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1、新余新亚新时尚中心城项目销售可行性报告新余新亚新时尚中心城二0一二年七月 项目概况一、 项目名称：新亚新时尚中心城二、 项目位置 新亚新时尚中心城位于亚新北路以南，劳动路以东，紧临新余地段最为繁华且商业氛围相当成熟的新亚新商城旁。东临新亚新商城，西临国贸商城，南临亚新南路，北临亚新北路。地势平坦，交通便利。三 建设规模建筑面积：4166，内设有306个铺位，各个铺位面积10-20不等。四、项目建设使用性质 为与周边新亚新商城及国贸商城结轨，新亚新时尚中心城由原新亚新电脑城一楼和原新亚新富豪宾馆一楼合拼改造而成。主要以经营服装服饰、鞋袜百货为主。五、 项目建设工期 本工程计划2012年7月1日开
2、工，2012年12月20日竣工。工期为：170天。商铺预售开盘时间2012年12月22日，预售单价3万元/左右，计划于2013年6月全部售完，具体工程进度详见以下工程进度表：新亚新时尚中心城工程进度表工程内容2012年进度表（月）2013年 78910 11 12 1 2 3 4 5 6前期工作工程设计工程招投标土建、给排水工程室内外装饰工程消防设备安装场地清理卫生、竣工验收商铺销售五、 项目管理与实施新亚新时尚中心城设计以沿海时尚风格为主，充分结合本商场的地理位置优势，布局合理，商铺设计、环境设计、公建配套、设配安装尽可能满足均好性的要求，虽然各个铺位位置有所不同，但每个铺位的相关设计都受到
3、了同等的重视，有良好的经营性，怡人的环境空间，足以满足各类层次人们的需求。商城内设有中央空调系统，冷气全日遍布整个商场，监控摄像清晰到位，智能化管理，本商城从总体上考虑安全性要求，共设有3个主出入口，8个消防疏散口，2个消防车通道，既方便了人员出入，又增强了安全性，提高了管理效率，本商城装饰精美、细致、时尚，设计理念新颖，物业管理水平专业、服务到位，商铺用电一户一表，有着极高的商业氛围，是一个具有时尚品味的商业经营区，同时也带动了周边商业品味，有了一个全方位的提升。六、 投资估算1、 拍买成本：4100万元（原富豪宾馆）+1800万元（电脑城）=5900（万元）交易契税：5900万元4%=23
4、6（万元）交易佣金：5900万元4%=236（万元）小计：5900+236+236=6372（万元）2、 前期费用 规划设计费：416660元/=24.99（万元） 可研费：6万元 三通费：1.25万元小计：24.99+6+1.25=32.24（万元） 3、建安工程费：拆墙、搬运费：416650元/=20.83（万元）土建及装饰费：306个3.5万元=1071（万元）消防安装工程费：300万元水电安装工程费：91.8万元空调安装费： 56万元监控摄像系统费：10万元小计：20.8+1071+300+91.8+56+10=1549.6（万元） 4、开发费用：建设规费：4166130元/=54.1
5、6（万元）建设单位管理费用：1549.6万元5%=77.48（万元）工程监理费：1549.6万元2%=30.99（万元）财务费用：30万元销售费用：41663万=12498（万元）2%=249.96（万元）小计：54.16+77.48+30.99+30+249.96=442.59（万元） 5、投资估算总计：6372+32.24+1549.6+442.59=8396.43（万元）七、 财务评价一、 财务评价依据 1、国家计委颁发的经济建设项目评价方法与参数。2、 建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法。3、 基本数据：4、 建设规模：商业面积4166m2二、 销售收入预测 新余新亚新时尚中心城紧
6、依新亚新商城及新亚新国贸城，以两者目前商业销售价格来作为比较实例，依据个别因素、区域因素、市场背景等因素进行分析，通过交易情况，交易日期、房地产状况修正得出新亚新时尚中心城一层商铺的平均售价3.0万元/m2。 销售总收益：4166m230000元/m2=12498（万元） 税金：12498万元17.1%=2137.16（万元）税后收入：12498-2137.16=10360.84（万元）项目利润：10360.84（税后收入）-8396.43=1964.41（万元）八、 资金筹措本项目总投资8396.43万元，资金筹措方案为建设单位自筹。九、 结 论由上述市场综合分析及项目财务评估结果，就该项目开发建设的可行性项目报告评估，得出如下结论和相关建议：该开发项目静态、动态盈利能力较强，全部投资所得税后利润：1964.41万元；利润率：1964.41万元/8396.43万元=23.395%，项目在财务上是可行的，具有较强的抗市场风险的能力。是一个双赢的可行项目，应加强营销策划，做好销售资金回收。
