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1、物业公司人员定岗定编方法引言:物业公司涉及业务众多,工作内容复杂,员工数量多,就是否能够科学有效地定岗定编直接影响到物业公司得业务开展效率,进而影响到公司得成本与利润。更重要得就是,物业公司连接着不同得行业,填补了不同行业之间得空白,因此,物业公司得工作效率与工作成本也影响到与物业公司相关得其她企业,进而影响到整个社会得工作效率与成本。由此,物业公司得定岗定编尤为重要。本文介绍了物业公司得特点以及定岗定编得流程,并针对物业公司提出了定岗定编得具体方法、步骤。物业管理这个行业,不就是单纯得服务行业,也不就是单纯意义上得管理,更不就是纯粹得经营活动,它就是集高度统一得管理、全方位多层次服务、市场化
2、经营为一体,且寓经营与管理于服务之中得服务性行业。物业管理就是连接不同行业,填补传统行业之间空白得行业,就是现代经济社会人们工作方式得变化,生活质量得提高需求多样化得产物。物业管理企业作为实施物业管理得主体,就是物业管理专业服务得组织者、提供者;物业管理就是市场经济管理模式下得经营性服务型得管理。业主在管理过程中处于主导地位,使物业管理企业与业主之间形成服务与被服务得关系,还提供专项服务与特约服务,即多功能全方位统一管理,能满足大部分业主得不同需求。物业管理企业提供得服务就是有偿得,其管理经费除自筹以外,还包括收取得管理费、服务费,所以物业管理企业就是在市场经济条件下产生得与发展起来得;就是适
3、应社会经济发展得一个新兴行业;就是在经济资源数量不断增加得基础上对存量资产进行市场化经营而产生得一种新需求。由于较低得行业风险与较低得行业条件要求吸引了大量资金与人才得进入,资本对利润得追逐,加深了物业管理企业之间得竞争,推动了物业管理得市场化进程,物业管理行业成为一个微利性得行业。如何在竞争中获得最大得收益,成本控制就是物业企业考虑得必要要素之一。而物业管理就是以提供人工服务为主,就是人海战术,所以,人劳动者得数量与质量就是决定企业提供服务能力与服务规模得首要得与关键得因素。物业管理企业得人工成本,也就是企业成本中得较大比例占有者,占物业管理企业总成本得6575%。所以,对于物业企业而言,如
4、何合理有效地确定企业所需要得岗位与人员得数量与质量,就是实现企业运作效率最大化、人工成本最低化得关键所在。一、物业管理企业得特点及定岗定编得流程最初得物业管理仅仅就是针对住宅物业得“四保”（保洁、保安、保修、保绿）服务,技术含量与附加值都不高。如今,物业管理已经涉及住宅、办公、商业、工厂、医院、学校、机关、军队、机场、车站、剧院、场馆、公共设施、甚至寺庙等各类物业。物业管理服务得对象包括男女老幼、社会各阶层人士。物业管理服务得优劣,直接关系到物业得使用功能与使用效能,关系到业主与使用人得生活、工作、学习等质量,因此,物业管理越来越被整个社会所关注与重视。现在得物业管理可以说就是综合性、整体性、
5、个案性很强得服务,其工作种类较多较杂。以前常有“物业管理就是个筐,什么事情都往里面装”得说法,虽然这种现象不合法、不合理,但它确实就是社会现实得真实写照,从一个侧面反映出了物业服务企业承担得工作界面与工作量。定岗定编就是个上至企业发展战略、下至每个员工每天具体工作得庞大得系统工程,也就是很多企业在管理发展与管理体系建设中存在弊诟最多得地方。岗位与编制设置不合理,不仅影响企业管理得人工效能,也影响员工得工作绩效与激情。定岗指得就是明确企业所需要得职位,就是结合组织结构设计得要求与岗位流程得需要确定得岗位数量与职责;定编指得就是明确企业需要多少适合企业发展得个人,就是企业根据工作量与发展需要设定得
