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1、摘 要房地产业作为我国国民经济的支柱产业，对我国经济保持快速增长起到了重要的支撑作用。但目前我国房地产市场存在诸多限制因素，使潜在的融资风险增大。近几年来，国家加强对房地产贷款的限制，使房地产开发企业的融资压力加重，资金问题已经成为企业发展的瓶颈。因此，解决房地产资金问题不仅对改善我国房地产开发企业的资本配置方式和提高整个社会的资源配置效率方面有重要的理论意义，同时对于在新时期如何提高企业的竞争力方面也具有一定的实际意义。本文在分析宜福地产的财务现状和融资现状上发现了宜福地产融资所存在的诸多问题，包括自身实力较弱，区域经济发展落后，房地产行业自身发展环境不佳，整个社会资金面有限，黑龙江金融市场
2、发展迟缓等影响因素，结合这些影响因素提出了解决宜福地产融资问题的对策。【关键词】 房地产 融资 影响因素 资金Abstract The real estate industry is one of the supporting industries of Chinas national economy, and it plays an important role on the development of our national economyHowever, in the real estate market of China，there are many constraints，whi
3、ch increase the potential financing risks Therefore, solving the problem of real estate funds not only to improve capital allocation way of the real estate enterprise and improve the whole social resource allocation efficiency, which have an important theoretical significance, but also it has practi
4、cal meaning to how to improve the competitiveness of enterprises.Based on the analysis of YiFu financial status and financing status. In my opinion, YiFu exist many financing problems, including their own strength weakness, the regional economic development delay, the development environment of real
5、 estate industry is not good, the financing ways of the whole society is limited, Heilongjiang financial market is sluggish and so on. Combining these influence factors, I propose some methods to solve YiFu financing problems.Keywords real estate financing influence factors funds目 录摘 要Abstract第1章 绪论
6、1 1.1研究背景1 1.2国内外研究现状21.2.1国外研究现状21.2.2国内研究现状3 1.3研究目的、意义及方法41.3.1研究目的41.3.2研究意义51.3.3研究方法5第2章 房地产开发公司融资概述6 2.1房地产融资概述62.1.1房地产融资概念62.1.2房地产融资对房地产发展的重要作用6 2.2房地产公司融资现状及存在的问题72.2.1房地产公司融资现状分析72.2.2房地产融资现状存在的不足9 2.3房地产融资主要渠道10第3章 宜福地产融资现状12 3.1宜福地产的财务现状123.1.1短期偿债能力分析143.1.2长期偿债能力分析15 3.2宜福地产的融资现状173.
7、2.1融资渠道狭窄173.2.2短期偿债能力较弱183.2.3缺乏长期稳定的资金来源183.2.4缺少直接的融资渠道19第4章 宜福地产融资问题成因分析21 4.1宜福地产融资内部问题成因分析214.1.1公司有形资源实力不强214.1.2公司无形资源实力不强214.1.3自有资金不足224.1.4公司经营管理措施不完善22 4.2宜福地产融资外部问题成因分析234.2.1受区域经济环境影响234.2.2受行业自身发展环境影响234.2.3整个社会的资金面有限234.2.4获得银行信贷支持少244.2.5黑龙江省金融市场发展迟缓24第5章 宜福地产融资问题的对策建议25 5.1提高公司自身融资
8、能力255.1.1加强公司内部管理255.1.2提升公司对融资手段的运用265.1.3找准市场定位以适应融资环境26 5.2促进行业内成员的合作交流27 5.3政府对融资环境的改革27结束语29致谢30参考文献31 第1章 绪论1.1研究背景房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，其发展能带动钢材、水泥、木材等40多个产业的发展，房地产已成为国民经济的支柱产业之一，其健康的发展对我国经济发展起着重要的作用。在全球经济一体化的背景下，我国各个行业所面临的竞争异常激烈，尤其是随着我国加入世贸组织、美国次贷危机后，融资环境变得更为复杂，新的融资渠道和融资方式也相应而生，融资问题已经成为影响行
