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1、公房使用权有偿转让的法律问题探讨来源：中国论文下载中心 060608 8：1:00 作者:胡丽萍 编辑：凌月仙仙 -论文摘要公房使用权的有偿转让,是国内建立社会主义市场经济体制下住房制度转换过程中新浮现的一种特殊现象。目前,活跃于房地产市场的公房差价互换行为主、公房动迁时货币安顿等做法,均波及到“公房使用权的有偿转让”这一敏感问题。根据国内现行法律规定，公房使用权的有偿转让是不容许的,一旦发生矛盾,诉诸法院,这种行为往往被认定为违法。但不管如何,这一行为已经从开始的擅自地下交易日益走向公开化,事实上已得到了某些地方政府的默许和承认。现实的需要走在了理论和法规之前,迫使我们对公房使用权有偿转让的
2、法律问题进行进一步研究。本文通过对公房使用权有偿转让的现状考察,分析了公房使用权的法律性质，对公房使用权有偿转让行为的合法化及如何进行规范作了初步的探讨。核心词 公房使用权 有偿转让 法律性质 合法化 规范化目 录论文摘要1一、公房使用权有偿转让的现状(一)公房使用权有偿转让的体现形式(二)公房使用权有偿转让中存在的法律问题3二、房使用权的法律属性(一）现阶段国内公房使用权的特殊性4（二)公房使用权的法律性质5（三)房改实践事实上已承认了承租人对公房的大部分收益权6三、公房使用权有偿转让的现实意义7(一)公房使用权的有偿转让是住房从实物福利分派向货币化、商品化、市场化分派转变过程中不可避免的产
3、物7(二）公房使用权偿转让的合法化具有积极的现实意义四、规范公房使用权有偿转让的法律对策思考8 （一）对上海市、武汉市等既有地方性政策的借鉴（二)在前头法规中确认公房使用权的用益物权性质,使公房使用权的有偿转让行为合法化,并加以规范参照文献11 公房使用权的有偿转让，是国内建立社会主义市场经济体制下住房制度转换过程中新浮现的一种特殊现象。目前,活跃于房地产市场的公房差价互换行为主、公房动迁时货币安顿等做法，均波及到“公房使用权的有偿转让”这一敏感问题。根据国内现行法律规定,公房使用权的有偿转让是不容许的,一旦发生矛盾，诉诸法院,这种行为往往被认定为违法。但不管如何，这一行为已经从开始的擅自地下
4、交易日益走向公开化,事实上已得到了某些地方政府的默许和承认。现实的需要走在了理论和法规之前,迫使我们对公房使用权有偿转让的法律问题进行进一步研究。本文通过对公房使用权有偿转让的现状考察，分析了公房使用权的法律性质,对公房使用权有偿转让行为的合法化及如何进行规范作了初步的探讨一、公房使用权有偿转让的现状(一)公房使用权有偿转让的体现形式 1、公房的差价互换 公房的差价互换是指居民将自己租住的公有住房,补贴差价后购商品住房或私人住宅,或与其她居民租住的公房互换使用,或有偿转让给她人使用的行为。最初的公房互换,是从有利生产、以便生活原则出发的一种纯正的房屋互换行为。九十年代初,“差价换房”这个词才开
5、始浮现。随着九十年代房改和市场经济的兴起,人们逐渐懂得房屋的地段、层次、面积、构造、朝向、年限等都具有一定的价值,于是人们开始按等价互换的原则，用计算差价的措施开展公房互换。到后来发展，演变为单纯的“房租证买卖”,即公房使用权人直接将公房的房租证(虽然用权）转让给她人，从中获利。2、公房动迁的货币化安顿公房动迁的货币化安顿，是指把被拆迁人（公房使用权人)应安顿的居住面积，根据安顿地房屋建筑面积的单价折算成货币款,由拆迁人支付给补拆迁人，被拆迁人自行购买居住房屋的行为,也叫对公房使用权的“买断”。通过这种方式，公有住房的使用权一下子就所有变成了钞票归公房使用权人所有。以上公房交易的两种形式均有一
