《玉都招商方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《玉都招商方案（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精选优质文档-倾情为你奉上亚洲玉都集中式商场2-4楼招商方案一、招商目的：1、通过商业招商与项目营销互动，以商业招商来促进项目整体的营销（包括住宅和商铺的销售）；2、有效激活现有集中式商铺，带动项目整体营商氛围；3、进一步完善玉都广场项目玉业产业链条和商业配套。二、业态分布及招商对象：（一）商场二楼与集中式商场一楼定位一致，以玉器的展示、销售、贸易为主要功能，招商对象为：玉器批发及零售商家。（二）商场三楼商场三楼以玉器精工馆及原石展览馆对外招租，招商对象为：玉器精细加工企业及玉原石销售企业，玉器精加工及原石展销均为玉器行业不可或缺环节。玉器精加工处于产业链中上游，所有玉器成品均需通过加工后方能
2、进入市场终端销售市场，且玉器精加工为劳动密集型企业，来往客商众多，现有从业人员众多，带动人流量极大。而原石展销更会带来大量玉商进入我市场。（三）商场四楼商场4楼以休闲、娱乐、餐饮、购物等对外招租，招商对象为：餐饮，娱乐（KTV，电影院），休闲（沐足，按摩，茶座），购物（超市，商场）等。 现有阳美及周边较为欠缺购物、休闲、娱乐、餐饮等商业要素，且该地存在较大的消费需求。通过引入适当的商业配套，以更好配套我玉都广场商业设施和商业氛围，而且吸引以玉都广场为核心的周边人群消费（周边消费群体均以玉业商户居多）。三、市场及客户分析：（一）市场调查分析：通过市场调查初步了解，目前玉器精加工和原石买卖均主要分
3、布在阳美村及乔南村周边，以两种方式存在，即：“销售+加工+宿舍”及“加工+宿舍”。1、“销售+加工+宿舍”模式：以下是其中两个例子序位置大约面积大约租金1晨光珠宝城A幢7号（一楼带二楼）一楼50 m2二楼100 m2共计150 m2租金总价：年租金约9万元租金单价：50元/月/m22阳美公寓玉器广场（一楼带二楼）一楼45 m2二楼45 m2共计90 m2租金总价：年租金约5.5万元租金单价：51元/月/m2以上两个例子均处于老玉器市场周边，属于一楼带二楼的形式，一楼适合做销售，具备一定的商业展示及销售价值；二楼可以做加工，并且有小阁楼，可以居住。结合其地理位置和综合条件，其租金单价较高。2、“
4、加工+宿舍”模式：“加工+宿舍”的商业价值较低，阳美村及乔南村内的以加工和员工宿舍混合模式的物业，基本属于村民自建房，面积范围每间面积约30400平米（楼上楼下），年租金总额约800015000元，其租赁租金单价范围为10-15元/月/m2。以下是阳美、乔南地区加工作坊常规模式的概况：目前摆件和挂件加工费用在100200元之间，工人连工头510人，目前加工作坊林立，粗略估计至少有超过500家以上，基本集中在阳美、乔南村农民房内，大部分将1楼作为加工工厂，2楼或者1楼隔出空间（阁楼）作为厨房，卫浴、厕所、居室，而房东就直接住在2楼或3楼；为特有的前厂后居模式。加工作坊一般采用简易装修。由于其加工
5、原料价格高昂，所以工头一般均需住在作坊内，而且加工行业视其接单情况而定，需夜晚工作也较多。3、百分玉器广场项目专案分析：百分玉器广场项目位于阳美路边，于广源加油站左侧。共分为3期，该市场原是一家塑料厂家，现将旧有厂房进行改造。该市场目前招商情况与我司二、三楼项目有极大重叠和相似性，我们可将其1楼视为亚洲玉都的2楼，24层视为亚洲玉都的3楼。对我司亚洲玉都二、三楼招商项目存在一定威胁，就目前情况而言，该商场其招商运营操作基本较为成功，可对我司此项目拥有较多借鉴。百分玉器广场一期项目为一座5层高的厂房改造项目，已基本招商完成。其中：1楼为玉器成品交易市场，设置中央空调，内设条柜1000余条，条柜尺