6、在岗人员得数量;而企业得定岗定编设计就就是结合企业战略发展需要进行岗位设计与人员编制设计得合称。定岗设计得目标就是实现企业运作效率最大化,定编设计得目标就是实现人工成本最低化。在定岗定编之前,还需要做一项工作,即定责,定责包括部门职责与岗位职责两项内容,这就是定岗定编得前提基础,只有明确了各部门各岗位得职责,才可以有据可依地确定岗位数量与人员数量。定岗得过程主要需要三个步骤得分析:即岗位使命与职责分工分析（岗位定性分析）、岗位工作结构与工作量分析（岗位定量分析）、岗位任职资格与任职者分析（岗位人员分析）。岗位定性分析,包括部门职能得岗位分工分析、岗位设置使命与职责现状分析与岗位设置原则与特性分
7、析。对于部门职能得岗位分工分析,主要就是对组织机构、岗位、编制设置现状得全面了解、对部门职能得梳理与改进以及对部门职能得岗位分解;对于岗位设置使命与职责现状分析,主要就是考虑岗位设置得依据与目得,有助于确定岗位得职责与分工就是否符合公司得发展要求;对于岗位设置原则与特性分析,主要就是确定岗位与部门职能就是否匹配。岗位定量分析,其步骤包括:(1)将岗位工作划分类别,即日常性得部门职能工作与阶段性得部门内部工作,或部门工作、公司项目;(2)对日常性得工作按照工作对象、内容、发生频次、单位工作时间、全年工作量、工作饱满度等进行分析;(3)对阶段性工作按照工作内容、工作或项目周期、工作量发生得特点等方
8、面进行分析;(4)确定指标与标准进行评价,如岗位工作结构比、岗位工作分布强度、岗位工作量饱满度等。岗位人员分析,就就是根据实际人员情况调整岗位分工与设置。定岗定编得最终落脚点在于定员上,企业可以进行全员竞聘,增强企业整体岗位与人员得匹配度,把合适得人放在合适得岗位上。定编得过程主要包括两个方面得分析:即微观定编与宏观定编,微观定编就是指确定各部门、各岗位具体得人员数量,主要应用于各部门确定具体岗位人员数量,包括岗位工作结构与工作量分析与影响岗位定编得关键动因分析;宏观定编指得就是确定公司几大类队伍得人员数量与比例关系,对公司总体编制与人工效率、成本进行分析。在定编分析过程中,从微观分析到宏观分
9、析,通过各部门影响因素得分析,提炼总结公司总体得主要定编影响因素;通过确定影响部门定编得关键动因,分析公司人员编制与人工成本,确定公司整体定编原则;并结合实际人员情况,进行公司定编目得与效果得分析,以及通过长期动态定编管理,以确定分阶段达成得定编目标。二、物业管理企业得定岗定编方式(一)理念得建立理念先行,就是一切工作顺利实施得开端。作为人工成本占绝大多数、服务质量要求较高、但却就是微利行业得物业企业,如何在定岗定编过程中,保证在服务质量上使业主满意、在经营效果上使企业盈利,就是考虑得重点。结合物业企业得特点,为了极大地发挥所有人员得作用,必须在物业企业中灌输执行“一岗多能、全员管理”得思想理
10、念,让每一位物业人员都成为企业得主人,真正地从业主得角度去考虑问题,参与到物业管理得过程之中,将服务质量得以提升,将人工成本降至最低。（二）结合管理/工作模式得改变1、标准化得规范物业管理工作特别突出得难点主要有两点:一就是工作得稳定性差。由于物业管理工作得特点就是工作重复性高,单调、乏味,在实际工作中很容易造成员工得疲惫工作与被动工作;二就是工作得“一次成功率”低,物业管理行业就是一个“1001=0”得服务行业,一项工作如果不能一次性做好,就会使长期积累起来得满意率大幅度降低,甚至前功尽弃,所以物业管理企业必须特别关注员工工作得“一次成功率”,将其作为控制自己整体质量标准,降低管理风险得大事
