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2、，按照国家关于可行性研究和项目管理的各项规定对建设项目进行了客观、科学、合法及公正的技术经济分析，经估价人员实地勘察及调研，并结合深圳市房地产市场的发展现状、未来走势，作了详尽的分析测算，对项目投资决策提供结论性意见： 深圳房地产市场目前处于成熟发展阶段并逐步回归于理性，若本项目在两年内成功开发上市，时机正适合，应能取得社会、经济效益的双丰收； 项目满足城市规划，开发产品在市场具备突出竞争优势，市场可行； 根据测算，本项目开发经济效益好，具有较高的投资回报； 该项目的建设条件已基本具备，建设时机已成熟； 本项目预期的开发风险均在可控或可规避的范围内，因此其开发建设基本可行； 该项目的建设符合该
3、地区的市场需求，具有广阔的市场前景； 该项目的规划设计符合该地区市场需求；综上所述：本项目在技术上可行，财务效益、社会效益均较好，我们认为项目可行，开发项目主要经济指标见附表。由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为委托提供有价值的建议。特别需要提出的是： 本报告的基础是已取得的市政府批准的开发经营手续，未来工程规划与目前委托方的设想方案及我们根据市场状况做出的判断差别不大； 根据有关批准文件，在投资估算中已经计算建筑物应有的基础成本、前期费等费用；顺颂商祺 深圳市英联房地产估价顾问有限公司2007年12月目 录一、项目总论41、项目背景42、可行性研
4、究思考73、项目风险及防范建议84、可行性研究结论9二、宏观市场研究101、全国投资环境102、国家房地产政策13、深圳宏观背景12三、片区市场研究101、片区概述162、片区土地市场193、片区房地产市场SWOT分析194、片区住宅市场分析205、片区商业市场分析236、片区房地产市场结论24四、SWOT分析及评价21、项目SWOT分析252、项目评价263、项目评估及建议26五、项目规划设计定位及评估建议231、项目规划设计定位252、项目评估及建议264六、项目开发建设进度安排291、有关工程计划说明292、施工横道图29七、项目开发建设进度安排291、项目总投资估算投资使用计划3162
5、、资金筹措3173、投资使用计划31八 经营收入预测311、物业销售收入312、项目销售回款计划323、资金来源与运用分析324、销售利润33九、社会效益分析331、带动周边区域发展332、产生一定的经济效益333、增加政府税收33十、财务与敏感性分析331、赢利能力分析332、项目不确定性分析34十一、研究结论与建议341、项目经济效益342、项目风险及防范建议353、可行性研究结论36十二、附表36附表1：项目工程计划横道图附表2：项目成本表附表3：项目投资计划估算表附表4：项目销售收入表附表5：资金来源与运用表附表6：损益及利润分配表（分期表）附表7：损益及利润分配表（总表）附表8：现金
6、流量表附表9：项目敏感性分析一 、项目总论1 、项目背景1.1 、项目位置本案1.2 项目四至 项目东侧集装箱堆放厂 项目南侧为荒地 项目西侧的锦龙大道 项目北侧的坪山高级中学1.3、项目建设规划指标本项目位于深圳市东部工业组团坪山片区，中山大道北侧、锦龙大道东侧，根据委托方提供的土地使用权出让合同书深地合字（2007）准字第5142号、建设用地规划许可证深规许LG-2007-0272号等有关资料，项目经济技术指标如下表：表1-1：项目经济技术指标表项目名称规划指标总用地面积72640.84平方米建筑容积率3.0建筑高度或层数-总建筑面积218086计容积率建筑面积218086平方米其中：住宅
7、170970平方米商业42736平方米幼儿园、警务室、垃圾房、居委会及物业管理用房4380平方米建筑、用地规划要求1、商业比例20；2、用地内自然排水沟采取有效的排水措施后方可填平。3、建筑物造型及色调须表现河滨园林城市特色。4、按地震强度开度进行防震设计。5、应设置平战结合的人防地下室、明确平时的用途。6、凡需配置烟囱、水泵房、加压水池、配电房等设施，应设置在建筑物内或结合建筑物设置。7、建筑屋顶应进行绿化或环境设计。8、空调、防护（防盗）网，室外管道设置应与建筑主体设计统一考虑。市政设施要求1、 车行路口数量与位置：场地交通口在用地两面的12米规划小区路留出。2、 给水接口、雨水接口、污水
8、接口：经用地北侧规划路接锦龙大道市政给水排水系统。3、 电力：其他要求：高、低线路全部采用电缆；4、 通信：市话从12米规划路方向引入;其他要求：建筑内按照综合布线要求预埋通信管道;5、 燃气：接用地周边市政燃气管道其他要求1、 本项目规划设计方案须经市规划局审批后方可进行下一步设计。2、 本顶目建筑设计方案需报3个不同风格、布局的方案送审3、 本项目消防、人防、防震、环保、水利、轨道、文物保护，供电、供水、排水、交通、燃气、环卫等专业设计应符合各行业规范，设计方案报审时应附有关各主管部门的书面意见。备注1、 本设计条件未作具体规定的，应按国家、省、市现行的政策、规范及标准执行。2、 本项目的
