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1、第一章房地产成本管理制度一、总 则 ll、为了了增强成成本控制制力度，降降低成本本费用，提提高市场场竞争力力，根据据国家有有关法规规政策，结结合成本本管理的的要求和和经验、教教训，制制定本制制度。 22、成本本管理的的基本原原则是：以市场场需求为为导向、保保证质量量为前提提，过程程控制为为环节、规规范操作作为手段段，提高高经济效效益为目目的。3、成本监监控的任任务是：遵守国国家有关关法规政政策，落落实成本本岗位责责任制，完完善成本本管理基基础，形形成有效效的成本本监控系系统，努努力降低低成本，提提高经济济效益。二、房地产产成本管管理职责责（一）成本本管理部部的成本本管理职职责 11、制定定、修
2、正正成本管管理制度度，督促促、指导导各开发发企业建建立完善善本单位位成本管管理制度度；并跟跟踪、检检查执行行情况，对对成本实实行制度度监控。 22、进行行房地产产市场调调研，对对房地产产市场走走势作出出分析、判判断，及及时提供供、反馈馈给企业业管理层层作决策策参考；保持对对国家有有关法规规政策和和成本管管理环境境的了解解，协助助房地产产公司争争取优惠惠政策、处处理有关关政策性性问题。 33、组织织各方面面专业人人士对拟拟建项目目进行实实地考察察、立项项听证，按按立项审审批程序序审查投投资估算算，把握握投资决决策，合合理配置置资源，帮帮助房地地产公司司做好项项目前期期策划中中的成本本控制。立立项
3、审查查的重点点是： 立项资资料是否否齐全、规规范； 市场定定位是否否明确、恰恰当； 投资成成本估算算是否经经济、合合理； 投资回回报是否否符合利利润目标标要求； 投资风风险能否否有效控控制。 44、跟踪踪、落实实各项目目成本计计划及其其执行情情况，适适时了解解各项目目成本的的实际构构成，汇汇编成本本报表；分析、总总结项目目成本控控制情况况。协助助、督促促各开发发企业做做好项目目操作过过程中的的成本控控制工作作。 55、建立立成本信信息监控控中心，及及时收集集各项目目成本动动态资料料，为管管理层提提供充分分、有效效的决策策依据，并并按要求求将有关关意见反反馈给各各开发企企业。 66、组织织成本管
4、管理的信信息交流流，通过过培训、双双向交流流、研修修会等方方式，增增进全员员的成本本管理意意识，推推广内外外成本管管理经验验寻求求降低成成本的有有效途径径，促进进成本管管理水平平的提高高。 77、根据据管理的的需要，派派出审计计小组对对项目成成本进行行阶段审审计和决决算审计计，对项项目成本本发生的的合理性性、成本本管理的的规范性性提出审审计意见见。并结结合项目目收益情情况，考考核项目目的成本本降低率率、投入入产出率率、投资资回报率率等指标标。 88、逐步步排行成成本管理理及其信信息交流流电脑化化，搞好好成本管管理的综综合服务务。（二）各执执行部门门的成本本管理职职责1、认真执执行成本本管理制制
5、度，结结合实际际制定本本单位成成本管理理制度，并并自觉接接受监督督。2、根据本本单位业业务发展展规划、开开发能力力和市场场情况，确确定项目目开发计计划，组组织立项项调研、选选址和前前期策划划，提出出立项建建议和开开发设想想，并按按要求提提交立项项可行性性报告，履履行立项项审批程程序。3、规划设设计阶段段，应按按市场定定位和成成本估算算准确把把握设计计方案，组组织审查查设计概概算的经经济合理理性，使使规划设设计既符符合规范范，又体体现成本本控制的的意识和和要求。4、客观、认认真地进进行项目目成本费费用测算算，编制制项目成成本费用用计划，确确定项目目及每个个单项工工程的目目标成本本，分解解成本费费
