《河北房地产开发集团有限公司住宅小区项目建议书优秀可研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河北房地产开发集团有限公司住宅小区项目建议书优秀可研报告（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、住宅小区项目建议书（代可行性研究报告）河北房地产开发集团有限公司二零零四年八月第一章 项目基本情况1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目单位: 河北房地产开发集团有限公司法人代表: 独立开发本项目。1.1.2 项目名称:住宅小区1.1.3 拟建地点项目拟建地点位于县大街与公路交叉口西南侧。1.1.4 承办单位概况河北集团成立于2000 年2 月，初建时名称为河北房地产开发有限公司。公司经过三年多跳跃式的发展，目前已逐步成为以房地产公司为龙头，物业公司、新型建材公司（含商品混凝土生产）、化工科技公司、投资顾问公司和石料厂协同发展的多元化、集团化公司的联合体，资产总额达亿元，年利税万元，拥有4
2、00 余人的高素质团队，其中，管理人员全部为大中专毕业生。集团总裁先生，1990 年毕业于河北工学院，2001 年大学进修房地产MBA 并获证书，2002 年荣获大学MBA 证书。他是市连续两界“十佳青年企业家”，区政协委员，区人大代表。在2004 年人代会和政协会上，先生被授予“优秀党员”和“优秀政协委员”荣誉称号。这是政府对他的工作和成绩的又一次肯定。在集团管理中，他奉行坚持“以质量求生存，以诚信求发展”的企业宗旨，遵循“诚心诚意为大众”的企业理念，弘扬“令行禁止，雷厉风行，挑战自我，追求卓越，自强不息，永争第一”的企业精神，走“品牌战略”之路，科技兴企，创造了良好的经济效益和社会信誉，使
3、公司一举成为“工商联直属会员单位”。公司注重企业文化建设和团队建设，2003 年成立了党支部，先生担任第一界支部书记。公司在我国改革开放的大潮中，始终为市里分忧，为下岗职工解难，安排了几十名下岗职工在我们企业工作，为民营企业做出了榜样。先生还要求，公司管理层必须全部是大专以上文化水平，能够使企业在持续发展态势中，始终保持一股后劲。也使得公司先后荣获“优秀民营企业”、“纳税先进单位”、“旺销守信企业”、“争创质量无投诉先进单位”、“争创诚信无投诉先进单位”称号，被农行系统评定为2003 年度AA级信用客户。河北房地产开发集团有限公司是具有独立法人资格、和三级开发资质的企业，专注于高质量商品住宅及
4、商务置业的开发建设，以“倡导高尚生活，提升康居品质”为已任，遵循“以人为本，亲合自然”的开发理念，成功开发了一期、二期及园、家园近10 万平方米的商品住宅。其中，园、嘉园正在建设之中，已经于今年6 月竣工。最近，公司正在运做两个项目，其中一个是有着上千亩土地、总建筑面积130 万平方米的、本市区大谈旧村改造项目。这个项目属于城中村改造项目，享受政府多项优惠政策。项目紧邻石家庄公园和生态环境绿化带，属于高档社区开发地段。我们力争在5 年时间内，将这一地区建设成为石家庄市最具亮点的康居示范小区。建材公司有混凝土搅拌站两个，三条生产线，年产100 万方优质混凝土，已经是石家庄市最大的混凝土生产企业，
5、并于2002 年通过ISO9001 质量认证，产品占据了石家庄市混凝土市场40%的份额。人们在各个街道上看到最多的，就是携带“河北房地产”字样的混凝土搅拌输送车。2004 年元月兼并控股的石家庄市厂，有固定资产万元，员工235 人，年利税万元。在挂牌河北化工科技有限公司仅一个月，就扭亏为盈，创造了民营兼并国营一个成功的范例。目前，公司正以崭新的面貌向着董事长提出的“组建世界上最优秀的团队，创建世界上最伟大的企业”这个宏伟目标乘风破浪，奋勇前进。1.2 研究工作的依据和范围1.2.1 研究工作的依据A、县委、县政府关于加快县城建设的战略发展精神。B、项目土地挂牌出让地形图C、有关基础数据资料。1
6、.2.2 研究工作范围本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及经济分析等进行研究。1.3 研究工作概况项目单位依据县政府关于加快县城市化建设的战略意图,通过对县房地产还没有开发建设的需求，为了改善县城居住环境，弥补现有住宅档次低的现状，决定开发建设住宅小区项目,以期为县城居民提供能被工薪阶层接受的环境优美，集商业、健身娱乐、休闲广场、物业管理规范的绿色环境、小康达标的高品质的质优价廉的住房。1.4 建设方案1.4.1 建设指导思想结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档住宅小区。1.4.2
7、建设规模小区一期规划总占地2.67 万平方米，总建筑面积3.7 万平方米，建有多层住宅、高品质幼儿园、活动中心、商业网点、羽毛球场等健身设施及公建配套设施。1.4.3 建设条件供电: 本项目计算用电总负荷 KVA，供电电源引自县城电力干线。供水：给水水源为市政管网，项目最高日最大时用水量 m3/h。供暖: 项目采暖为地热集中供热，采暖热负荷为 MW。1.5 土地利用本项目建设为商品房项目，符合国家及省市的产业政策，土地在本县总体规划范围内，属城市商住两用建设用地。1.6 研究结论本项目建设符合国家产业政策和县政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、低收入家庭的住房需求，经
8、计算项目一期总投资万元，财务内部收益率 %(税后)，投资利润率 %，投资利润率 %，借款偿还期2 年。由此表明，项目具有一定盈利能力、清偿能力。虽然微利，具有一定风险，但社会效益显著，项目总体可行。第二章 项目背景与建设的必要性2.1 项目背景2.1.1 产业政策改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需
