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1、REITs的风险收益考察及其对保险资金运用的适用性摘要法律的完善推动REITs不断成熟，REITs市场的国际化和一体化使得房地产市场超越了区域市场的局限，进入机构投资者在全球范围内的资产配置视野。与房地产信托投资计划、房地产抵押支持证券(MBS)以及房地产股票相比，REITs具有自己的独特优势。REITs作为房地产证券化产品，具有适中的风险收益特征，与其他金融产品具有低相关性，对保险资金具有一定程度的适用性。关键词REITs，风险收益，保险资金运用一、REITs的含义及其在国内外的发展房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一种专门投资于房
2、地产业的证券化的产业投资基金，通过发行股票(受益凭证)，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为信托型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类，可将REITs分为封闭式和开放式两类。封闭式REITs的发行规模固定，投资者只能通过二级市场投资，同时为保证原始投资人的权益不被稀释，上市后不得再募集资金。开放式REITs的规模是变化的，投资者可以按照基金净值申购和赎回股份或受益凭证。按
3、照投资对象的不同，REITs可分为权益型BElTs(Equity REITs)、抵押型REITs(Mortgage REITs)和混合型REITs(Hybrid REITs)。(1)权益型REITs属于房地产权益的证券化产品，拥有并经营收益型房地产，并提供物业管理服务，主要收入来源为出租房地产获得的租金，是REITs的主导类型。 (2)抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品，直接向房地产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券(Mortgage Backed Assets，MBS)间接提供融资，其主要收入来源为贷款利息，因此抵押型REITs资产组合的价值受利率影响比较大。(
4、3)混合型REITs既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发商提供资金，是上述两种类，型的混合。总的来看，无论是数量还是市值，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。REITs作为一种房地产证券化产品，在发达国家已有几十年的历史，尤其在美国和澳洲的发展已经非常成熟。在亚洲则是2000年以后在日本、新加坡、香港地区、台湾地区等地出现。值得注意的是，RElTs的国际化使得房地产市场超越了区域市场的局限，呈现出国际化、一体化的趋势。比如，为了争夺REITs上市资源，新加坡和香港地区展开了或明或暗的竞争。这种竞争主要体现在法规建设等金融基础设施上面。香港
5、地区允许海外REITs上市就是效仿新加坡，而香港地区修订后的房地产投资信托基金守则将REITs借贷比率从资产净值的35%修改为资产总值的35%，新加坡针锋相对，将借贷比率提高到60%。作为在全球范围内配置资产的机构投资者，得以REITs纳入投资视野，进而分享区域房地产市场高速发展的丰厚利润。中国如果不抓紧制定相关法律，推动REITs在内地的上市，大量国内的优质地产项目有可能被海外机构大批收购后，再通过REITs的形式，流失到海外交易所。这样，一方面出于提高REITs回报的考虑，国内优质地产租金的定价权在很大程度上被海外机构所掌握，另外面对国内优质地产的丰厚回报，国内投资者却没有渠道和工具进行投
6、资。到那时，国内投资者可能要遭受商业地产高租金和房地产投资无门的双重损失。2004年中国实施宏观调控政策以来，房地产市场遭受银根紧缩的压力，这时出现了两幅迥然不同的图景。一些资金紧张的中小地产商在银行融资门槛提高的情况下，转向房地产信托计划，催生了房地产信托的繁荣，也引来了监管机构对房地产信托的整顿。澳洲麦格里银行、摩根士丹利等外资机构则趁势扩张，在上海、北京等大城市大量收购购物中心、写字楼和服务式公寓等商业地产，并准备通过REITs在海外上市实现资金的增值循环。由此，REITs开始进入人们的视野。应该说，从更宏观的金融稳定角度，央行乐于见到另一种房地产直接融资工具出现，避免房地产市场的大起大
7、落对银行体系造成巨大的冲击。证监会和证券交易所对所有扩大证券市场深度和广度的产品持一贯的欢迎态度，将创造条件推动REITs上市流通。银监会一方面对商业银行过度参与房地产市场忧心忡忡，另一方面对信托公司能否承担起私募的房地产信托计划到公募的REITs的历史性转变颇有疑虑。总之，REITs作为一种房地产金融工具，涉及的市场、机构和监管机构众多，必须通过深入研究，细心设计二、REITs的制度优势及其与其他房地产投资工具的比较(一)REITs的法律安排和制度优势在REITs的发展过程中，法律的不断完善规范了REITs的市场运作，引领了市场发展，增强了REITs对投资者的吸引力。REITs的立法普遍突出
8、了以下几个特点，凸显了其作为一种金融投资工具的制度优势。一是REITs的设立遵循信托的基本原则，如香港和新加坡的REITs法规强调受托人和专业管理公司的相对独立性，以保护外部投资者的利益；二是投资对象明确，投资策略清晰，长期投资于房地产尤其是商业地产，主营业务突出；三是收益强制分红，一般规定在 90%以上，收益稳定；四是运作透明度高，财务可预测性强。五是通过对股东结构的规定，增强REITs的流动性，避免了将RElTs作为一个单纯的套现工具。这里，以产生稳定收入的房地产作为投资目标，把公司收入的绝大部分用于分红，是REITs最鲜明的两个特征。(二)REITs与国内现有的房地产信托计划、房地产抵押