9、市政配套建设工程，应与建筑工程同步设计，同步报建。1.4、项目用地现状地块形状呈长方型，地势平坦。 1.5、项目概况本项目位于深圳市东部工业组团坪山片区，中山大道北侧、锦龙大道东侧，地块西侧均为集体房，北侧是乐新家具广场和坪山高级中学。本项目总用地面积为72640.84平方米，计容积率建筑面积为218086平方米，其中：商业建筑面积42736平方米，住宅建筑面积170970平方米。总建筑面积为218086平方米，预计整个项目开发周期5年。根据企业提供的情况，项目已取得的开发手续有：土地使用权出让合同书、建设用地规划许可证与用地红线图等，可以确认本项目来源合法，并且已取得有关法律手续，具备开发的
10、法律条件。1.6、研究工作依据 土地使用权出让合同书深地合字（2007）准字第5142号； 建设用地规划许可证深规许LG-2007-0272号 建设用地规划设计条件; 2007年深圳市采用的工程造价定额; 深圳市有关建筑经济政策。 建设项目经济评价方法与参数 用地红线图 提供的其它相关资料2 、可行性研究思考2.1、项目开发的必要性本项目位于坪山锦龙大道与中山大道交界处，其开发建设是非常有必要的： 项目的开发对于带动片区（东部工业新城）的经济发展有一定的积极意义； 项目的开发将带动周边区域繁荣发展； 对投资型房地产的户型有补充作用； 增加政府税收，提供就业机会，本项目将充分体现社会效益与经济效
11、益双赢。2.2、自然可行 规划可行本次研究项目的建设用地规划许可证内规定建设经济指标符合政府公布的控制性规划指标，在规划上可行。 开发可行本宗地所处片区为深圳坪山街道，各项生活配套设施齐全，水、电、气保障配套充足，能满足建成后的商业和居住要求。2.3、法律基本可行根据委托方提供的土地使用权出让合同书深地合字（2007）准字第5142号、建设用地规划许可证深规许LG-2007-0272号，认定法律基本可行。2.4、市场可行另外考虑到，目前深圳坪山街片区发展态势良好，周边有坪山高级中学，有一定的区域竞争优势，要让本项目经营获得成功，我们建议商业部分，待市场情况更为成熟后再考虑销售等方式变现。因此本
12、项目住宅的销售可以预期将取得良好的市场可实现性。2.5、经济效益可行2.5.1、项目建设进度1、根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：2、整个建设周期为18个季度，在开工后的第6季度住宅开始准备预售，项目开工后第20季度基本完成销售工作。2.5.2、投资估算和资金筹措 投资估算根据测算，项目的总投资为154，966万元（含地价）详见附表（2）项目成本表： 资金筹措1、整个项目投资的资金来源包括自筹资金、银行融资及销售回款。2、项目总投资为154，966万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资及销售收入，需要自筹资金支付地价款及
13、前期费用69,200万元，另外需要向银行融资50,574万元，销售收入35,192万元。详见附表（5）资金来源与运用表：2.5.3、项目投资构成及利润分配情况表1-5：项目投资构成及利润分配表（单位：万元）项目自有资金69,200银行融资50,574利润总额26.87%税后利润15.99%3 、项目风险及防范建议3.1、开发风险由于宏观政策的不稳定性。3.1.1、建设资金风险本项目开发需要充足的建设资金,尤其是前期。3.1.2、成本控制风险由于人为或非人为的因素，直接导致开发成本的增加，影响项目的盈利能力，从而增加贷款的偿还风险。3.1.3、销售风险由于房地产供应市场在短期内缺乏弹性，其未来需
14、求市场难以定量分析，这要求开发商在项目动工前做好市场需求预测，进行正确的市场定位。3.1.4、市场风险目前该区域房地产市场供应量相对较少，如何制定合理的市场定位营销策略，特别是住宅部分，在户型的设计上合理，是项目开发成功的保障。3.1.5、政府政策风险房地产开发与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业的宏观调控影响。3.2、防范建议1、加快建设进度，抢占市场先机；2、加强项目自身品质，优化规划设计方案，提高市场竞争力，扩大营造客户层面，提高销售速度；3、通过以下措施减少项目的财务风险：（1）资金供应的持续性本项目资金供应将随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。（2）加快资金回笼本项目应多渠道、多方式加快销售进度，如引入专业策划代理公司，加强项目的策划营销力度，保证销售速度，加快资金回笼。4 、可行性研究结论
