北向南发展城市工业产业带，连接铁东片区和女娥片区。3）五片区：老城片区，独龙片区，铁东片区，三堡片区，女娥片区。A老城片区是以现状老城区为核心，进一步强化城市中心区的核心地位，形成全市
11、性的商贸、文教、居住、行政综合区；B独龙片区以独龙山为生态景观核心，布置高教园区及高尚住宅区，形成高尚文教居住区；C铁东片区依托紧邻徐州未来新城中心的区位优势，规划成为以仓储、高新技术产业为主，同时兼有居住的综合工业园区。D三堡片区的对外交通优势明显，规划发展为仓储工业园。E女娥片区是未来城区重点建设的工业园区，发展大型、高效、现代的工业园。项目所处的独龙片区是规划中明确提出的高尚文教居住区5、独龙片区规划地位分析规划中的独龙片区位于云龙湖南部，处于泉山、独龙山、龙腰山等一系列山脉的环抱之中。它具备的山水资源，不仅在铜山新区，而且在整个徐州的范围来看都是独一无二无可比拟的。因此在规划中的独龙片
12、区，是徐州城市人口宜居的外迁的选择佳地。规划为一类居住用地为主的高尚住宅区，规划要求保持山水低密度、高质量开发。规划居住用地面积。而在与主城区的交通对接上，独龙片区虽然离市中心核心商业区七公里左右。但其中五公里均为居住区和商业稀少的风景区：云龙湖、云龙山和泉山。随着矿大南湖校区的逐渐成型，独龙片区不仅具备了良好的山水和生态资源，同时也逐步形成了良好的人文环境。而这些也将进一步推动独龙片区成为铜山新区乃至徐州的高尚文教居住区。具备山水园林及人文积淀的项目区域不仅在规划上，也在实际上将形成徐州的高尚居住区三、2007年上半年徐州土地市场概况1、土地成交量对比分析徐州市上半年成交土地22宗，土地成交
13、量为196.54万平米，已快达到2006年一年的成交量，主要原因是2006年年末一部分挂牌的土地在2007年年初成交；总建筑面积2006年249.87万平米，2007年为343.81万平米，半年的建筑面积就比06年上升了43%；交易金额2007年为343.812万元，已经超过2006年总量； 07年上半年在与06年同期相比，在土地供应量、土地成交量、成交金额上都有很大幅度的提高，徐州政府加快了发展速度，扩大城区范围，加快基础设施建设，表明徐州市房地产市场的发展速度将加快。供应量加大，市场竞争激烈，项目自身的竞争力将通过产品差异化和特色化来体现2、楼面地价变化分析2005年至2007年上半年徐州
14、市平均楼面地价分别为561.51元/平米、1147.23元/平米、867.37元/平米；05年徐州市楼面地价较低，06年重点开发在徐州市区，用地性质以商住混合为主，造成土地价格上升；07年上半年根据“十一五规划”，徐州发展方向是东拓南进，重点在开发周边新区，扩大城市市域范围，加大周遍新区基础设施建设，因此加大了土地的投放量，也说明徐州政府对地价控制的稳定性。通过土地拍卖再次显示出政府的东拓南进计划，新区开发如火如荼3、地块体量分析现徐州土地市场上以1万以下（占36%）和10万以上（占31%）的地块为主，成两极分化状态，05、06年地块体量在10万平米以上地块所占比重较大，政府在发展方向上偏向于郊区大盘开发，07年先挂牌未拍地块有两块是10万方以上，通过大体量地块开发，控制了整个区域的地价；大地块、大盘开发是将来的趋势，本地块也是属于大体量地块，占地550.9亩，总建51万平米。大体量地块导致大盘云集，项目将来面临强有力的市场竞争4、容积率指标分析徐州市2005年2007年上半年土地平均容积率分别为1.4、1.2、1.75，徐州市土地利用规划方向在向小高层发展，城中心云龙湖周边也林立了许多高层；现向周边新区发展，小高层同样是发展趋势，政府的引导使市民对小高层的抗性也越来越小。低密度、高品质住宅小区将成为市场供应的空白点。
