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1、*地产会议纪要一、 会议主题：*地块产品定位讨论会 二、 会议时间：2013年9月23日 三、 会议地点：*地产二楼会议室 四、 主 持 人：* 五、 参会人员：(应到13位，实到13位）【我方】：* 【设计方】：* 六、 记 录 人：* 七、 会议议题：*地块产品定位 会议内容 第一部分 设计方新区副中心地块市场调研和产品定位成果汇报一、 项目优劣势分析： 1、优势：（1）区位优势：*新区位于*市现有主城区北部，北接*，是*市集全市之力重点打造的未来城市新区。新区副中心定位为生产性服务功能，包括行政办公、高等教育和居住等。*新区优越的区位条件决定了其必将成为实现产业对接的前沿阵地。本项目处于
2、新区副中心，区位优势明显。（2）交通优势：*新区位于南北交通走廊的核心要道区域内，高铁、*铁路、*高速、*国道南北向通行，*铁路、*铁路等地方铁路贯穿东西。项目东邻*北路，处于核心主干道上，往北顺利到达*等区域，往南连接*东城区。路网发达，交通便利。（3）政策优势：改革与城镇化是中国经济增长的持续动力。新型城镇化将给房地产业带来新的机遇和增长动力。（4）城市规划优势：按照*城乡总体规划，主城区采取“整体向北、联动东西”的空间发展战略。未来规划利好。（5）产业优势：*经济产业布局即有传统的优势产业做基础，又有新兴产业布局，符合产业升级方向，同时迎接东部产业转移，未来发展潜力巨大。快速发展的第二产
3、业将为*市带来大量的产业人口和经济发展动力，产业支撑下经济增长势头良好，非公经济GDP占比较高，且比例仍在持续增长中，为*房地产市场发展提供良好的契机！（6）城市人口优势：与其它地市相比，*常住人口基数不高，住房需求量大；*市城镇化42.82%，按照发达国家城市化发展规律，城市化处于30%-70%期间，为房地产快速发展期。人均可支配收入逐年稳步增长，为房地产市场的发展提供了有力支撑。 2、劣势：（1）资源配套劣势：地块自身无一线自然景观资源优势。周边1km内仅有*市新区医院及新区实验学校，虽紧临*文化广场，缺乏购物超市和商场，配套尚不完善。（2）发展现状劣势：规划起点高，但片区尚不成熟，处于前
4、期建设期。片区人口基数少，居住生活氛围不足。区域认知度不高。二、 项目整体定位分析: 1、*房地产市场分析：（1）按房地产价值梯级与驱动因素的差异，可将*房地产市场分为四个板块：老城区板块，西城区板块，*新区板块，东城区板块。房地产各版块，从区域形象，产品供应特征、价格表现、置业人群特征都表现出明显的区域差异。其中*新区板块区域在售项目较少，属价格洼地，但物业形态较为多元化。（2）*房地产市场为内向型市场，对外辐射能力不强，地产的区域性明显。目前处于房地产开发的中期阶段，逐步进入了品牌化、品质化开发阶段。（3）*市场上项目规模普遍为中小规模，容积率基本处于2.5-3.5之间，产品以高层和小高层
5、为主，多层产品与别墅产品是市场供应的稀缺产品，且溢价能力较明显。*新区将会是未来*房地产开发的热点区域，将成为稀有产品的供应点。 2、客户及产品定位：（1） 项目首期（1-3年）：客户群为政府公务员等追求低容高品质稀缺产品的市区外溢客户；产品类型为经济型双拼/联排别墅的标杆产品和性价比类低密度洋房（56层为主）的主力产品；物业为高端需求；（2） 项目中期（4-6年）：客户群为周边*电气谷及对外贸易加工等产业集聚区带来的产业人口；产品类型为经济型联排别墅的产品和性价比类低密度洋房（56层为主）的主力产品；物业为高端需求及部分改善型需求；（3） 项目后期（7-8年）：客户群为城镇化、产业集聚区成熟
6、带来的刚需为主及部分投资性需求；产品类型为高层的主力产品，保证项目利润最大化；物业为刚需和改善型需求为主，辅以部分投资需求； 3、形象定位：*首席，绿色空中墅落豪宅社区。 三、 概念方案主要经济技术指标： 1、地块用地指标： （1） 46#地块：红线内用地78383,其中：商服用地面积14989 ，住宅用地面积63394 ； （2）41-2#地块：红线内用地84575（住宅用地）; （3）建筑密度：20%；容积率：3.0；绿地率：35%； 2、46#地块主要经济技术指标：绿线内用地面积72122平方米，主体建筑30层，建筑高度100米，总建筑面积251670平米，计容建筑面积170470平米，
7、不计容建筑面积81200平米，综合建筑密度28.56%； （1） 商服地块：绿线内用地面积11632平方米，主体建筑为7层，计容建筑面积20140平米，容积率1.73；（2） 居住地块：绿线内用地面积60490平方米，主体建筑为30层，计容建筑面积150330平米，容积率2.49； 3、41-2#地块主要经济技术指标：绿线内用地面积76914平方米，主体建筑30层，建筑高度100米，总建筑面积321370平米，计容建筑面积230230平米，不计容建筑面积91140平米，建筑密度24.19%； 4、绿色智能新技术展示： （1） 外窗系统断桥隔热铝合金+LOW-E镀膜玻璃； （2） 拉法基屋面系统
8、，通过位于屋面瓦与屋顶防水系统之间铝 箔阻隔膜大大提高屋顶的防水性能和调节温度，保证室内 温暖； （3） 顶棚柔和辐射冷暖系统； （4） 垃圾处理卫生系统。 第二部分 会议讨论和总结： 此次会议对设计方详实的市场调研给予了肯定，结合我公司开发周期安排，重点对46#地块概念方案的细节问题做了进一步探讨和点评： 1、建筑整体规划过于规整，缺少亮点，创新意识不足；产品定位区间偏低，与周边项目产品有同质化倾向； 2、结合我公司发展和品牌战略，要树立项目差异化设计理念，引领*高端路线，确立品牌知名度，代言*地产发展方向； 3、商业街要定位较强的功能性主题，区别于周边项目的商业街形态，内部商业定位则要强调高端私密性； 4、在建筑风格上，可借鉴徽派等具有中国特色的建筑风格；在景观设计上，可借鉴移步换景的中式园林表现手法。结合*独特的地域特征，将中国文化更好的植入项目，提高产品的品位和文化附加值； 5、要体现文化、科技、生态的项目定位特征。客户定位为高素质、高文化品位人群。 结合以上讨论，要求设计方从差异化角度确定产品的高端定位，对46#地块做进一步深化设计。
