农村房屋买卖合同的效力

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1、农村房屋买卖合同的效力农村房屋买卖合同的效力。农村房屋买卖合同的法律效力随着市场经济的快速开展，农村社会发生了宏大的转变， 农村的房屋买卖日渐增多，农民往往将其在宅基地上建造的私 有房屋出售，而购置者主要是同一集体经济组织的成员和其他 集体经济组织的成员以及城镇居民。农村私有房屋买卖日渐活泼，但我国现行法律法规中，对 农村房屋买卖却并没有明确的允许或制止性规定，也没有明确 的具有可操作性的规定，而相关的规定之间又存在矛盾冲突的 情形。从而导致农村房屋买卖的合法性不确定以及农村房屋买卖 合同的效力难以认定。所以在面对农村房屋买卖合同效力认定的案件时，司法机 关就显得力不从心，因为没有明确的法律判

2、断标准，所以司法 审讯中就出现了类似案件不同判决、不同地方法院不同判决、 上下级法院不同判决等现象。而此类案件关系到市场经济的交易平安和农村社会的和谐 稳定。法律的缺失导致的这种司法破绽，将会严重威胁到司法公 正、经济开展以及社会的稳定与和谐。一、我国农村房屋买卖合同的法律效力现状 首先，从农民出售房屋的目的来看，主要基于以下几种情 况：第一，融资。房屋可以说是农民的主要财产，农民没有太多的融资方 式，当他们遇到看病就医、做生意、婚丧嫁娶等情况需要资金 时，出售房屋是非常重要的融资方式。第二，一户多宅。有的农民因继承等原因拥有多处房屋，但实际上并没有那 么大的住房需求，从而使房屋闲置，得不到充

3、分利用，出售房 屋自然就成为一个很好地选择。第三，进城务工，如今大量的农村人口进城务工，一年中 大局部都在城市生活，并不在农村。甚至许多人常年不回家，自然也就不需要太多的农村住 房，所以也会选择将农村的房屋出租或者出售。第四，搬迁。 有的农民分开其集体经济组织，到城镇或其他集体经济组 织生活，所以卖房搬迁。（一）立法现状从买卖合同的主体划分，通常将农村房屋买卖合同分为以 下三种类型：1. 同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋关于同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，由于同 一集体经济组织成员本身具有在该集体经济组织申请宅基地的 特定身份，从而不会破坏宅基地使用权的分配原那么和我国的 立法精神

4、。而相关政策和法律规定也更倾向于认可此类房屋买卖行 为。因此，司法实务中根本形成了一致的有效认定意见，即认 为在房屋买卖合同符合合同的一般有效要件的情况下既认定有 效。法律根据是： 其一，农村房屋的所有权人，对该房屋享有处分权。 其二，我国土地管理法第 62 条规定：农民可以出卖自己 所有的房屋，但是出卖以后，不得再向集体申请宅基地。可推出法律允许农民出售自己的房屋。其三，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，没有 改变土地的性质和用处，一般不会损害集体组织的利益，不违 犯我国的政策精神。2. 不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋不同集体经济组织成员之间的房屋买卖缺乏相关法律规 定，司法实务

5、中也未达成一致的处理意见，一般视情况而定， 大多认定无效，少数认定有效。假如经过相关部门的批准和满足一定条件下可以认定有 效。虽然法律和政策没有制止农民异地购置农村房屋，但是农 村房屋所依附的宅基地具有福利性，对身份有特殊要求，只有 具备该农村集体经济组织成员的身份，才能对该农村宅基地享 有使用权。假如允许将农村房屋卖与外村村民，是可能损害到该农村 集体经济组织的利益的，不利于农村的稳定开展，与我国的政 策精神相违犯。3. 城镇居民购置农村私有房屋 城镇居民购置农村房屋一般基于以下原因： 第一，解决住房问题。当前情况下，城市房价居高不下，城市居民承受着宏大的 住房压力，因此就有很多人选择在邻近

