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1、第 1 页 共 15 页房地产专专业基础础知识一、 名词解释释1、 地产与房房产类 房地产：房地产产是指土土地及土土地上的的房屋等等建筑物物及构筑筑物。 房地产开开发：是是指在依依法取得得国有土土地使用用权的土土地上进进行基础础设施、房房屋建设设的行为为。 房地产业业：是指指从事房房地产开开发、经经营、管管理、服服务的行行业。2、 建筑结构构及业态态类 住宅：供供家庭居居住使用用的建筑筑 低层建筑筑指高高度小于于或等于于10米米的建筑筑，住宅宅一般为为1-33层。 多层建筑筑指高高度大于于10米米，但小小于或等等于244米的建建筑，住住宅一般般为4-7层。 高层建筑筑指高高度大于于24米米的建
2、筑筑，住宅宅一般为为7层以以上。 公建指办公公，商业业，金融融，旅馆馆，文化化娱乐，医医疗卫生生，教育育科研，体体育建筑筑。 业态类型型分类低层：1-33层；多多层：44-7层层；小高高层：88-111层；中中高层：12-20层层；高层层：211-300层；超超高层：30层层以上。 砖混结构构关键键承重部部分用钢钢筋混凝凝土244墙体承承重。砖砖砌体（含砖柱）用作内外承重墙，楼盖、屋盖、梁、等水平构件是作用在砖砌体（含砖柱）上的荷载，梁板等水平构件传来的活、恒荷载，它通过砖砌体（含砖柱）下部基础传给地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷、地震力）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖
3、传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。 框架结构构框架架梁和柱柱承重的的结构. 框架架结构住住宅是指指以钢筋筋混凝土土浇捣成成承重梁梁柱，再再用轻质质隔墙分
4、分隔成的的住宅。适适合工业业化施工工，效率率较高，工工程质量量较好。 框架结结构在纵纵横两个个方向都都承受很很大的水水平力（如如风荷、地地震力），现现浇楼面面与梁柱共同工工作，框框架结构构的墙体体是填充充墙，起起围护和和分隔作作用，框框架结构构的特点点是能提提供灵活活的使用用空间，抗抗震性能能优于砖混混结构弱弱于框剪剪结构 框架-剪剪力墙结结构也称框框剪结构构，这种种结构是是在框架架结构中中布置一一定数量量的剪力力墙，有有相当大大的刚度度。框剪结结构的受受力特点点，是由由框架和和剪力墙墙结构两两种不同同的抗侧侧力结构构组成的的新的受受力形式式。是用用钢筋混混泥土墙墙板来代代替框架架结构中中的梁
5、柱柱，能承承担各类类荷载引引起的内内力，并并能有效效控制结结构水平平力，这这种用钢钢筋混泥泥土墙板板来承受受竖向和和水平力力的结构构称为剪剪力墙结结构。这这种结构构在高层层中被大大量运用用。3、 建筑构造造及总规规类 建筑间距距相邻邻建筑物物之间的的水平距距离。本住宅宅高度（屋屋檐口至至地面的的垂直距距离）二栋住住宅间的的距离1000% 建筑高度度建筑筑物室外外地坪至至顶层女女儿墙的的距离 道路红线线道路路的规划划边线。 建筑密度度建筑筑底层占占地面积积与建筑筑基地面面积的比比值 容积率各层层建筑面面积总和和与建筑筑基地面面积的比比值，容容积率越越高，则则意味着着建筑面面积越大大，单位位土地成