6、寸约1米*0.6米；条柜租赁价格为500-700元/月（6000-8400元/年），租期为1-3年，签约之日即交纳第一年的50%租金。2楼-4楼为加工作坊，可24小时营业。数量为72间，每间实用面积为20m2左右，每间铺设有地砖，带独立厕所和阁楼、电表及水表，每户均有窗户，通风透光性好租赁价格为800-1000元/月（9600-12000元/年）。据其招商人员反馈，目前只剩下2间尚未租赁（租赁完成为99%）。5楼为食堂和办公场所，食堂对外营业，开设午餐和晚餐，餐票为6-8元。如果为外地采购商，可用名片换取免费午餐。该项目一期全场覆盖电信无线网络，可直接使用无线上网。（二）意向客户情况反馈：同时
7、，通过商业部同事的努力，已初步对部分客户进行意向咨询。根据前期部分意向客户的初步意向汇总了解，客户可以接受的租赁价格范围在：三楼价格区间集中为15元-20元/月/m2，四楼价格区间集中为8-10元/月/m2。四、商场二楼招商建议：近期玉器市场因为价格已经升至一个新台阶，零售市场冷淡，导致阳美地区生意非常冷清，原料又面临进口关税问题无法到位。而亚洲玉都是一个依赖于玉行业的专业市场，所以玉产业面临调整期势必导致亚洲玉都广场面临重大考验。同时，阳美及乔南周边集中式商场二楼暂均无成功案例；并且鉴于亚洲玉都集中式商场二楼的现状：商铺已经装修完毕但市场反应极其冷淡，从二楼正是开售至今仅销售2间。为此，建议
8、先放水养鱼，通过一定时间（初步预计半年至一年）的运作，将商场二楼逐步做旺起来。建议按照一定的条件以“赠送条柜一定时限免租使用权”（时间长度为半年至一年）的方式，划定指定区域进行特定客户的捆绑赠送。采取“分步实施、重点突破、全面开花”的策略，先划分一定的区域一定的比例进行试探市场，按照特定对象给予赠送，先到先选，依据市场情况再给予顺势加量推出。以下是亚洲玉都商场二楼及条柜概况：根据统计，目前商场二楼所有商铺的条柜数量约为840条，每个条柜所占用的活动空间面积平均约为7.5 m2。商场二楼销售均价约为28000元/ m2，根据商铺基本投资回报率，设定商铺投资回报率为较理想状态的8%，按照公式：年投
9、资回报率=（租金单价*12）/销售单价，则：二楼理想状态租金价格范围约为：185元/月/m2。则每个条柜理想状态下的月租金为185*7.5=1387元/月，半年理想价值为8322元，9个月理想价值为12483元，一年理想价值为16644元。以下是“赠送条柜一定时限免租使用权”的相关要点1.租赁商场三楼签约及交付租赁金者，按照合同租期长短约定，享受不同时限的赠送：租赁三楼租期一年者：每租赁1间，租赁一年且交付全年租金者，可赠送商场二楼指定区域1个条柜半年免租使用权，多租多送，先到先选；租赁三楼租期两年者：每租赁1间，租赁两年且交付第一年租金者，可赠送商场二楼指定区域1个条柜9个月免租使用权，多租
10、多送，先到先选；2.限定时间段内，购买亚洲玉都住宅的业主，每购买1套，就可送商场二楼1个条柜一年免租使用权，多买多送，先到先选。3.限定时间段内，购买亚洲玉都商铺的业主，每购买1套，就可送商场二楼1个条柜一年免租使用权，多买多送，先到先选。4.少量位置较差条柜将作为亚洲玉都独立式商铺开业活动奖励及抽奖。5商场二楼以现状进行交付使用，基本可达到赠送之后即投入使用的程度。6.赠送一定时限免租使用权的条柜必须按照我司指定的时间进行开业和现场管理规定日常营业，并交纳物业管理费。否则，我司保留收回该条柜使用权的权利。 我们将在租赁合同中规定2楼条柜的开业、赠送回收条件，以达到赠送后有人营业开业而不是闲置