6、种共同性质，即对公房使用权进行有偿转让。(二)公房使用权有偿转让中存在的法律问题 进入九十年代后，公房使用权的有偿转让，徐徐地从自发的地下交易走向公开化，成为房地产交易中争议很大的一种热点问题，引起了社会的广泛关注,某些地方政府有关部门于近年纷纷出台有关公房使用权有偿转让的操作规范。如武汉市于1年6月颁布了武汉市直管公有住房权有偿转让管理试行规定,天津市于97年推出了有关加强公产住租赁过户、调换、置换管理的若干意见,并对公房试行货币化运迁；上海市房地局自1997年终至1998年上半年，出台了一系列的有关规定,如有关可售公有住房上市的发售的试行措施、上海市不可售公房差价互换试行措施、上海市危棚简
7、屋改造地块居住房屋拆补偿地块居住房屋拆迁补偿安顿试行措施；此外福州、温州等沿海都市也开始了公房使用的上市交易。上述种种状况表白,公房使用权的有偿转让行为已得到了不少地方政府的承认和鼓励。然而，有关法规迟迟未出台。根据既有的法规,公房使用权的有偿转让是违法的。1、从一般的法律原理上来看，公房使用权的有偿转让侵害了公房所有人国家的权利 由于从理论上来讲,既然是房屋租赁关系，那么，公房的承租人就只有房屋的使用权，不应享有处分、收益的权利。不管理是公房的差价互换,还是房租证的买卖,或是公房的“买断”，都是将属于国家的收益转移给了房屋使用人。也正由于如此,公房使用权的交易始终被视为“禁区”。2、公房使用
8、权的有偿转让缺少法律根据194年建设部都市公有房屋管理规定第6条规定,承租人将承租的房屋擅自转租的、擅自转让、转借她人或擅自调换使用的、擅自买卖公有房屋使用权的,出租人有权终结租凭合同，收回房屋,并可索赔损失。上海市城乡公有房屋管理条例及其实行细则规定“未经出租人批准擅自互换房屋使用或通过互换房屋使用非法牟利的,其互换无效,互换人应各自搬回原处”。“擅自转租或变相转租公有住房的,没收非法所得，并处以非法所得三倍罚款”。类似的规定在此不再赘述。总之从现行法规来看,归结到一点，未经容许,公有住房使用权的有偿转让是违法的。虽然近来一、二年,不少地方政府的房地部门出台了有关公房使用权有偿转让和行政性文
9、献，但其效力毕竟不及国家行法规及地方性法规。我院近年解决了数起这样的案件，未经容许的公房使用权有偿转让行为均被认定为违法,得不到法律的保护。、公房使用的有偿转让缺少统一的操作规范，有的甚至处在失范状态 公房使用权的交易自发产生,屡禁不止，始终是名不正言不顺。对其利弊得失,亦褒贬不一，可以说国家始终是持观望态度。从全国范畴来看这一交易领域处在混乱状态，如收费没有统一原则,从几百、几千至上方元不等;房屋评估随意性大,甚至浮现一套住宅相差10万余元的令人啼笑皆非的个案;参与有效期价换房业务的单位鱼龙混杂，大多不具有经营房地产互换的资质等等,诸如此类的问题,使换房者的利益受到了损害。二、公房使用权的法
10、律属性 对于目前房地产市场上涌动的公房使用权有偿转让这股激流,是堵还疏，能否将其合法化,房地产界、司法界均有不同的结识。笔者觉得,对于公房使用权有偿转让能否合法化这一重大问题，必须一方面从理论上寻找它的立足之本。公房使用权的法律性质就是一问题的理论基本。其中的核心点就是公房使用权究竟是物权还是债权，如果物权就可以流转,如是债权,则不能。(一)现阶段国内公房使用权的特殊性众所周知，“公房使用权”是国内老式福利性住房分派制度的体现。凡享有此类“公房使用权”的承租人。必须是在国家机关或国有、集体企、事业单位工作。其工作到一定的年限，组织上就会根据其工龄的长短、职务的高下、工作业绩的大小,加上家庭人口