6、成本越低低，房屋屋成本越越低，同同时也意意味着人人均占有有绿地面面积减小小，居住住环境质质量下降降。（小小区内总总建筑面面积之和和/小区区总占地地面积1000%（总总建筑面面积指小小区内住住宅、公公共建筑筑、人防防地下室室面积总总和） 绿地率建筑筑基地内内绿化面面积与建建筑基地地面积的的百分比比 绿化率植被被垂直投投影面积积/居住住区总面面积1100% 地基原始土土层；不不是建筑筑物的组组成部分分，是承承受由基基础传下下来的荷荷载的土土地或岩岩体。建建筑物必必须建造造在坚实实可靠的的地基上上。地基基应满足足下列要要求：11、有足足够的承承载力。22、有均均匀的压压缩量，以以保证有有均匀的的下沉
7、。如如果地基基下沉不不均匀时时，建筑筑物上部部会产生生开裂变变形。33、有防防止产生生滑坡、倾倾斜方面面的能力力，必要要时（特特别是较较大的高高度差时时）应当当设挡土土墙，以以防止出出现滑坡坡变形。 基础在原始始土层上上做出的的起稳定定作用的的结构，框框架结构构基础，高高度为不不小于总总高度的的 1/8；基基础是建建筑物的的组成部部分，是是建筑物物地面以以下的承承重构件件，它支支撑着其其上部建建筑物的的全部荷荷载，并并将这些些荷载及及基础自自重传给给下面的的地基。 主体基础以以上的建建筑部分分，房屋屋的安全全性与基基础和主主体有关关。 地下室房间间地面低低于室外外地平面面的高度度超过该该房间净
8、净高的11/2者者。 半地下室室房间间地面低低于室外外地平面面的高度度超过该该房间净净高的11/3，且且不超过过1/22者。 设计使用用年限-设计规规定的结结构或结结构构件件不需进进行大修修即可按按其预定定的目的的使用的的时期。 非结构构构件建筑中中除承重重骨架体体系以外外的固定定构件或或部件。 安全出口口供人人员疏散散用的楼楼梯间和和室外楼楼梯的入入口或直直通室内内外安全全区域的的出口。 防火间距距防止止着火建建筑的辐辐射热在在一定时时间内引引燃相邻邻建筑，且且便于消消防扑救救的间隔隔距离。4、 住宅内部部或户型型类 层高指上下下两层楼楼面与楼楼面或地地面之间间的垂直直距离。 开间与采光光面
9、平行行的墙体体与墙体体之间的的距离，以以30mm为模数数，开间间越大，采采光越好好。在设设计中住住宅的宽宽度是指指一间房房屋内一一面墙的的定位轴轴线到另另一面墙墙的定位位轴线之之间的实实际距离离，也就是是一自然然间的宽宽度故俗俗称开间间。根据据住宅宅建筑模模数协调调标准（GGBJ1100-87）规规定：住住宅建筑筑的开间间常采用用下列参参数：22.1米米、2.4米、22.7米米、3.0米、33.3米米、3.6米、33.9米米、 44.2米米。由于于现代建建筑技术术和材料料的发展展和进步步，住住宅建筑筑模数协协调标准准也在在被突破破。砖混混住宅开开间一般般不超过过3.33米，较小的的开间尺尺度，
10、可可有效缩缩短楼板板的空间间跨度，增增强砖混混住宅结结构的整整体性、稳稳定性和和抗震性性。开间间在5米米以上，进进深在77米以上上称为大开开间住宅宅，可为住住户提供供一个440550平方方米甚至至更大的的居住空空间，与与同样建建筑面积积的小开开间住宅宅相比，承承重墙减减少，使使用面积积增加，便便于住宅宅灵活隔隔断、装装修改造造的特点点。例如如，购房房者可将将住宅分分割成较较大的两两室一厅厅，也可可根据需需要分割割成三室室一厅。这这种可自自由分割割的大开开间住宅宅在国外外又叫做做演进进式住宅宅、空壳式式住宅。在我我国由于于技术、造造价、建建材质量量等原因因，大开开间住宅宅尚处在在大力推推广之中中
11、，有很很好的发发展前景景。 进深与开间间方向垂垂直的距距离。在在设计中中是指一一间独立立的房屋屋或一幢幢居住建建筑内从从前墙的的定位轴轴线到后后墙的定定位轴线线之间的的实际长长度。根根据住住宅建筑筑模数协协调标准准（GGBI1100-87）规规定，住住宅的进进深采用用下列常常用参数数：3.0 米米、3.3米、33.6米米、3.9米、44.2米米、4.5米、44.8米米、5.1米、55.4米米、5.7米、66.0米米。 为为了保证证住宅具具有良好好的自然然采光和和通风条条件，住住宅的进进深在设设计上有有一定的的要求，住宅房房间的进进深一般般都控制制在5米米左右。在在住宅的的高度（层层高）和和宽度
