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1、杭州未来世界项目产品策划书杭州金马房地产有限公司二八年六月目录第一章 前言3第一节 项目可行性研究结论4第二节 项目开发理念8第二章 项目地块及周边概况10第一节 项目地块规划指标10第二节 地理位置及现状12第三节 项目周边规划结构23第四节 自然条件37第三章 项目所在的城市历史文化背景44第一节 历史文化内涵与底蕴44第二节 地方文化习俗46第四章 市场定位及产品定位49第一节 主要竞争楼盘分析49第二节 本项目市场定位75第三节 产品定位82第五章 规划设计85第一节 设计理念及意象85第二节 规划设计控制条件87第三节 规划设计基本要求88第四节 交通组织要求92第五节 开发分期与样
2、板区、现场售楼处设置96第六章 建筑设计99第一节 住宅部分99第二节 公共配套104第七章 室内设计107第一节 周边竞争楼盘室内设计调查及分析107第二节 样板房113第三节 会所及公共部位115第八章 景观设计116第一节 设计理念及意象116第二节 景观设计要求120第九章 安装、基础设施配套设计139第一节 给排水系统139第二节 电气系统141第三节 弱电系统143第四节 暖通149第五节 其他150第十章 物业管理及服务体系152第一节 物业管理模式152第二节 物业管理时间的界定156第三节 开发商一次性投入内容的要求161第四节 园区服务功能要求163第五节 服务内容166第
3、六节 服务及物管收费标准174第十一章 经济估算176第一章 前言杭州未来世界项目是由添智企业有限公司和逸丰（中国）有限公司联合收购杭州金马房地产有限公司100股权形式取得，项目位于杭州之江国家旅游度假区之江路186号，占地335亩，其中有40多亩水面（梦湖），原为金马公司开发的未来世界主题公园。该地块为住宅用地，与浙江工业大学之江校区比邻而居，紧邻国都房产正在开发销售的国都阳明谷，该地块应是之江国家旅游度假区范围内、之江路以北所剩为数不多的住宅用地。之江区域以往虽然房产开发量不是很大，但一直是以高档楼盘为主，绿城玫瑰园、南都西湖高尔夫别墅区为该区域的代表楼盘，目前正在开发的高档楼盘有公元沐桥
4、、国都阳明谷、新帝郞郡、天怡等，待开发的还有金都、九龙仓合作项目以及雅戈尔、酒店项目的项目，该区域将会再一次以高档住宅项目引起了市场的关注。鉴于之江区域住宅开发的高起点、高标准定位和本项目自然环境优越的禀赋，客观限定了本地块项目高品质、高档次、精品化的开发方向。本产品策划书的编制以市场调查为基础，力争使得本项目产品策划理念在契合市场需求的基础上具备一定的前瞻性。本产品策划书对项目的市场定位、规划设计、建筑设计、景观环境设计、小区生活配套设施设计、基础设施配套设计、公共服务设施设计、形象系统设计、物业管理要求、经济估算等方面进行了阐述，提出了相应的基本思路和原则，供项目设计参考。第一节 项目可行
5、性研究结论一、投资环境可行性结论杭州位于中国东南沿海，浙江省省会，浙江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢纽，中国最大的经济圈长江三角洲地区重要的第二大中心城市。全市总面积1.66万平方公里，其中市区面积3068平方公里。市区人口达409.5万。总人口660.4万。杭州经济发达，有“钱塘自古繁华”之称，经济总量居全国省会城市第二位，经济综合实力跻身全国大中城市前十位。 杭州具有良好的自然环境和深厚的历史文化积淀，成为杭州房地产市场长盛不衰的一个重要原因。随着“国家环保模范城市”、“中国城市总体投资环境最佳城市”、“中国最具经济活力城市”、“全国幸福指数最高城市”、“联合国人居奖”、“国际
