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1、第四章 房地产相关制度及政策考试基本要求掌握：房地产领域的现行法规体系，住宅质量保证书、住宅使用说明书的要求和主要内容。熟悉：房地产开发项目的规划设计管理。 了解：施工许可证制度。第一节 房地产及房地产业管理制度简介房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理及服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。由于房地产所有人和各方面人享有法律规定的各种权益，因此国家对房地
2、产的管理制度是多方面、多角度的。直接关联房地产的法律有：城市房地产管理法、土地管理法和城市规划法。国务院关于房地产颁布的行政法规有：城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、土地管理法实施条例、城市国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法、住房公积金管理条例等。国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有： 房地产开发企业资质管理办法、城市房屋拆迁单位管理规定、城市商品房预售管理办法、城市商品房销售管理办法，城市房地产转让管理规定、已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法、城市房屋租赁管理办法、城市廉租住房管理办法、城市房地产
3、抵押管理办法、城市房地产中介服务管理规定、房地产估价师注册管理办法、房产测绘管理办法、城市房屋权属登记管理办法、城市房地产权属档案管理办法、城市危险房屋管理规定、城市异产毗连房屋管理规定、公有住宅售后维修养护管理办法等。（重点关注相关法律，并且注意管理制度的层次）房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。本章就这些管理制度中及物业管理联系较密切的制度，结合住房制度改革有关政策，做概括介绍。第二节 房地产开发经营管理这里提出的房地产开发经营概念，仅指经营性房地产开发建设，不包括基建投资性质的开发建设和仅针对基础设施建设的土地开发。此外，房地产开发经营
4、中商品房销售及出租方面的内容，并入房地产市场一节统一阐述，本节不做介绍。一、房地产开发企业管理房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体，必须依法设立。(一)设立房地产开发企业的条件1房地产开发企业资格企业资格是该项企业成立的法定条件。根据房地产开发客观情况和实际需要，设立房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外，还应符合城市房地产开发经营管理条例要求的以下条件：(1)有100万元以上的注册资本；(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。上述条件是针对全国基本情况提出的要求，标准较低。因此，城市房地产开发经营管理条例规定，省、自
5、治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件，作出高于上述标准的规定。2房地产开发企业资质（重点关注相关数据）企业资质是行业主管部门针对不同条件企业所做的分类。为规范房地产开发企业的市场活动，房地产开发企业资质管理规定将房地产开发企业划分为4个资质等级一级资质：(1)注册资本不低于5000万元；(2)从事房地产开发经营5年以上； (3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万以上，或者累计完成及此相当的房地产开发投资额；(4)连续5年建筑工程质量合格率达100；(5)上一年房屋建筑施工面积15万以上，或者完成及此相当的房地产开发投资额；(6)有职称的
6、建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；(9)未发生过重大工程质量事故。二级资质：(1)注册资本不低于2000万元；(2)从事房地产开发经营3年以上；(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万以上，或者累计完成及此相当的房地产开发投资额；(4)连续3年建筑工程质量合格率达100；(5)上一年房屋建筑施工面积10万以上，或者完成及此相当的房地产开发
7、投资额；(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；(9)未发生过重大工程质量事故。三级资质：(1)注册资本不低于800万元；(2)从事房地产开发经营2年以上；(3)房屋建筑面积累计竣工5万以上，或者累计完成及此相当的房地产开发投资额；(4)连续2年建筑工程质量合格率达100；(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业
8、管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；(7)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；(8)未发生过重大工程质量事故。四级资质：(1)注册资本不低于100万元；(2)从事房地产开发经营1年以上；(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100；(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称
9、，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；(6)商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；(7)未发生过重大工程质量事故。(二)设立房地产开发企业的程序1房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。2房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。申请暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件。暂定资质证书有效期1年。房地产开发
10、主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过2年。自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。房地产开发企业在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。(三)房地产开发企业的市场活动规则对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动，维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产
11、开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。房地产开发企业资质管理规定对企业未取得资质证书从事房地产开发经营的、企业超越资质等级从事房地产开发经营的、企业隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的，以及涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为，均规定了相应的行政处罚。二、房地产开发项目的规划设计管理（重点，熟悉）房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择及决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。其中，
12、房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。(一)城市规划的概念和及房地产开发项目的关系1城市规划的概念城市规划是指为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。国家设立城市规划管理部门，依据国民经济和社会发展规划，以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，负责编制城市规划。根据城市规划的作用，编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市
13、为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划基础上，可以编制分区规划。城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。(1)控制性详细规划的主要内容控制性详细规划由规划部门负责编制，主要内容有：1)规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型；2)规定各地块建筑高度、建筑密度
14、、容积率、绿地率等控制指标；3)规定项目及大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等；4)提出各地块建筑体量、竖向规划及色彩要求；5)确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；6)确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限。(2)修建性详细规划的主要内容修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成，主要内容有：1)建设条件分析及综合技术论证；2)总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计；3)道路、绿化、工程管线规划设计；4)竖向规划设计；5)工程量
15、估算和投资效益分析。2城市规划及房地产开发项目的关系房地产开发是城市建设的主要方式，及城市规划有着相互依存的关系。城市规划法规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”其中，城市规划区是指城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。房地产开发作为城市建设的主要方式，基本都是在城市规划区内进行。因此房地产开发项目的规划设计，只有符合城市规划要求，包括用地数量、用地位置、用地强度、建筑用途的功能布局、建筑设计形式、设计标准，才能有效促进城市建设，和谐城市经济及社会发展。同时，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径，没有房地产开发建设的实施，城市规划如同纸上谈兵，失去其存在的意义。(二)房地产开发项目的规划设计审定审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据城市规划法审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。1建设项目选址意见书（主要内容）城市规划法