12、（开开间）确确定的前前提下，住住宅进深深过大住住房成狭狭长型 ，距离离门窗较较远的室室内空间间自然光光线不足足。但进深大大的住宅宅可以有有效地节节约用地地。 进进深大的的住宅如如果分隔隔，一部分分房间就就成为无无天然光光的黑房房间。黑黑房间用用于次要要的生活活功能和和设施安安置，如如储藏室室、走道道、卫生生间等，用用人工照照明和机机械通风风来弥补补。 或或者在住住宅内设设内天井井，将光光线不足足的房间间布置于于内天井井四周，通通过天井井来解决决采光、通通风不足足的问题题。内天天井住宅宅也存在在厨房串串味、传传声、干干扰大、低低层采光光不足、卫卫生差等等问题。 我国城城市人口口在不断断增多，土土
13、地资源源相对不不足，而而同样面面积的土土地，设设计大进进深的住住宅比设设计小进进深的住住宅可造造出更大大使用面面积的房房子。本本着节约约用地的的原则，我我们不得得不选择择大进深深住宅来来满足不不断对住住宅数量量的需求求。这实实际上是是一个住住宅面积积数量与与住宅使使用质量量的矛盾盾。在今今后一个个很长时时期，建建设大进进深住宅宅仍有必必要，并并有很大大需求市市场。至至于进深深过大出出现的采采光、通通风不足足等系列列问题，则则可通过过优化住住宅设计计和采用用相关的的技术手手册及设设备加以以解决。 住宅的套套型和户户型套是指一一个家庭庭独立使使用的居居住空间间范围。通通俗的讲讲，就是是指每家家所用
14、的的住宅单单元的面面积大小小。住宅宅的套套型也也就是满满足不同同户型家家庭生活活的居住住空间类类型。 随着商商品化的的房地产产市场的的不断发发育，除除了廉租租房、经济济适用房房等政策策性住房房外，其其它住房房的住宅宅套型标标准正趋趋市场化化。 在在新的住住宅设计计规范未未实行之之前，住住宅户型型面积指指标是以以室来划分分的，室一一般是居居住建筑筑中的居居室和起起居室。通通常来说说，住宅宅中不少少于122平方米米的房间间称为一一个一一室，66-122平方米米房间称称为半室，小小于6 平方米米，一般般不算间数数或室室数，因因而，住住宅户型型又可分分一室户户、一室室半户、二二室户、二二室半户户、三室
15、室户、多多室户等等。 复式与跃跃层的区区别以底层层层高为为基准，上上下两层层层高相相等的户户型结构构为跃层层 如果上层层小于或或大于底底层层高高的户型型结构为为复式. 跃层式住住宅跃层式式住宅特特点是一一套住宅宅占有上上下两层层大于等等于标准准层高的的楼面，卧室室、起居居室、客客厅、卫卫生间、厨厨房、及及其它辅辅助用房房可以分分层布置置，上下下层之间间的交通通不通过过公共楼楼梯而采采用室内楼梯梯联接。跃跃层式住住宅的优优点是每每户都有有较大的的采光面面，通风风较好，户户内居住住面积和和辅助面面积较大大，布局局紧凑，功功能明确确，相互互干扰较较小。 复式住宅宅复式式住宅每每户仍占占有上下下两层，但是在层高较高的一层楼中增建一个1.22.8米的夹层，两层合计的层高要低于跃层式住宅两层层高（一般复式住宅两层层高在4.25.6米之间，而一般跃层式两层层高应大于或等于5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯。一层的厨房高2米，上层贮藏室高1.2米，上层楼面可直接作为卧室床面，人可坐起但无法完全直立。（复式住宅的经济性体现在：a、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%-70%。
