土地收储开发策划实施方案

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1、 . 土地收储开发项目策划方案土地收储及一级开发方案一 项目基本情况1.1项目概述1.2项目土地利用现况二 编制依据三 项目市场分析3.1项目土地市场分析3.2项目所在地房地产市场分析3.3宏观政策导向四 项目实施进度4.1项目土地开发实施方式4.2项目土地开发围4.3项目开发实施主要容4.4项目开发涉及政府职能部门4.5项目土地供应方案五 项目投资方案5.1项目投资开发成本围5.2土地出让金估算5.3挂牌底价估算5.4土地销售收入估算5.5项目融资方式分析六 项目方案总结一. 项目基本情况1.1 项目概述 项目名称：土地收储及一级开发整体规划方案（湘阴县） 湘阴县位于省东北部，南滨洞庭湖，湘

2、资两水尾闾，东经 112 30 -113 02，北纬 28 30 -29 03 ，现隶属省市。湘江自南向北贯穿全境，把全县分为东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原。全县辖19 个乡镇，418个行政村，总面积1581.5 平方公里，人口73 万人，目前城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16平方公里。城区人口15万。 湘阴位于季风湿润气候区。四季分明，光照长，气温高，夏季长达4个月，同时降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温为17，日极端高气温为40.1，极端低气温为-14.7。全年无霜期为223-304天。年日照1399.9-2058.9小时。年太阳辐射总量97千卡-

3、119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量1392.62毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均总量的54.4%。年平均相对湿度为81.37%。全年主导风向为北风、南风、西北风，年平均风速3米/秒。 湘阴县境河渠纵横交错，湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在县流经长度达250余公里，江流经长度70余公里，计有外湖81个，湖78个，塘堰3372个，水坝2249座。主要河流有湘江、资江和白水江，主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等，主要湖有鹤龙湖、洋沙湖、家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积98.56万亩，占全县总面积的41.56%，可利用率在55%以上，为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水提供了十分充

4、裕的水源。 全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平方公里，低山21.4平方公里，岗地200.92平方公里，水域面积657.06平方公里。全县地势较平坦，土地适种性广。土壤以水稻土、红壤、潮土为主。西部堤垸平原和湖洲分布着水稻土和潮土；东部低山岗地分布着红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。岗地红壤，质地较粘重，酸性强，缺乏养分，适种茶树。低山红黄壤，质地较松，有机质丰富，有利于林木生长。湖洲潮土土层深厚，土质肥沃，夏季淹水，冬季

5、干涸，适种芦苇、意大利。湘阴紧临省会，居、三市五县中心，区域位置市以北、在省会“市半小时经济圈”，属“三小时都市圈”围，沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。境水陆交通十分便捷。水路承湘资沅澧四水，接烟波浩淼洞庭，航通万里长江。正在建设的三千吨级漕溪港深水码头港，北接城陵矶港，是省地理条件最优越的河港口，霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点，货轮可直接进湘江，出长江，直通远洋，同时又成为上游（霞凝港）货轮和下游船只停泊转运的驿站。公路网络四通八达，长湘高等级公路（拓建中的芙蓉北路）30分钟可达城区，60分钟可达黄花国际机场；建成的湘阴沿江大道与规划中至湘阴的沿江风光带对接：距京广铁路复线

6、15公里，省道S308线横贯东西，向东接线京珠高速，即将动工新建的京珠高速复线，穿城而过，有2个出口。向西横跨湘资连接；向北环洞庭湖直达。县湘汨、湘营、湘、湘樟、临赛、新乔六大县级主干道连通各乡镇。通畅顺捷的水陆交通格局基本形成。1.2项目土地利用现况 （单位：公顷）湘阴县土地总面积： 153496.5 农用地 耕地： 42128.94 园地： 6246.53 林地： 15468.96 其他农用地： 25712.87 小计： 89557.30 建设用地 城乡建设用地： 10461.54 交通水利用地： 3428.67 其他建设用地： 165.33 小计： 14055.54 未利用地 水域： 3

7、0516.13 滩涂沼泽： 13152.94 自然保留地： 6215.04 小计： 49884.11二 编制依据1. 中华人民国土地管理法2. 城市房屋拆迁管理条例3. 市土地利用总体规划（2006-2020）4. 国有土地使用权招标拍卖挂牌办法5. 城县建设征地补偿安置办法6. 湘阴县政府房屋拆迁安置赔偿办法7. 湘阴县一级开发实施方案编制和审核办法8. 湘阴县土地储备管理办法9. 湘阴县人民政府关于进一步规土地市场管理秩序的意见三 项目市场分析3.1项目土地市场分析（数据） 土地成交有所增加，地价随量快速上扬 国土部门统计数据显示，1-6月招拍挂出让土地共29宗，土地面积75.1万m2，土