6、用控制制指标，落落实降低低成本技技术组织织措施5、遵循基基本建设设程序，进进行项目目实际操操作，对对房地产产成本实实行项目目经理负负责制和和全员全全过程控控制，对对可控成成本、变变动成本本和成本本异常偏偏差实行行有效监监控、保保证将成成本控制制在目标标成本范范围内。6、正确处处理成本本、市场场、工程程质量、开开发周期期、资源源、效益益之间的的关系，防防止和杜杜绝重大大工程质质量事故故，努力力缩短开开发周期期，严格格控制项项目的质质量成本本和期间间费用，加加速投资资回报，提提高投资资回报率率。7、组织项项目开发发成本费费用核算算，及时时、全面面、准确确、动态态地反映映项目成成本、费费用情况况，按
7、规规定编报报成本会会计报表表等有关关资料。坚坚持成本本报告制制度，保保证成本本信息交交流的及及时、有有效。8、熟悉、掌掌握国家家和当地地有关法法规政策策及市场场需求、预预算定额额水平等等成本控控制因素素，用足足用活各各种政策策、资源源，提高高成本控控制的预预见性，努努力寻求求降低成成本费用用的途径径。9、定期或或不定期期分析成成本结构构、差异异及其原原因、监监控措施施及其效效果、经经验教训训，每年年至少一一次，并并将分析析报告报报财务部部。三、房地产产成本监监控（一）成本本监控系系统1、根据公公司的管管理体制制 建立立以管理理监控为为中心、以以操作监监控为中中心的房房地产成成本监控控系统。实实
8、行总经经理领导导下、项项目经理理负责、各各职能部部门具体体实施的的运行机机制。2、各监控控中心应应树立全全员成本本意识，对对房地产产成本实实行全过过程监控控3、各开发发企业应应根据管管理需要要和项目目实际情情况，设设置审算算部、工工程部、财财务部等等成本管管理职能能部门或或岗位，保保证成本本控制工工作的顺顺利进行行。 （二二）成本本监控的的要求 制制度建设设l、根据管管理的需需要，各各房地产产公司应应制订和和完善包包括以下下几方面面内容的的成本管管理制度度，并备案：u 成本管理责责任制及及监控程程序；u 计划管理制制度（包包括指标标、定颁颁、考核核管理办办法）： u 招、投标管管理制度度；u
9、合同管理制制度；u 工程（质量量、进度度、监理理、现场场、工程程盘点、期期工验收收移交）管管理制度度；u 预决算（包包括概算算、设计计变更、现现场签证证、结算算款项项拨付僧僧理制度度u 费用控制制制度；u 材料设备管管理制度度。以上制度，各各单位可可分别制制定也可可综合制制定。2、公司应应不断总总结成本本控制经经验，在在此基础础上，逐逐步健全全、完善善公司的的房地产产成本管管理制度度。计划管理1、各开发发企业应应按根据据项目开开发的节节奏，及及时编制制成本计计划，并并跟踪、检检查、考考核计划划的执行行情况：u 开发产品成成本计划划（按完完全成本本口径）；u 期间费用计计划；u 降低成本技技术组
10、织织措施什什划。2、成本计计划以设设计概算算、施工工图预算算、成本本预测和和决策为为依据，综综合考虑虑各种因因素进行行编制，做做到目标标明确、先先进、可可行，尽尽量数据据地、图图表化。3、各开发发企业应应完善成成本考核核办法，确确立成本本降低率率、费用用节约额额、项目目投资回回报率等等成本考考核指标标。分析检查1、 各开发企业业在成本本控制过过程中，应应定期、按按开发阶阶段对房房地产成成本的结结构、差差异及其其原因、控控制措施施及其效效果进行行分析，以以及时总总结经验验教训，做做好下一一步成本本控制工工作、分分析的重重点是：u 计划及其执执行盾况况；u 实际成本与与预算成成本、计计划成本本对比
