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1、中国指数研究院：“2009中国房地产市场年终大盘点”2009年12月底，中国指数研究院依托遍布全国的200多名专业、资深分析师力量，倾力打造“2009中国房地产市场年终大盘点”系列报告，分别就2009年房地产政策，住宅市场，土地市场，北京等12个城市商品住宅、别墅市场，消费者调查，二手房市场，商用物业市场，房企等，对房地产行业的方方面面进行2009年总体形势分析及2010年预测。12月30日起，搜房产业网集合中国指数研究院的这些权威报告，陆续推出2009年中国房地产政策盘点及2010年展望、2009年北京商品住宅市场运行现状及预期、2009年中国及主要城市土地市场监测报告、2009年中国主要城
2、市住宅市场交易年报、2009年北京别墅市场运行现状及预期等系列专题，根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大；据中国指数研究院对2009年中国及主要城市土地市场的监测数据显示，2009年中国土地市场火爆，地价高涨，多数城市土地出让金收入增长超过了100%，在住宅市场火爆和宽松的金融政策背景下，产生了一大批“地王”，市场活跃程度已经超过了2007年；并全面解读了年底密集出台的土地调控政策，以及对2010年土地市场进行全面预测分析。并分析了中国指数研究院对29个城
3、市住宅市场全年的监测数据，从供应情况、市场需求、成交价格等方面对中国主要城市住宅市场做出全面解析。还分别就北京的商品住宅市场、别墅市场，做出全面的解析，并独家预测了2010年整体走势，1月将对中国指数研究院重点监测的12个城市分城市做详细的市场盘点及预测报告，敬请关注。以上报告内容由中国房地产指数系统、中国指数研究院研究撰写，全部数据来源均为中国房地产指数系统数据信息中心、中国指数研究院。如需转载请或了解更加详细的资讯请与中国房地产指数系统、中国指数研究院联系。如发现非法刊登转载，我们将依法追究其法律责任。联系电话：附数据背景介绍：中国指数研究院是目前中国最大的房地产专业研究机构，依托搜房网1
4、00多个城市建立了中国信息最全的房地产专业数据库，长期致力于房地产市场研究，其运营的中国房地产指数系统被誉为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”；其运营的中国房地产TOP10研究组发布的中国房地产企业系列研究成果，已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。中国房地产指数系统数据库：中国指数研究院数据信息中心依托遍布全国的分析师实地调查和搜房网平台长期跟踪监测，掌握了大量一手数据，建立了目前中国历时最长、信息最全的房地产专业数据库。数据库囊括了房地产企业、项目、交易、开发、指数、政策、规划、营销、金融等多个方面，汇集了近20年来中国及35个大中城市的开发经营数据和近10年
5、来中国40多个城市的房地产交易数据，同时收集了8万个住宅项目、3万余宗土地和近1万栋写字楼物业的600多个指标共5000余万条详细信息。中指研究院:2009年中国房地产政策盘点及2010年展望2009年12月30日，中国指数研究院发布了2009年中国房地产政策盘点及2010年展望报告，根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大.2009年12月30日，中国指数研究院发布了2009年中国房地产政策盘点及2010年展望报告（以下简称报告），根据对2009年房地产政策
6、的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大。近期政策解读近期，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。从14日国务院常务会议公布的相关政策来看，增加普通商品住房的有效供给、继续大规模推进保障性安居工程建设是先前中央经济工作会议精神的延续，抑制投资投机性购
7、房是最大的“利空”政策，完善土地招拍挂和商品房预售制度的具体影响仍有待细节的出台。回顾2004年来历史发现，房地产业历经政策“千锤百炼”，货币政策是关键，14日国务院常务会议确定的四个调控方向均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。2009年中国房地产重点政策回顾货币政策：3月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。12月23日，央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币
8、政策。未来可能实行差别化信贷政策。财税政策：二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对明年房地产市场采取 “有保有压”的政策。契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。土地政策：五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。保障性住房：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。12月28日，国务院副总理出席全
9、国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作，足见国家对保障性住房建设的重视。2010年房地产市场形势展望供给：由于企业资金实力增强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。需求：在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。价格：全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在
10、明年四季度调整。主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市供不应求。政策转向：房价大幅增长引起中央关注，抑制性政策频出2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。2009年12月30日，中国指数研究院发布了2009年中国房地产政策盘点及2010年展望报告，根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，
11、差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大.以下为“政策转向：房价大幅增长引起中央关注，抑制性政策频出”：2009年来，在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放、投资性需求不断释放的大背景下，中国房地产市场实现“”形反转，1-11月全国商品房销售面积和销售额分别达到7.5亿平方米和3.6万亿元，同比增长53.0%和86.8%，住宅销售面积和销售额分别同比增长54.4%和91.5%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年；全国商品房和住宅均价分别为4785元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长22.1%和23.1%，绝对水平和增速均创历史新高
12、。另据中国房地产指数系统的监测数据，2009年1-11月，十六个城市中除沈阳外均已超过2008年全年水平（沈阳为2008年的0.96倍）。与2007年全年相比，已有上海、广州、天津、重庆、杭州、厦门、福州等10个城市超过2007年全年水平。各主要城市的房价水平也纷纷传出新高。1999-2009年全国商品房销售面积和销售额增长率1999年-2009年全国商品房销售面积和销售额数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统在中央经济工作会议上，针对2010年经济工作，中央政府表示仍将“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，但在随后的半个月内，中央政府先后出台多项抑制性措施。200
13、9年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。2009年12月中央政府公布的关键政策数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统根据12月14日国务院常务会议（业内称之为“国四条”）提出的相关政策，国土部先后两次出台“首次缴款比例不得低于全部土地出让款50%、加强土地收支管理”，“加快闲置土地处理”等相关政策，并于12月23日首次通报了9省市18宗闲置土地情况，并披露全国目前闲置土地约1万公顷等关键数据，预计接下来国土部将同各地政府一道加强土地执法力度。此外，根据“国四条”，“抑制投资投机性购房
14、，加大差别化信贷政策执行力度”将是抑制房价上涨的重要手段，预计央行、银监会将针对业内关注多时的“二套房贷利率优惠”作出针对性规定，若该政策趋于严格，将给2010年的房地产市场带来巨大影响。2009年年底的政策转向，预示2010年中国房地产业的政策大环境将与2009年大不相同。在判断2010年市场形势之前，回顾2009年各项政策变化显得尤为必要。极度宽松的货币政策是市场快速回暖重要原因2009年12月30日，中国指数研究院发布了2009年中国房地产政策盘点及2010年展望报告，根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷
15、政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大.以下为“2009年货币政策回顾”：2008年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠措施，的确对2009年的楼市成交起到了极大的推动作用，成为促成2009年市场快速回暖的重要原因。2009年以来主要货币政策数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统今年以来，货币政策的主基调仍是适度宽松，在二套房贷政策方面，由年初的适度宽松，到逐渐严格遵守、严格执行，目前已有多家银行上调贷款利率或缩小利率浮动范围或严格执行二套房贷利率优惠。尤其是10月以来，由于忧虑部分优惠政策年底终止，想要赶政策“末班车”的购房者甚众。部分城市出现恐慌性购房行为