6、城市的农村购置房屋居 住。第二，享受农村生活。在生活节奏缓慢，自然环境更好的农村养老或生活也是城 市居民购置农村房屋的一个主流原因。第三，投资。有些城镇居民是想通过购置一定区域的农村房屋，等待升 值或者政府拆迁，从而谋取利益。关于城镇居民购置农村房屋的买卖，虽然没有法律法规明 令制止，只有大量的政策加以制止，但因为政府说明了制止的 态度，并且根据民法通那么第 6条民事活动必须遵守法 律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。所以司法实务中一般认定城镇居民买卖农村房屋的合同无 效。但也有不同判决，司法理论中有一种常见情形是，城镇居 民购置农村房屋，双方都依约履行了合同的义务，买方已经稳 定居住了相当

7、长的时间。但因为经济开展，房屋价值上涨或面临拆迁，卖房的农民 看到宏大的利益，而懊悔自己当初的卖房行为。因此反悔，到法院主张当初的买卖合同无效，想要回房 屋。此种情况下，局部法院会出于保护交易平安的立场认定买 卖合同有效，驳回原告的诉讼恳求。还有一些例外情况：一是城镇居民购置了农村房屋后，将其户口迁入该房屋所 在地的农村集体组织，那么该农房买卖合同有效;二是城镇居民的家庭成员（父母、配偶、子女）中有的家庭 成员是该房屋所在地的农村集体组织成员的，并且城镇居民和 该家庭成员共同出资购置该房屋，该农村集体经济组织同意该 房屋买卖的，那么该共同购置房屋合同有效;三是城镇居民购置了该农村房屋后，假设该

8、房屋经过有关 机关批准，并得到该房屋所在地农村集体组织的同意，又办理 了相关法律手续，获得了房屋所有权和宅基地使用权的，那么 该买卖合同有效。我国的政策是出于保护农村集体土地和保障农民根本生存 条件的目的。由于房屋与土地的依附关系，农村房屋的买卖，势必会影 响到该房屋项下集体土地使用权的变动，而在城镇居民购置农 村房屋的买卖中这种变动是很可能会损害农村集体土地和农民 利益的。（二）理论争议关于农村房屋买卖合同的效力，理论界主要有以下三种观 点。1. 合同无效说（1）主要根据合同无效说主要是根据中华人民共和国土地管理法第63 条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租 用于非农业建立和中

9、华人民共和国城市房地产管理法第 32 条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围 内的土地使用权同时转让、抵押。认为，农村房屋的买卖必然涉及到农村宅基地使用权的流 转，农民出卖自己房屋的同时，宅基地使用权必然随之转移。而根据中华人民共和国土地管理法第 63 条，宅基地 使用权是不允许进展买卖的。因此农村房屋买卖合同违背了法律的强迫性规定，不符合 合同的一般生效要件，当然无效。(2)一户一宅房屋买卖黑白合同的法律效力 房屋买卖黑白合同的 法律效力1、什么是房屋买卖黑白合同黑白合同所谓阴阳合同，顾名思义，就是在房屋买卖过程 中当事人签订了两份合同，一份为当事人各执一份的实际履行 的买卖合同

10、即黑合同，另一份为双方办理网签登 记时登记备 案的合同即白合同。我国房屋管理部门为了防止一房多卖、维护交易秩序，在 房屋买卖过程中确立了网签程序，即双方签订网签合同后产生 备案效 力，不能再进展其他交易行为，从而保证交易平安。然而，由于国家征税是在不低于最低交易价的前提下，根 据网签合同中的交易价格，故当事人在签订网签合同时 往往 成心降低价格，造成两份合同的房款不一致。2、双方为什么要签订黑白合同?(1)买房者为多贷款由于银行贷款是按照房价的成数来放贷的，所以假如房价 越高的话，即使成数不变，买房者下家的首付就会越少。(2)卖房者为少交税 很多为投资而买房的人都会遇到营业税的问题。 按规定，

