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1、物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范畴的界定根据建住房字19981号住宅共用部位共用设备设施维修基金管理措施的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重构造部位（涉及基本、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和维修,应当属物业管理单位。由于物业管理的基本是物业，而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地,作为物业管理单位，绝不能脱离物业这个基本，而去从事其他的经营与管理,那只能是专业公司,而不是物业公司,尽管目前有的物业公司是由原房管所和企事业单位下属的房管科改制的；有的是开发公司下属的子公司;有的是社会物业公司，但其管理的基本都应是
2、各类建筑物。因此房屋共用部位的管理和维修责任应当是物业管理单位，而不是其他专业管理单位。其维修费用,在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修养护（小修工程的平均费用一般为房屋现时造价%如下）维修成本计入物业管理成本之中。当需要小修养护时,应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以上维修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、维修资金分摊状况阐明等材料,经业主大会审议通过,并形成书面决策,向市区房产局申报使用专项维修资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的平常管理,定期进行检查和勘查，发既有损坏的及时修复,以免因小修养护
3、不及时而影响广大业主的正常使用；以免因小修养护不及时导致中大修工程。二、 物业管理区域内共用设施设备管理维修范畴的界定根据建住房字998213号住宅共用部位共用设备设施维修基金管理措施的规定,如下设施设备属园区共用设施设备：1供电线路与设备设施管理维修范畴的界定供电线路与设备设施管理维修范畴的界定,应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。从单元集中电表箱（含电表)至业主家中，应由业主负责管理，当该段线路或设备设施浮现故障和损坏时，应有业主自行维修或实行有偿维修。从厢式变压器（变电所）输出端总开关至单元控制柜至单元电表箱输入端,应由物业管理单位负责管理，当该段线路或设备设施浮现故障和损
4、坏时，应由物业管理单位负责维修；当该段线路或设备设施需要中、大修时,应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、维修资金分摊状况阐明等材料,经业主大会审议通过，并形成书面决策,向市区房产局申报使用专项维修资金。从供电干线至厢式变压器（变电所)输出端总开关（含开关),应由供电部门负责管理,当该段线路或设备设施浮现故障和损坏时,应由供电部门负责维修，其费用由供电部门自行解决。2供水管线与设备设施管理维修范畴的界定供水管线与设备设施管理维修范畴的界定,应实行供水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。从单元供水立杠三通开始到顾客总阀门、水表及终端部位，应
5、由业主负责管理,当这些部位浮现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此导致毗邻房屋损坏或影响使用的应积极积极维修。从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠,应由物业管理单位负责管理,当该段供水管线或立杠发生漏水或浮现故障时，应由物业管理单位负责维修，当该段管线需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、维修资金分摊状况阐明等材料，经业主大会审议通过,并形成书面决策，向市区房产局申报使用专项维修资金。从供水主干线至水泵房（含水泵房设备设施、水箱)输出总阀门(含总阀门）,应由供水单位负责管理，当该段供水干线或设备设施浮现漏水或损
6、坏时,应由供水单位负责维修，其费用由供水单位自行解决。3供暖设备设施管理维修范畴的界定一种物业管理区域内供暖工作,应当实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原则。供暖单位不仅要对锅炉房的设备设施进行管理和维修,同步还要负责对供暖干线、对供暖终端设备（暖气片)的维修。供暖、管理、收费、维修应是一种整体，不能把其中任何一种环节分离,目前有的物业管理区域内的供暖工作,有分离现象,致使供暖质量下降,设备设施维修不及时,服务不到位，遇事互相推诿、扯皮。4排水管道（含沟渠、池、井）管理维修范畴的界定排水管道管理维修范畴的界定,应实行排水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。 从下水立杠三通开始至地漏、作便
7、、洗手盆、洗菜盆等部位，应由业主负责管理,当这些部位浮现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此导致毗邻房屋损坏和影响使用的应积极积极维修。 从单元下水立杠至园区排水管道（雨水排放管道)、窨井、化粪池,应由物业管理单位负责管理,当该段排水管道发生堵塞或外溢时,应由物业管理单位负责维修,当该段管道需要中大修时,应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、维修资金分摊状况阐明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决策,向市区房产局申报使用专项维修资金。 化粪池以外的排水管道和窨井,应由市政部门负责管理，当该段管道和窨井发生堵塞或外溢时,应由市