11、等诸多因素,拟定分派给她的家庭一定面积的房屋，并由此建立起职工与国家或单位之间的房屋租凭关系。这种公房的使用权事实上隐含了价值,是职工近年工资中住房消费的补偿,也是劳动力价值,是职工近年工资中住房消费。这种公房的使用权事实上隐含了价值,是职工近年工资中住房消费的补偿,也是劳动力价值的构成部分。按市场经济的一般规律,劳动力价值是由生产和再生产劳动力所必要的生活资料的价值决定。而住房既是必要的生产资料,又是享有资料和发展资料。因此,体现劳动力价值的职工工资应涉及其住房消费在内。在发达的市场经济国家，住房消费部分约占职工工资收入在1/至/。而在国内原有住房分派体制下，则把住房作为工资外的福利进行分派
12、，即把原属于职工工资中的住房消费部分,当作利润纳入国家财政，再由国家统一拨款建房,免费地分派给职工居住使用，只是象征性地收取低租金。这样,就将国民收入的初次分派，扭曲成国民收入再分派，职工的住房消费工资转化为公有住房的国家产权，职工只是获得了住房的使用权。可见公房使用权的价值本质是,职工工资中住房消费部分的积累,是劳动力价值中原先被扣除部分的补偿,是职工必要劳动发明的价值。因此,不能把出卖公房使用权看做是国家资产的流失，也不应当作是职工从国家那里到了一大笔意外之财,应看做是职工应得的利益。从商品互换的条件来看,只要具有价值,具有需求市场,价值可以被拟定并得到双方承认,且具有互换的市场流通条件，
13、就可以进行互换，并在互换中实现其价值。现实生活中，大量自发的使用权房屋差价互换,及公房的货币化运迁,正是公房使用权价值的体现。（二）公房使用权的法律性质 由于国内现段公房使用权的特殊经济特性，使得它不同于通过一般的房屋租赁获得的房屋使用权。笔者觉得，它是物权化了的租赁权,具有用益物权的特性。1、公房使用权是物权化了的租赁权 公房的承租人不仅具有使用公房的权利，并且具有占有、收益的权利。一方面,公房的使用权是长期的,甚至可以继承,承租人可以长期居住下去,事实上已拥有了占有权和使用权。另一方面，公房租金非当事人商定,它远远低于市场价房租。国家在租金上的收益微乎其微,并且每年还要补贴房屋的维修费。因
14、此，国家对公房实际下丧失了任何收益权,公房对国家而言不是财富而是“包袱”。在福利制住房体制下，房子建得越多,“包袱”越重。相反,承租人完全拥有了收益权，它的收益就来自公房租金与住房市场租金之间的差价。由此可见,在公房租赁关系中,国家对房屋的所有权虚化了，承租人获得永久性的占有权和使用权、低租金收益权。也就是说这项权利在相称限度上物权化了。、现阶段的公房使用权可归结为用益物权 国内物权法尚未出台,按国内民法学原理，用益物权是从所有权派生出来的她物权,是指对她人所有的财务使用和收益的权利。其基本法律特性是:用益物权是以所有权的能为内容的,而对所有权的行使有所限制的权利。用益物权是非所有人基于法律、
15、合同或其他合法途径而获得的权利,是对她人的财物享有的直接支配权。用益物权是从所有权的权能分离出来的相对独立的她物权,是可以对抗所有权的对世权。权人临时或长期失去部分或所有职能。国内现阶段公房使用权基本符合以上特性。虽然物权实行法定主义，国内民法没有规定公房使用权为物权(用益物权),但是各国物权上规定的物权也是随着社需要而逐渐消灭;另一方面为适应社会的需要产生了新的物权。如986年国内制定民法通则时，为适应改革开放以来调节的现实，确立了全民所有制公司承包经营权、农地使用权(农村土地承包经营权)及国有自然资源使用权等重要的用益物权制度。进入9年代后来,立法继续坚持以用益物权制度调节公有生产资料的实