9、的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。县委、县政府十分注重本县房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为我县房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。2.1.2 项目建设的必要性县属于内陆县级城市，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他县城相比，本县属于中心县城，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我县因为城镇级别原因，市区范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整
10、个城市建设的关键时刻，县委县政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们县发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需要。这次大规模建设完成之后，城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。宏观必要性从一个城市的宏观上讲，首先表现在：土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改
11、造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。2.2 项目发展概况河北房地产开发集团有限公司，积极响应县委县政府关于城市化建设的思路，经过与县国土局多次接触，广泛调查和积极运做，得到了县委县政府和人民大众一致的支持，我公司编制了项目建议书（代可行性研究报告），是根据国家及县有关规定，编制的本报告。第三章 市场预测与建设规模3.1 市场预测3.1.1 基本形势分析近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一
12、步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。个人已成为商品房的消费主体，据统计，2002 年1-8 月份，全省商品房销售面积为192.4 万平方米，同比增长11%，其中销售给个人的商品房面积为18.7 万平方米，占商品房销售总面积的93.9%，同比提高了9.3 个百分点。个人购房金额达亿元。商业营业用房投资和销售大幅度增加，是房地产市场的又一个“亮”点。截止8 月底，商业用房投资完成12.7亿元，竣工面积达15.3 万平方米，销售建筑面积32.3 万平方米，同比增长3.77 倍；商业用房的销售额为8.3 亿元，同比增长3.5 倍。3.1.2 市场供求石家庄市现今房地产市场的一个重要问题就是产品结
13、构不合理，住宅建设单一，品质低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子的数量不足、品质不够、地段不好。在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力的业主在一次置业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴叹。其次，符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足。其次，尽管石家庄整体GDP 指数很高，经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价十很难接受的。所以，开发高品质、低价位的小户型住房是房地产开发商的明智选择。另外，还可吸引一次、二次置业的业主，进行三次、四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。3.1.3 区位优势分析
14、本项目住宅小区在区，周围医疗、学校、商场、健身娱乐休闲等配套设施齐全，属于成熟社区。但项目紧邻工业区，周边环境较差，附近没有为工人们建造的大型生活区。改造完成后，依托紧邻民心河的优势、良好的交通状况，将会出现一个设备完善、环境优美、适合上班族居住的花园，这必将会吸引广大工薪阶层前来居住。3.1.4 出售对象分析省会石家庄目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品位、适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。3.2 建设规模项目规划总用地面积356 亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、幼儿园、活动中心、商业.等。总建筑面积55.5
15、万平方米。其中住宅面积50 万平方米，公建面积5.5 万平方米。第四章 建设场址与建设条件4.1 建设场址4.1.1 场址选择本项目拟建场址位于我市东北地段，用地南面为路，西侧为小区，北侧为路，东面是小区，建设场地呈长方形，规划总用地面积为356 亩。该场址区域位置较好。4.1.2 自然条件石家庄市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8 月份。1、气温全年平均气温 13.4极端最低气温 -19.8极端最高气温 42.92、湿度冬季空气调节室外计算相对湿度 53%夏季通风室外相对湿度 75%3、降水量
