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1、都市改造中拆迁补偿款的会计及税务解决百丞 景波近年来,随着国内经济的发展,国内都市建设日新月异,都市规模处在不断的高速扩张的进程之中。都市化进程不断加快,人居环境日益改善,使我们的生活变得更便捷、更舒服,同步也提高了都市形象。这一切都需要对我们生活的都市进行系统、全面的规划、改造。都市改造需要的道路拓宽、建设广场、新增绿地、搬迁市区工业公司等等问题都会波及到原有居民、公司的拆迁安顿问题。本文针对在都市改造拆迁安顿过程中，对居民、公司所收到拆迁偿款事项，从会计及涉税方面进行分析。目前，都市改造都是以政府为主导进行的。由政府或政府有关主管部门根据审批通过的都市规划拟定进行都市改造的搬迁安顿,具体由
2、政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安顿的土地先行收回进行重新规划,妥善解决好出让地块内的土地收购和房屋拆迁安顿补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让。房地产公司通过参与招标或拍卖，签订拍卖成交确认书,并在规定的期限内交付土地出让金,获得国有土地使用权。在此模式下,都市的拆迁改造完全处在政府的控制之下。一、拆迁补偿的形式都市改造房屋被拆除,给被拆除房屋的所有人导致了一定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益,拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（涉及代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）予以补偿。补偿的对象既涉及自然人也涉及法人。 根据都市房地产拆迁管理条例的规
3、定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。 （1)产权调换。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人,使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。 (2）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。 （3）产权调换和作价补偿相结合。拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量,以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人,其他面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多,又难以支付补偿房屋与被拆除房屋构造差价的被拆迁人较合用。 二、收取拆迁补偿费的会计解决不
4、管是何种补偿方式,有一点是相似的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人积极搬迁,是根据政府的指令被动搬迁,是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安顿告知,这是以政府为主的拆迁安顿的最重要特性。政府拆迁安顿时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计解决，财政部8月日下发的有关公司收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务解决问题的告知（财企123号）做出了有关的规定。该文献合用的范畴是公司因城乡规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府予以的相应补偿款。公司收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息,一并转增“专项应付款”。因搬迁发售、报废或毁损的固定资产,作为固定资产清理业务核
5、算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运送、重新安装、调试等因素发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安顿职工的费用支出,直接核销“专项应付款”。公司搬迁结束后,“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”解决,由此增长的“资本公积金”由全体股东共享;“专项应付款”如有局限性,应计入当期损益。三、迁补偿款的涉税解决可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位，波及到的税种有“营业税、公司所得税、个人所得税、土地增值税”等税种,在此分别加以论述。1、营业税对于公司收到的拆迁补偿款与否要交纳营业税,目前国家税务总局的文献没有明确规定，只有有关征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费
6、如何征税问题的批复（国税函19987号）文献在内容与此比较近似,该文献规定对于对土地承包人获得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产其她土地附着物”税目征收营业税。由于该文献存在合用范畴的限定,个人和公司收到的拆迁补偿款不能完全合用该文献。此外根据营业税税目注释(国税发19919号)的规定,土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。但该文献只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是涉及土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。因此该文献也不完全合用拆迁补偿款的涉税解决。
7、由于税务总局文献的不明确性，使各地税务机关在实际操作时无所适从。为解决此现状,各地税务机关根据各地实际状况自行制定了某些拆迁补偿款项营业税税务解决的规定。重庆地方税务局有关旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的告知(渝地税发5号)规定,被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋构造和面积因素所获得的结算价款,暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安顿）方式，所获得的货币补偿(安顿）价款，暂不征收营业税及附加税费。广东省有关旧城拆迁改造有关营业税问题的批复(粤地税函199929号)规定，在都市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准