11、该条柜，达到的“以点带面”带旺2楼的市场预期。现有几个要点：（1） 条柜必须按我方规定定时定点开业（2） 条柜如需转让承租，我方将收取一定数额转让费（3） 设置末位淘汰制，一段时间后淘汰一定数量的经营不善者五、商场三楼、四楼招商建议：商场三楼、四楼的招商方式，不同于集中式商场二楼的招商方式，是以纯租赁的形式进行。以下是租赁的操作要素建议：（一）租金定价建议：1、定价依据：（1）市场因素：项目周边参照项目的市场价格“销售+加工+宿舍”模式租金单价大约为35-50元/月/m2；“加工+宿舍”模式的租金范围为10-15元/月/m2。（2）客户因素：客户相对可接受价格幅度意向客户可接受租赁价格范围在：
12、三楼为15元-20元/月/m2，四楼为8-10元/月/m2。（3）公司因素：项目产品素质、商业投资回报率及项目战略考虑等 从项目产品素质分析：集中式商场三楼是以“精细加工+部分宿舍”功能形式，其商业销售价值较低，但由于本项目定位档次较高，且硬件设施相对其他物业具优势，因此，其价格处“销售+加工+宿舍”及“加工+宿舍”两种形式的区间，即：10-50元/月/m2。 从商业投资回报率分析：现亚洲玉都广场集中式商场二楼销售均价约为28000元/ m2，按照商业销售价值，楼层越往上走，其商业价值越低。根据常规商业价值估算，集中式商场三楼销售价值约为二楼价值的50-60%，则销售均价约为14000-168
13、00元/m2。集中式商场四楼销售价值约为三楼价值的40-50%，则销售均价约为5600-8400元/m2。根据商铺基本投资回报率，设定商铺投资回报率为较理想状态的8%。按照公式：年投资回报率=（租金单价*12）/销售单价，则：三楼理想状态租金价格范围约为：90-110元/月/m2，四楼理想状态租金价格范围约为：35-55元/月/m2。 从项目战略考虑分析：为保持商铺销售的投资价值，租赁价格需与项目售价保持一定的关联性。为此，为协调销售与招商的统一性，充分兼顾招商与销售的平衡关系，以“高面价、高优惠、低底价”的思路，将项目的租赁表面价格体现为理想状态的租金价格。而在实际操作中，为体现我司为商家营
14、造“放水养鱼”的宽松经营环境，将实际成交的租赁底价及折扣度达到市场同类水平及客户基本能接受的价格，则：实际租赁成交价格（租赁底价）=租赁面价*优惠折扣率。2、租金定价建议：综合以上因素，初步建议（第一年租金）：1、集中式商场三楼租赁面价均价约为90元/月/m2，租赁底价均价约为30元/月/m2。则三楼相应的租赁优惠折扣率约为：租赁底价/租赁面价=30/90=33%。2、集中式商场四楼租赁面价均价约为40元/月/m2，租赁底价均价约为10元/月/m2。则四楼相应的租赁优惠折扣率约为：租赁底价/租赁面价=10/40=25%。（二）租赁相关条件建议：1、商场三楼：（1）租金的制定以间为单位，分为AB
15、C三区，总间数为179间，其中A区77间，B区75间，C区27间。具体每间单位租金根据地理位置和单间面积大小调控来制定租金价格。（2）整体每间大概均价约为第一年租金10000元，第二年约为12000元，具体每个铺位定价详见附表。（3）合同租期1-2年，第2年起每年递增20%；2年后根据市场再行商定价格。（4）租金按年度收取，客户签订正式租赁合同之日需交纳第一年全年租金。（5）租户享受优惠折扣后，不再享受免租期优惠。（6）如租赁后商户闲置该单位，将向客户收取全额租金（此条款将在租赁合同内注明）。（7）现场以简易装修作为交付条件，由我司统一提供装修。即：公共卫生间、中央空调及每间地面铺设地砖、独立淋浴间、阁楼、独立水表、独立电表、排污口等。2、商场四楼：（1）原则上我司不承担商铺内装修，由客户自行装修，租赁期满后，客户店面硬件装饰归我司所有。（2）合同租期一般为3-6年，原则上最多不超过6年，个别特殊客户另外商定租赁期限，合同结束后根据市场再行商定价格。（3）折户享受折扣后，根据招商面积及装修的时间需求等，额外给予1-3个月的装修免租期优惠。（4）如租赁后商户闲置该单位，将向客户收取全额租金（此条款将在租赁合同内注明）。（