6、花园城市”等荣誉称号的获得，杭州的人居环境得到了迅速提升，“住在杭州”、“创业在杭州”已越来越多地被国内外人士所接受，如今已成为浙江各地企业家和大批“海归派”看好的城市，有力地拉动了杭州房地产市场的发展，此外，杭州通过新的城市规划拉动杭州房地产市场，不仅吸引了余杭、萧山、临安等地农民向城市聚集，也同时凝聚了上海等周边地市人们的购买力。杭州之江国家旅游度假区依托国家级旅游度假区的“品牌”优势和与全国12个国家级度假区的公共资源优势，以休闲旅游度假为发展方向，重点发展特色旅游景点项目，休闲娱乐设施和现代会展业，将之江度假区打造成为休闲产业的聚集地。经过近10年的建设，已建成宋城主题公园、高尔夫球场
7、和云栖假日酒店、绿城玫瑰园度假酒店、阳明谷希尔假日酒店，以及一批高档住宅九溪玫瑰园、云栖蝶谷、南都高尔夫别墅、景月湾等。 2004年8月杭州市政府将转塘纳入之江度假区，之江旅游度假区面积扩大至50.68平方公里后，转塘规划定为旅游中心镇，将逐步建设成为国内一流的生态型旅游休闲城镇，成为杭城西南部地区旅游服务、旅游集散、文化娱乐、体育健身、教育培训、高尚居住、商务办公的基地。中国美术学院象山校区的迁入，更为转塘提升城镇品位，打造充满艺术气息、文化底蕴深厚的旅游休闲中心城镇，提供了强力支撑。2007年年初，杭州市的政府门户网站上公示，之江度假区包括转塘镇旅游用地、住宅用地已储备4000余亩，其中可
8、以直接招拍挂的土地达到700多亩。该区块的拆迁工作也从去年5月启动，为下一步发展腾出了空间。 6月初，杭州市规划局公示转塘镇区单元、之江度假区管理单元和双浦单元的三个控制性详细规划，这次公示的储备宅地集中在之江度假管理单元和转塘镇区单元内，其中，之江度假区管理单元约有2600多亩储备用地，将建设小高层、高层住宅，转塘镇区单元的储备土地有1300多亩。但从规划上看之江、转塘区域住宅用地基本都在之江路以南、绕成高速及320国道附近。 商业2007年之江、转塘区域已招商建设极地海洋主题公园，正在招商洽谈和前期规划中的项目有会议中心、会展中心，会议度假村、美食度假村、花卉博览城、钱币博物馆等，随着这些
9、项目的陆续建成，之江、转塘区域必将成为浙江乃至整个长三角的旅游度假胜地。本项目位于之江、转塘区域中心地段，未来交通便捷，周边配套完善，区域价值不言而喻。二、市场可行性结论2007年8月份全国70个大中城市新建商品住房的价格指数同比上涨9.0%，尤其下半年房地产市场销售增长明显，楼市不断出现楼盘排队抢购、土地高价竞拍的场面，宏观政策的实施并未抑制住市场有效需求，使得购房需求持续旺盛，促使2007年杭州房地产市场形成价涨量增的现象，进入2008年后，受宏观政策和银行信贷以及春节假期的影响，整体房地产市场销售放缓，购房者暂时处于观望阶段。据国家统计局发布的信息，2008年7月，“国房景气指数”为10
10、2.36，比6月份回落0.72点，比去年同月回落1.64点。从长期来看，房地产作为重要支柱产业是不会改变的；健康、稳定、发展的房产方向也不会改变，就杭州目前市场来说，市场总体形势保持稳定，价格趋向理性，自住型需求作为市场的主流需求，对于房产品结构和需求结构都将以实用型为主，尽管销售周期、开发周期都有可能延长，但一切仍然在朝着“细水慢流”的方向前行。三、项目本身可行性结论本地块坐落于杭州市之江国家旅游度假区核心区，项目南临之江路，周边与四个已交付的别墅区接壤，距转塘镇1KM、龙坞镇2.6KM，交通便捷，有游5路、假日5路、观光8路、331路、504路、308（K308）路等公交线路，可轻松前往城