11、出售购置缺乏两年的房屋，要交纳一笔费用不小 的营业税，这大大地增加了买房者的本钱。因此，假如买房者想在两年内出售房屋的话，就可能会动 减少成交价的脑筋，到达少交营业税的目的。3、如何认定黑白合同的法律效力?两份合同的效力如何确定，首先要区分合同的成立和生 效。合同成立是指当事人就某特定事项自愿达成合意，只要双 方当事人意思表示一致，合同即成立。合同的生效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约 束力，合同受到法律的保护。应该说，从外表上看本案所涉及的两份合同都已成立。在合同条款有不一致的时候，如何认定合同的效力呢?律师认为应从双方订立合同的不同时间及其目的来进展分 析F，就第一份合同来讲，是双

12、方当事人就讼争房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致，根据合同法第四十四条 规定：依法成立的合同，自成立时生效。同时根据物权法第十五条规定：当事人之间订立有关 设立、变更、转让和消灭 不动产物权的合同，除法律另有规 定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记 的，不影响合同效力。所以第一份合同，是依法成立并已生效的房 屋买卖合同，对于双方有法律约束力，司法认定应当保护交易平安。而第二份合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目 的而签订的，是为了实现第一份合同的 履行、使第一份合同 关于产权变动的约定经登记生效而订立，所以就这一局部内容 应当是继续有效的。而关于房价的约定，因为是为了

13、减少交税而成心虚报的， 合同法第五十二条规定，有以下情形之一的，合同无效： (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶 意串通，损害国家、集体或者第三人利 益;(3)以合法形式掩 盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违背法律、行政法规的 强迫性规定。所以本案中的第二份合同明显违背上述第二项的规定， 合同双方为了少缴税，恶意串通降低成交金额，损害了国家利 益，所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示，即便是 合同成立也不发生法律效力。农村房屋买卖合同范文出让方（以下简称甲方）买受方（以下简称乙方）甲、乙双方经过平等协商，自愿就房屋买卖事项一致同意 订立合同条款如下，以资

14、共同遵守。第一条 甲方自愿将自有坐落在屋（包括使用权（土地使用 权书证号为房）及相应的土地）有偿转让给乙方。第二条 甲方出售给乙方的房屋及土地使用权范围东至、 南至、西至、北至（附该土地土地使用权属证件复印件一张）第三条 双方协议商定房屋及土地使用权转让价款共计 *元整，乙方已于*年*月*日支付*元定金，双方同意 于本协议签订之日乙方再支付给甲方购房款*元。剩余所欠 甲方的购房款*元，协议签订后乙方同意于*年月日前支付 给甲方*元，于 20xx 年年日前支付给甲方*元。甲方收到 款项后应当出具收据。第四条 乙方如未按照约定时间支付所欠的相应款项，甲 方有权解除合同，对乙方已交款项可不予退还。第

15、五条 甲方应自本契约签订之日起天内将上述房屋交付 给乙方，并保证所交付的房屋的主体构造和原有的根本装饰 （门窗、水电等）完好无损，不得成心毁坏，否那么应当负责恢 复原状，并赔偿损失。房屋交付后，该房屋的管理权和使用 权，以及对外出租和收益均归乙方所有。第六条 甲方保证所提供的土地使用权相关权属证件（原始 证件）真实合法，并保证其出卖给乙方的房屋产权及土地使用 权权属清楚，绝无他项权利设定或其他债权债务和四邻纠份， 没有抵押贷款或担保的情形，如出现上述情形或第三人对该房 屋主张权利，影响乙方权利的行使，由甲方负责处理解决，并 同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失。甲方所提 供的土地使用权证书如系伪造，乙方未得到赔偿的情况下仍可 按照协议合法占有该房屋，甲方不得提出异议。因证书真伪出 现纠纷由甲方承当相应的民事和刑事责任。第七条 协议签订后，在乙方没有交纳完全部购房款期 间，甲方所提供的土地使用权证书（原件）由见证人保管，在此 期间，甲乙双方均不得要求保管人交出该证件。乙方在交付完 全部购房款后，在得到甲方确认后，由保管人将该证件交付给 乙方。第八条 乙方在交付完全部购房款后，如需办理相应权属 证件的过户手续时，需要甲方出面配合的，不管何时，甲方应 予协助。因土地使用权、房屋过户所需一切费用由乙方承当。 如因甲方的延误，影响土地、房屋产权