8、政部门负责维修,其维修费用由市政部门自行解决。消防设备设施的管理维修范畴的界定消防供水管线及在管线上设立的地下消防井、消火栓等消防设施,由供水单位负责管理和维修，公安消防部门负责监督检查；园区内消防供水系统,涉及供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等,园区内供电系统，涉及消防控制柜、电机等,应由物业管理单位负责管理和维修，并接受公安消防部门的监督和检查。其消防设施设备的管理成本应纳入物业服务费构成成本。6煤气管道管理维修范畴的界定煤气管道其管理和维修范畴,应实行由煤气管理单位统一管理和维修、分段承当维修费用的原则。属业主自主自用部位损坏的,应由煤气管理单位负责维修，业主承当费用；属园区共用
9、部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修并承当费用；属中大修以上工程的，由煤气管理单位负责维修,从维修资金中支付费用。7电梯管理维修范畴的界定物业管理单位具有电梯维修保养资格的,应自行管理维修与保养;物业管理单位不具有电梯维修保养资格的，应委托具有相应资质的电梯维保单位。电梯在保修期内，其平常管理由物业管理单位负责，维修保养由安装单位负责;保修期满后,物业管理单位自行维修保养的，自己负责管理和维修;委托维修保养单位的,由维修保养单位负责。平常维修保养的费用从业主收缴的电梯运营费中支付，中大修费用从维修资金中支付。沈阳市目前规定的电梯运营费，很难维持电梯的正常进行。8园区绿化工作园区绿化应按规定和规
10、划设计规定，由开发建设单位进行栽种,经有关部门验收合格后，移送给物业管理单位，由物业管理单位进行平常管理,物业管理单位在进行物业管理成本核算时,应将绿化管理成本纳入物业管理服务成本。9园区道路(含硬覆盖)园区道路（含硬覆盖）应按规划设计规定，由开发建设单位进行修建，经有关部门验收合格后，移送给物业管理单位,由物业管理单位进行平常管理,物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将道路(含硬覆盖）维修成本纳入物业管理服务成本。三、其他设备设施管理维修范畴的界定根据建住房字1998213号住宅共用部位共用设备设施维修基金管理措施的规定,如下设施设备未涉及在园区共用设施设备之内:1有线电视线路及设备设施
11、的管理维修范畴的界定有线电视线路、设备设施及信号应由有线电视台负责管理，当有线电视线路、设备设施及信号浮现故障时，应由有线电视台进行维修,所发生的维修费用应由有线电视台自行解决。2卫星电视广播地面接受设施设备根据国务院1年129号令规定“个人不得安装和使用卫星地面接受设施”。可是目前有不少园区均有个人或开发商安装的卫星电视广播地面接受设施,对这些设施应实行谁使用(谁收费)谁管理谁维修的原则,其维修费用应由使用人(收费单位)自行解决。在擅自安装过程种，给屋面及毗邻房屋导致损坏的，应负责维修。宽带网络管理维修范畴的界定宽带网络管理维修范畴的界定，应实行谁安装谁收费谁管理和维修的原则,宽带网络设备设
12、施使用园区供电的,应按其使用用途向物业管理单位交纳电费,占用园区房屋的还应向物业管理单位交纳房费，进入园区检修和维修的,应征得物业管理单位的批准。4电信管线及设备设施管理维修范畴的界定电信管线及设备设施的管理和维修,应由电信部门负全责。电信部门不仅要对通信线路负责维修，同步还要对电信设备设施进行维修，不仅要对室外通信线路进行维修，还要对室内预埋管线进行维修。四、其他几项工作管理范畴的界定 环境卫生管理范畴的界定物业管理区域内的环境卫生应由物业管理单位负责。居民生活垃圾由业主（或使用人）自行投放到各单元门前的生活垃圾箱（桶)内，由物业管理单位从生活垃圾箱(桶)内取出生活垃圾并装袋,清运到生活垃圾
13、中转站，由环卫部门从生活垃圾中转站清运到生活垃圾排放场。物业管理区域内的除雪工作除雪工作是全社会的责任，每个人均有除雪的义务，不能觉得园区有了物业管理单位，除雪工作就是物业管理单位的,物业管理单位只是园区除雪工作的一部分，只是其她部分（如园区业主、服务单位及其她专业管理单位）都将来参与除雪工作，就误觉得是物业管理单位的工作了。虽然物业管理单位与业主委员会签订的物业服务合同有除雪承诺条款,其她部分人员也应当积极参与除雪工作。以上探讨，是指保修期满后来的物业管理区域,也只是个人的粗浅见解,不一定符合各专业管理单位的实际状况。探讨的目的，一是引起全社会的广泛关注，二是但愿政府有关部门尽快出台物业管理
14、区域内的各专业管理部门管理责任和维修范畴的政策与法规，以便把物业管理工作做的更好。 电梯应急指南 第一章 总 则 第一条为了保障电梯乘客在乘梯浮现紧急状况（困人、开门运营、溜梯、冲顶、夹人和伤人等)时可以得到及时解救,协助人们应对电梯紧急状况，避免因恐慌、非理性操作而导致伤亡事故,最大限度的保障乘客的人身安全以及设备安全，制定本指南。第二条电梯使用管理单位应当根据特种设备安全监察条例及其她有关规定,加强对电梯运营的安全管理。 第三条本指南所指电梯,是指动力驱动、沿刚性导轨或固定线路运送人、货品的机电设备，涉及载人(货）电梯、自动扶梯、自动人行道等。 本指南所指电梯使用管理单位，是指设有电梯房屋
15、建筑的产权人或其委托的电梯管理单位。 第二章 电梯的应急管理 第四条 电梯使用管理单位应当根据本单位的实际状况，配备电梯管理人员，贯彻每台电梯的负责人，配备必备的专业救济工具及24小时不间断的通讯设备。 电梯使用管理单位应当制定电梯事故应急措施和救援预案。第五条 电梯使用管理单位应当与电梯维修保养单位签定维修保养合同,明确电梯维修保养单位的责任。 电梯维修保养单位作为救济工作的责任单位之一,应当建立严格的救济规程，配备一定数量的专业救援人员和相应的专业工具等，保证接到电梯发生紧急状况报告后,及时赶到现场进行救济。 第六条 市、县人民政府应当逐渐建立和完善电梯发生紧急状况时的社会救援体系。有条件的地方,应当设立电梯救援中心,组织专业力量，按区域建立救济网络。 第七条电梯发生异常状况，电梯使用管理单位应当立即告知电梯维修保养单位或向电梯救援中心报告（已设立的）,同步由本单位专业人员先行实行力所能及的解决。电梯维修保养单位或电梯救援中心应当指挥专业人员迅速赶到现场进行救济。 第八条 政府有关部门应当加强多种电梯紧急状况应对常识的宣传。电梯使用管理单位应当每年进行至少一次电梯应急预案的演习，并通过在电梯轿厢内张贴宣传品和标明注意事项等方式,宣传电梯安全使用和应对紧急状况的常识。 第三章电