11、市各中心区域。本地块占地面积大，自然景观较好，良好的自然条件配以卓越的产品品质作为产品的核心竞争力，在规划、建筑、景观、节能、智能化、精装修、配套、物管、园区服务体系等产品内在相关元素上发掘和制造产品的亮点，使产品在该区域市场竞争中脱颖而出，同时利用绿城固有的品牌优势以及借重在该区域开发的玫瑰园别墅区的经典之作，充分发掘忠实客户资源潜力，迎合目标客户群体需求，营造强势的稀缺性、高品质卖点，必能对项目的开发和销售带来良好的推动力。四、经济可行性结论初步测算项目税后投资收益率 %（按0.35容积率测算），经济上可行。鉴于该区域房地产发展现状，在建设过程中，在保证产品品质的前提下，成本管理和控制将是
12、关键；同时，应确保项目的工程进度，在项目高性价比的基础上通过营销策划和推广工作，获得市场接受度，从而保证项目的顺利销售。五、结论1、杭州城市在浙江省的中心地位和城市本身蓬勃发展的经济为房地产业的发展提供坚实的基础。2、地块所在区域的自然环境、人文环境优越，这些资源优势加上产品品质的提升和绿城的品牌优势，将在未来的激烈竞争中转化为项目的强大竞争力。3、杭州市房地产行业逐渐回归理性发展的轨道，产品品质的提升成为行业发展的主流，因此该项目必须在绿城现有高层住宅产品品质的基础上作明显的提升，以适应市场的变化。4、在看好市场中长期发展趋势和绿城品牌优势的前提下，产品售价尚存在提升空间。本项目经济上可行，
13、但由于地价偏高和国家宏观调控影响，以及存在90/70政策，依然存在着一定的政策和法律风险。降价观望气氛、第二节 项目开发理念本地块位于杭州市之江国家旅游度假区核心区块，南邻之江路及浙工大之江校区，北至大诸桥村山地，东与润和山庄、景月湾别墅区接壤，西与梦湖山庄、枫丹白露别墅区接壤，地块南北进深约720米,东西长约310米，总用地面积约223445平方米，其中梦湖面积约27000平方米，考虑分两期进行开发。本项目作为绿城在之江国家旅游度假区开发建设的第三个楼盘，因此在原九溪玫瑰园东西区开发建设的基础上，其定位必须与高起点、高标准的城市发展规划定位相匹配，引领现代舒适、景观住宅的发展，充分体现对居住
14、者的地位和对他们的人文关怀，倡导蓬勃大气的现代审美关和健康、向上、亲和的舒适居住生活理念。在项目的开发建设过程中应和谐的处理产品、文化、经济以及社会多方利益需求的均衡；通过科学的规划达到最优化利用项目资源的目的；产品应具有前瞻性和对未来生活需求的持续适应能力。为把项目树立为绿城在之江、转塘区域新的代表性项目，应在设计中注意以下问题：1、项目占地较大，地块中具有大面积的水面，因此在建筑排布上应注意中心景观与建筑物之间的关系以及建筑物相互间的通透性，同时注重建筑形势变化和竖向设计，创造起伏变化的建筑群体效果。2、重视建筑风格和外立面形象的设计，在保持绿城原有建筑风格的基础上，注重外立面材料的选择和
15、色彩配置以及节能要求，创造和谐的视觉效果。3、在基地面积较大且原有水景、绿化的情况下，应考虑尽量保留小区内的原生树木及自然水景，增加景观及绿化层次和丰富性，创造小区多层次的景观及生活环境，达到人与环境的有机结合，创造别具一格的环境效果。4、在政府相关政策（90/70）的约束下，应考虑客户及市场需求，在户型设计的过程中应考虑通过优化户型结构有效规避政策约束，并考虑户型的合理性和舒适性要求。5、考虑目前地块周边的实际情况，小区应配置相应的配套设施，结合项目周边商铺分布情况对小区内商业进行合理的规划定位和整体布局，同时考虑绿城园区服务体系的配套用房。第二章 项目地块及周边概况第一节 项目地块规划指标一、主要规划指标本项目是从原金马公司收购取得，原用地性质为住宅用地，容积率0.35，但由于该地块曾建设为未来世界主题公园，并涉及到许多历史遗留问题，前期经多方努力与政府相关机构协商，并测算相关经济利润，现确定按照原容积率0.35开发，但需保留一部分土地作为旅游用地，具体经济技术指标见下表