11、差差异及其其原因；u 分析棚内控控制措施施、效果果、存在在问题及及改进意意见、对对策；u 评价、结论论与揭示示。2、 公司根据管管理需要要，应按按项目就就成本控制情情况进行行分析检检查。信息交流1、 应上报的常常规性成成本资料料主要包包括：u 项目基本情情况；u 按会计制从从规定应应编报的的成本核核算报表表；u 成本动态情情况及其其分析资资料；u 当地政策性性收费项项目、内内容、标标准、依依据及政政策的适适用期限限、收费费部门。2、按例外外管理原原则对对下列成成本异常常偏差及及其处置置办法应随时时上报；u 当地有关法法规政策策的重大大调整：u 成本超降率率占单项项工程成成本总额额10以上、占占
12、其本身身预算成成本或计计划成本本30以上的的的项目目、事件件（包括括停工、严严重南工工、重大大设计变变更、计计划外增增减项目目、现场场签证、工工程质量量事故等等因素影影响造成的成成本增、减减项目、事事件）：u 合作条件更更改u 补交地价。3、各开发发企业应应建立成成本信息息库，互互相交流流成本控控制的经经验教训训。四、房地产产开发环环节的成成本控制制（一）立项项环节的的成本控控制1、各单位位新项目目立项时时必须提提交立立项价示示和详详细的可可行性研研究报告告，并并经立项项听证会会讨论通通过。可可行性研研究报告告除应应具备地地块基础础资料、周周边环境境及其发发展趋势势、合作作方背景景、合作作方式
13、及及条件、初初步规划划设计方方案、开开发节目目及市场场定位等等基础内内容外，还还须包括括以下内内容：u 成本费用估估算和控控制目标标及措施施；u 投资及效益益测算、利利润体现现安排；u 税务环境及及其影响响；u 资金计划；u 竟投方案案（仅仅限招标标、拍卖项目目）；u 投资风险田田信及相相应的对对策；u 项目综合评评价意见见。 22、可可行性研研究报告告应至至少在立立项听证证会前提提前一周周上交。 33、若项项目立项项后，合合作条件件或招标标、拍卖卖条件等等关键因因是发生生变化，并并将对我我方构成成重大不不利影响响时，应应重新提提交立立项申请请。 44、招标标或拍卖卖项目的的竞价不不得突破破批
14、准的的最高限限阶；合合作建房房项目要充充分考虑虑地价款款的支平平才方式式及相应应的资金金成本； 55、招标标、拍卖卖合同或或合你开开发合同同应经律律师审核核后正式式签署。 （二）规划划设计环环节的成成本控制制 11、规划划设计单单位的选选择由各各开发单单位自行行负责，但但应遵循循以下原原则：u 能由内部完完成的规规划设计计工作，应应由内部部自行完完成；u 需委托设计计院进行行的规划划设计工工作，应应采取地地标方式式，择优优确定。 22、总体体规划设设计方案案（必须须包括建建造成本本控制总总体目标标），应应首先上上报领导导牵头组组织的“规划设设计方案案听证会会”审查，获获通过后后方可进进入下一一
15、设计阶阶段（如如单体设设计、扩扩初设计计、施工工图设计计）。每每一阶段段都必须须要求设设计单位位出具设设计概（预预）算，并并在与上上一阶段段的概（预预）算进进行认真真分析、比比较的基基础上编编制我方方的建建造成本本概（预预）算，确确定各成成本单项项的控制制目标，并并以此控控制下一一阶段的的设计。 33、施工工图设计计合同应应具备有有关钢筋筋、混凝凝土等建建材用量量要求的的条款，并并载明：设计单单位的施施工图预预算原原则上不不得突破破我方编编制的建建造成本本预算。4、设计、工工程、预预算人员员应会同同监理人人员组成成联合小小组，对对施工图图的技术术性、安安全性、周周密性、经经济性（包包括建成成后的物物业管理理成本）等等进行会会审，提提出明确确的书面面审查意意见，并并督促设设计单位位进行修修正，避避免或减