8、地实际成交15宗。其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面积16.04万m2，成交金额2.19亿元，综合地价水平值1366元/m2，同比分别增长140%、45.7%、256%、150.6%。从历年土地市场成交情况来看，2009年土地成交87.5万，远远低于2008年成交水平，回归2005年市场水平，一方面体现目前市场处于相对平稳的市场，开发商购地热情并未随着市场的回暖出现买地的热潮；另一方面也体现了目前二手土地市场交易的活跃。3.2 项目区域房地产市场分析（市数据）据市统计局数据，上半年，全市完成房地产开发投资25.42亿元，同比增长31%，其中商品住宅投资22.08亿元，同比增长18.2 %。

9、房屋新开工面积139.15万m2 ，施工面积640.33万m2，竣工面积81.30万m2，同比分别增长61.3 %、87.5 %、120.9 %。住宅竣工面积 74.62万m2，同比增长152.8 %。全市共有在建房地产开发项目193 个，同比增长70.8%。截止6月底，全市共有房地产开发企业312家，其中外来企业82家，今年新增注册25家。上半年，全市房地产开发企业资金来源47.07亿元，同比增长83.2%。其中企业自筹、银行贷款、预收款分别为22.47亿元、5.91亿元、9.94亿元，同比分别增长75.4%、123%、15.6%。市区共办理房地产抵押登记 3329 起，抵押面积70.55万

10、平方米，抵押金额22.58 亿元。其中，办理个人预购商品房抵押1953起，抵押面积23.66万m2，抵押金额5.84亿元；共办理在建工程抵押50起，抵押面积22.4万平方米，抵押金额 3.87 亿元 。1-6月，商品房上市面积50.59万m2，同比增长48.7%；其中商品住房上市面积48.06万m2，上市套数4495套，同比分别增长80.1%、86.3%；商业营业用房上市面积为1.85万m2，同比下降68.4% 。截止6月底，市中心城区商品房累计可售面积为95.97万m2 ，其中商品住宅累计可售套数为5300套，面积为 62.29万m2，市场供应比较充足。1-6月，商品房成交面积47.03万m

11、2，成交套数4029套，成交金额13.71亿元，同比分别增长26.4%、29.3%、64.5%；其中商品住房成交44.57万m2，3758套，成交金额12.28亿元，同比分别增长27.4%、33.8%、70.7%；商业营业用房成交2.25万m2，236套，成交金额1.36亿元，同比分别增长0.68%、-21.3%、19.9%。6月，商品房成交13.55万m2，1186套，成交金额3.92亿元，环比分别上涨69.8%、71.6%、65%。其中商品住房成交面积为13.33万m2，同比增长67.5%，环比增长75.7%；成交套数为1167套，同比增长94.8%，环比增长81.2%；成交金额3.75亿

12、元，同比增长127.3%，环比增长73.1%。本月商品房放量成交，创历史新高。1- 6月商品房成交均价2915元/m2，同比上涨30.2%。其中商品住房成交均价2755元/m2，同比增长34%；多层成交均价2346元/ m2，同比上涨36.4%；高层成交均价2869元/ m2，同比上涨21.4%。商业营业用房成交均价6044元/m2，同比上涨19.1%。6月，商品房成交均价2892元/m2，环比下降2.8%，同比增长27.1%；其中商品住房均价2834元/ m2，环比下降1.5%，同比增长35.7%，住房均价比上月略有下降。 （1）1-6月，商品房供销比（期间商品房上市面积:期间商品房销售面积

13、）为1.076:1，其中商品住房供销比为1.078:1，商业营业用房供销比为0.823:1。上半年商品房供销基本平衡，住房市场供需两旺。（2）商品住房供需以90 m2-144 m2为主。数据显示，上市商品住房中，90 m2以下的占1329套，90 m2-144 m2的占2897套，144 m2以上的占179套，分别占比30%、66%和4%，普通住房供应占比达到了96%。成交商品房中，90 m2以下的占686套，90 m2-144 m2的占2574套，144 m2以上的占498套，分别占比18%、69%和13%，普通商品住房成交占比达87%。3.3宏观政策导向（一） 实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平解读：个人觉得，这个政策在一线城市或许影响并不大，但是在二三线城市的影响将是致命的！（1）将会扼杀一批贷过款，但是想换房的改善型客户的购房欲望。首付并不是最主要的难点，难点在于基准利率的1。1倍，这将让客户承担更多的银行利息，这是这些改善型客户所不愿，也不能承受的。（2）一线城市的收入明显高于二三线城市，而且工资的上涨幅度也要高于二三线城市