9、支持证券(MBS)和房地产股票的区别REITs与国内现有的房地产信托计划的区别主要体现在：(1)产品属性：对REITs的投资者来说，他们通过持有基金受益凭证间接拥有REITs所投资的不动产，REITs将收益的绝大部分分配给投资者，是一种股权类金融产品；信托计划有到期日和预期收益率，实际上是以一定期限内的收益换取资金的使用权，是一种债权融资行为，少数的租赁收益权信托计划一般也有固定收益的优先受益权或回购承诺，事实上还是一种融资回报，而不是投资回报。(2)流通性：REITs是标准化可流通的金融产品，可在证券交易所与普通股票一样交易；房地产信托计划是有200份合同限制的、非标准化金融产品，不能在证券
10、交易所上市流通。(3)风险分散性：REITs是房地产资产在类型、空间等方面的投资组合，风险得到了较好的分散；房地产信托计划大多针对某个具体的房地产项目，资产单一，风险较为集中。(4)投资门槛：REITs没有份额的限制，一般的中小投资者均可以进行投资；房地产信托计划由于有不超过200份、每份不低于5万元的限制，单份合同金额往往在几十万元以上，投资门槛较高。 (5)运营专业程度：REITs负责提供资金并组建专业的资产管理机构进行投资运营；信托计划是房地产开发商的一种融资方式，信托公司的主要职责是监督资金的安全运用，不参与房地产的专业管理。房地产抵押支持证券(MBS)是对能产生稳定现金流的住房抵押贷
11、款的证券化，是以房地产为担保，由贷款利息偿还的债券。REITs与房地产抵押支持证券(MBS)的区别主要在于：(1)发起人：REITs的发起人一般是拥有收益类房地产的业主，MBS的发起人一般是发放房地产抵押贷款的银行或房贷机构。(2)基础资产：REITs的基础资产是能产生稳定现金流的商业地产权益，租金收入和管理收入的绝大部分以股息的形式分配给投资者。MBS的基础资产是具有很高同质性(期限、利率等)的抵押贷款。(3)发起目的：房地产商将旗下资产通过REITs上市，通过部分资产变现回笼资金，又可通过合同安排REITs持续购买旗下其他资产或成立新的REITs，实现经营规模扩张和资金循环增值。抵押贷款银
12、行通过MBS将资产剔除出资产负债表，可以改善银行的资产负债结构，缓解银行流动性风险。(4)产品属性：REITs属于股权类投资产品，与房地产市场波动和证券市场波动都有紧密联系。MBS是一种固定收益证券，以按揭利息为标的，其最大的风险提前还款风险和利率风险。如果房地产市场走低，或利率进入上升通道，都会引发贷款人提前还贷， MBS持续稳定的利息收入泣就可能会打破。另外，利率升高还会引发MBS价格的下跌，使投资者的资产缩水。现代意义上的REITs实际上是由收益类房地产组成的一个资产组合，由于可以上市交易，又可以说是特殊的上市房地产公司，但它与普通意义上的房地产上市公司又有区别。主要体现在：(1)税收安
13、排。REITs除了必要的费用开支，没有留存收益，不具有自我积累、自我发展的能力，这也是REITs在公司层面上免税的主要原因。有的房地产公司虽然以租金收入为主要收入来源(如中国国贸，600007.SH)或作为稳定的主营收入(如招商局，000024.SZ)，但它们不是REITs，需要交纳公司所得税。(2)分配政策。REITs的股利分配政策是把收入的大多数分配给投资者，而上市房地产公司的股利分配政策由董事会决定，具有不确定性，甚至可以不分配。(3)投融资限制。REITs有投资政策上的限制，可以进行债务融资，如银行借入、发行债券和商业票据等，不过有最高的负债比率限制，其负债比率低于一般的上市房地产公司
14、。(4)运营方式。REITs往往收购成熟的房地产，通过较长时期的专业经营获取收益，转让房地产一般必须持有若干年份以上。我国的房地产上市公司基本属于开发商，统揽土地融资规划施工销售物业管理的全部环节，房地产就象工厂化产品一样，在完成项目开发后即可出售。发达国家的房地产业分工程度深，专业化水平高，REITs也只是作为投资商和运营商成为房地产利润链条的一部分。可以说，REITs与上市房地产公司相比，财务更稳健，收益更稳定，投资风险更小，当然也无法获得房地产开发中的“暴利”。房地产业在机构投资者眼里属于另类投资，虽然具有较高收益，但由于其低流动性，只能成为某些有独到眼光的长线投资者的领地。国内现有的房
15、地产信托计划是在银行融资渠道收紧后的一种替代渠道，但由于其融资规模小，流动性差，私募限制等，只能在房地产开发的某一阶段作为主流渠道的补充。决定了其生命力有限直到REITs出现，挟其严格的法律规定和由此带来的制度优势，鼓舞了投入其中的机构投资者和中小投资者的极大信心，使得投资者在传统的股票、债券之外，得以将大量资金通过REITs投入到房地产业，取得了市场参与各方的共赢。三、REITs的收益和风险考察(一)从REITs运营的角度不同投资对象的REITs收益来源不尽相同，抵押型REITs除了投资者本金，还通过负债融资，然后以抵押贷款的形式间接投资房地产。这里它们扮演的实际是金融中介的角色，如果市场利
16、率提高和房地产市场萧条同时出现，抵押型 REITs就很难保证派息的稳定性。市场竞争的结果是权益型REITs无论在数量上还是市值上都占绝对地位。权益型REITs的投资价值主要来自资产净值和经营收入(Funds From Operation，FFO)。资产净值是REITs所拥有和管理的资产价值，是REITs盈利的基础。管理水平不同，同样的资产会有不同的增长潜力。证券市场对管理水平高的REITs，会给出较高的价格。经营收入主要来自租金收入、利息收入和管理费收入等现金流人，去掉经营成本和利息支出后即可分红。较高的经营收入不但使得投资者可获得实实在在的现金分红，更可增强市场投资者对REITs的信心，推动价格的上升，使投资者获得更高的投资收益。联系到领汇基金在市场的优异表现，主要原因在于投资者预期，原来由政府控制的物业资产在通过REITs上市后可能转向更商业化的运作，租金提升有较大的想象空间。权益