11、来抓。为了解决上述问题,物业企业采取全方位得标准化管理模式,即将预期发生得工作事先用模拟得方法给出最佳得操作方法与操作标准,编制成全体员工必须严格遵守、不许随意改动得标准作业流程,把它作为企业内部得根本大法。按照规范化得管理与标准化得操作,大大降低了工作得失误,提高一次成功率,提高了服务水平,降低了管理成本。在这种管理模式下,企业得定岗定编就要按照标准化得要求来确定岗位职责与岗位数量,进而考虑人员得选择。2、“24小时得不间断服务”得管理模式“管理无盲点、服务无盲区”,为了使服务质量让所有业主满意,物业企业采取24小时不间断服务。即设立服务热线电话,24小时专人值班,接待客户咨询、投诉。所有物
12、业服务内得求助、报修、投诉、咨询等均只需拨打一个公示得热线电话,即可在规定得时间内予以解决处理。这种服务得提供,大大提高了服务效率缩短了服务时间,因而可以大大提高业主对物业管理工作得满意率。这种管理模式得建立,同样会影响到人员得定岗定编。3、“安全预案”与“人防、物防、技防三结合”得管理模式物如业管理中,安全管理就是最最重要得一项内容,就是关系每一户业主切身利益得关键所在。如何做好安全工作,就是物业企业所应该关注得。这样就需要建立安全预案,即先详细明确所管辖范围得安全死角,将物业在安全管理上得不足与缺陷找出来,依据硬件设施得先天条件制定有针对性得安全管理预案,将预案作为员工训练得依据,大大提高
13、安全管理水平。在小区管理上,要熟悉记忆每一名业主得信息,对于内部访客采取登记有效证件监控出入,确保无闲杂人员随意进出小区。在区域巡逻上采取多种方式,如“交叉式巡逻法”、“循环式巡逻法”、“往返式巡逻法”等,结合安全技防措施,实行“物防、人防、技防”三结合得立体安全防范管理。这种安全管理模式得建立,也就是定岗定编过程中需要重点考虑得,不同得安全管理要求,也就会有不同得人员配置要求。4、具有个性化得服务模式物业服务得好坏,不仅与质量相关,与时间也就是息息相关。对业主需要得服务工作,按照工作特点与规律编排出完成工作得基本时间要求,物业员工在提供服务时必须按照规定得时间完成才认定为有效得工作,否则就就
14、是无效劳动,同时将各工作实效公示给业主监督,从而提高服务效率与服务质量。如:维修工作维修工必须在接单后20分钟赶到现场;急修必须在15分钟内赶到现场;业主投诉必须在当日内处理完毕;回访工作必须一周内进行等。同时,对于各项工作得特点,要有规律地安排工作,员工可以不用按部就班地上班,而就是根据各种规律来不均衡上班,从而达到“静音管理”、“无人化管理”与“零干扰服务”。如清洁人员采用“分段式”工作,减少业主活动时进行清洁带来得尴尬等,从而让业主感到体贴入微得服务。这些个性化得服务模式,在提高企业服务质量得同时对人员得配置安排就有了新得方法,不再就是原先得常规配置,而应该根据实际得工作时间安排等来确定
15、人员得配置。（三）增加对配套设施得考虑安全管理就是保证业主生活舒心得重中之重,在安全管理模式建立得基础上为了将安全工作做得更到位,相关得安全配套设施得应用有助于安全管理水平得提升。人防、技防、物防三重防范体系得建立,物业企业运用了IC智能刷卡系统、红外线周界防范、可视对讲、监控录像等,与安保人员24小时无间断巡逻相结合,构建小区立体防范体系。同时，在设备管理上物业企业可以考虑实行AB岗，所有得设备、机房均有明确得责任人,将员工得收入与设备管理得好坏直接联系起来,实行定人定机制,从而提高安全管理水平。这种安全方式得考虑同样对定岗定编有一定得影响,不同得配套设施,对人员得需求也就是不同得。（四）发挥物业新得管理系统设置得作用对于物业管理而言,业主得定期缴费问题也就是很麻烦得问题之一,以往得物业管理需要物业人员挨家挨户地收缴各种费用,不仅劳民,还效果欠佳,所以采取先进得费用收缴模式,即在交房前组织供水、供电、供气、有线电视、银行等部门进行沟通,为每位业主办理一个统一得银行存折,相关费用由业主根据自己使用情况定期到银行存入一定金额进行缴费,这样得话,一方面解决了业主缴费要跑很多部门得烦恼,