9、业发展的关键因素。并且房地产行业是典型的资金密集型行业，所以有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。但房地产业与大企业相比仍是一个比较弱的群体，尤其是中小房地产企业，其生存和发展还存在不少的问题，如房地产融资相关的政策、法律法规不健全，缺少一套完整的、科学的、有效的房地产金融方面的法律法规体系；房地产业对银行的依存度过高；未建立规范成熟的房地产金融市场，证券初级市场的不完善，缺乏活跃的二级证券市场，金融产品单一，缺乏产品创新等。作为典型的高投资、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业自然对金融市场具有的高度的依赖，而发展滞后的房地产融资市场则会拖累房地产业的健康发展，影响房地产
10、市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价。为了抑制房地产过热这一问题，规范房地产金融市场，防范房地产泡沫引发金融危机，我国采取了一系列的宏观调控政策，各金融部门连续采取措施提高国内房地产开发的资金“门槛”。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临着重新洗牌的危险。从银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，更新房地产企业的运作理念，多渠道融资模式成为房地产企业生存、发展的必经之路。所以如何解决房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。与之相对的是，我国市场
11、上有充足的资金，近年我国城乡居民储蓄存款逐年攀升，根据国家统计局公布的数字，2008年已达到217885亿元人民币，同比增长263。市场上有钱而房地产企业却缺钱，这种“临水而渴的窘境，彰显了房地产企业融资方式的缺陷。本文试图从房地产企业的角度，深入分析我国房地产融资的问题及原因所在，考察目前国内外房地产企业的各种融资渠道，对房地产企业摆脱融资困境提出一些建议。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状目前，美国房地产资本市场发展得最为成熟，规模也最大，对房地产融资理论研究也最领先。美国对房地产融资的研究主要是搜集了大量相关数据，建立数学模型，从多角度进行定量分析。美国陈淑贤、约翰埃里克森、王诃
12、在他们在房地产投资信托结构、绩效与投资机会(Real Estate Investment Trusts：Structure，Performance，and Investment Opportunities)一书中系统地整合了已有的房地产投资信托研究成果，从理论和实践相结合的角度，十分出色地对REITs市场进行了综合分析。Sirmans(1989)所著的Real Estate Finance从金融角度来研究房地产。包括金融财务基础和外部环境分析、金融方法和工具、房地产融资决策三部分。Brown,Matysiak(2000)所著的Real Estate Investment,a Capital M
13、arketApproach从投资角度研究房地产，包括货币的时间价值及现金流、房地产风险和回报及房地产投资组合管理。Brueggeman,Fisher(2001)对广泛运用的房地产金融工具作了分析和总结。研究了房地产融资中的法律因素。区分了住宅类房地产、收益类房地产和计划中的项目融资类的融资方案和程序。着重阐述了房地产资本市场与证券，并根据投资组合来分析房地产投资业绩。除了美国，欧洲国家也在积极从事房地产证券化市场方面的研究。在亚洲，许多国家也在探索利用REITs来实现其房地产市场的复兴。加坡证券交易所审核委员会提出舍利上市财产信托，即新加坡房地产投资信托基金，旨在增加市场投资品种和促进房地产市
14、场的发展。日本2000年修订了投资信托法，于2001年上市首只REITs；韩国则是在颁布房地产投资公司法后并上市首只REITs。1.2.2国内研究现状而对于房地产企业的融资研究，我国还处于起步阶段。1992年以后，商品房概念渐入人心，银行房地产融资业务逐步成熟与完善。这期间，我国政府和经济学家很少在此领域进行研究。1998年全面取消福利分房制度，使得数年积压的购买力到2000年以后迅速释放，激活了房地产市场。房地产融资有了较大的发展，房地产企业普遍面临资金短缺的问题。国内学者根据国外的成熟理论纷纷提出相应的融资模式。廖俊平(1998)提出了保险金在房地产企业融资中的重要作用。刘绚(2001)认
15、为有实力的房地产企业采取项目债券的形式进行融资，以缓解房地产企业的融资压力。进入新世纪后资产证券化成为众多学者关注的焦点，邓子华和李化民(2004)、刘洪玉(2004)、易宪容、陈柳钦(2004)、郭光(2005)等在房地产信托基金领域进行了较好的研究。邓伟利(2003)、王军武(2005)、姚先霞(2005)等都比较系统地研究介绍了国外资产证券化的经验，并针对我国实行房地产抵押贷款证券化的机制完善和制度创新提出相关建议。夏嘉华 (2004)对国内房地产融资新方式进行了研究，并考察了国外一些融资方式，包括房地产投资信托、国际银团贷款、物业证券化、房地产基金、过桥贷款五种融资方式。马毅婕、王海燕、何平、刘丽学等人通过对国内外诸多房地产融资渠道进行分析，并结合我国国情，探讨了我国房地产业融资中存在的融资渠道单一、金融工具缺乏等问题。国务院发展研究中心金融研究所巴曙松、张旭、王森则提出了房地产企业采取个性化融资模式，认为不同开发项目金融创新方式的选择，取决于市场发育程度和投资者的信心程度。虽然众多的学者专家都在房地产融资领域进行了大量的研究，观点众多，但由于我国房地产企