8、,国土局及有关房地产管理部门发出公示,限期拆(搬)迁的地(路）段的，被拆迁户获得的拆迁补偿收入(涉及货币、货品或其她经济利益)暂不征收营业税。山东省则没有做出明确的规定,实务中各地市税务机关操作根据两个原则,一是都市拆迁改造必须是在政府主导下进行的,第二是被拆迁方获得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。在这两个前提下被拆迁户获得的拆迁补偿收入可免征营业税。山东省由于没有明确的政策规定，各地税务机关在执行当中也许会浮现千差万别的成果。建议公司在遇到此类业务时多与主管税务机关进行沟通，尽量的减少税收风险。 2、公司所得税内资公司所得税根据目前的政策，对内资公司获得拆迁安顿补偿款在所得税方面没有特别
9、的规定。被拆迁单位应按照财企12号文献的规定,房屋、设备的拆迁、拆卸、运送、清理等先通过“固定资产清理”科目核算,拆迁完毕冲销“专项应付款”，“专项应付款”余额转入“资本公积”或“营业外支出”。“资本公积”并入应纳税所得额计算缴纳公司所得税，转入“营业外支出”的损失按照公司财产损失所得税前扣除管理措施(国家税务总局令第13号)的规定,通过拟定都市改造的政府所在地税务机关的上一级税务机关审批后作为财产损失税前扣除。但对于机器设备重新安装、调试等因素发生的费用，直接核销“专项应付款”的规定,同税法的规定存在时间性差别。按照规定机器设备的安装、调试所发生的费用应予资本化,通过计提折旧的形式税前扣除。
10、此外，财企1号文中提到用于安顿职工的费用是在“专项应付款”中支付，此处的安顿职工的费用我们觉得应当是被拆迁公司运用拆迁之际对公司的经营做出调节，由此出台一系列优惠政策鼓励职工“一次性买断工龄”或是解除劳动合同，在此状况下支付给职工的安顿费用，事实上诸多的被拆迁公司都使会采用此种措施“减员增效”。财企123号文的规定在这一点上跟税法在一定限度上存在差别,国家税务总局有关公司支付给职工的一次性补偿金在公司所得税税前扣除问题的批复（国税函98号)规定,公司对已达一定工作年限、一定年龄或接近退休年龄的职工内部退养支付的一次性生活补贴,以及公司支付给解除劳动合同职工的一次性补偿支出(涉及买断工龄支出)等
11、，原则上可以在公司所得税税前扣除。多种补偿性支出数额较大,一次性摊销对当年公司所得税收入影响较大的,可以在后来年度均匀摊销。具体摊销年限,由省(自治区、直辖市）税务局根据本地实际状况拟定。山东省国家税务局转发国家税务总局有关公司支付给职工的一次性补偿金在公司所得税税前扣除问题的批复的告知(鲁国税函7号）规定,一次性扣除对公司所得税收入影响较大的，可由市级国税局拟定，在23年的时间内扣除。因此,职工安顿费的扣除年限若拟定为23年的时间,则又会浮现税前扣除的时间性差别。外资公司所得税在外商投资公司和外国公司所得税方面，规范搬迁补偿费税务解决的最重要文献是国家税务总局有关外商投资公司和外国公司获得搬
12、迁补偿费收入税务解决问题的批复(国税函1号）。该文献的内容如下： 公司获得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购买或建造与搬迁前相似或类似性质和用途的固定资产(如下称重置固定资产)的,应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额,冲减公司重置固定资产的原价。 公司获得搬迁补偿费收入,凡搬迁后不再重置与搬迁前相似或类似性质和用途的固定资产的，根据中华人民共和国外商投资公司和外国公司所得税法实行细则第4条的规定,应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入公司当期应纳税所得额,计算缴纳公司所得
13、税。根据财企12号规定进行的会计解决与国税函5号的规定存在差别之处,在公司所得税汇算清缴时作纳税调节。、个人所得税被拆迁人是个人的获得拆迁补偿款个人所得税解决,早在998年的国家税务总局下发的有关个人获得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复（国税函198428号）文献就明确，按照都市发展规划，在旧城改造过程中,个人因住房被征用而获得补偿费，属补偿性质的收入,无论是钞票还是实物（房屋),均免予征收个人所得税。 此外，财政部、国家税务总局有关城乡房屋拆迁有关税收政策的告知(财税5号)规定，对被拆迁人按照国家有关城乡房屋拆迁管理措施规定的原则获得的拆迁补偿款，免征个人所得税。从文献合用范畴上看财
14、税号文献应比国税函19842号的范畴更加广泛。被拆迁人按有关原则获得拆迁补偿款免征个人所得税。、土地增值税根据土地增值税暂行条例的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因此，不管是法人还是自然人，不管是内资公司还是外资公司,只要是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。同步第8条又规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。土地增值税暂行条例实行细则第11条进一步规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因都市实行规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产
15、或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局刚刚下发的有关土地增值税若干问题的告知(财税21号）对实行细则的第1条作了进一步的解释,文献规定,因“都市实行规划”而搬迁，是指因旧城改造或因公司污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使都市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的都市规划拟定进行搬迁的状况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实行国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的状况。根据财税21号的规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。在此我们将以某内资公司为例,对公司收取拆迁补偿费业务的整个解决过程进行分析。S水泥厂是山东省内水泥支柱公司,随着都市的发展SDS水泥厂已是身处闹市,粉尘污染已严重影响到周边居民的正常生活,成为市区的污染大户，政府决定对其进行腾笼换业，将整个生产厂区迁出市区。为顺应政府规划,SS水泥厂决定实行腾笼换业将所有生产部门迁出市区,既可以净化市区的环境，有可以盘活存量资产实现资源优化配备。在实行腾笼换业的过程中,政府财政按每平方米200元的价格拨付了300万元的搬迁补偿款作为拆迁补偿款。该厂拆迁资产的原值26800万元合计折旧1540万元,拆迁过程中发生清理费用1万元，拆迁设备的运送、调试等费用合计发生145万元
