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1、区土地估价实务7（总分160,做题时间90分钟）一、单项选择题（每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。）1.计算主次干道影响距离一般采用公式（）。SSS_SINGLE_SELrA d = 2s/1P B d = s/21 C d = s/1D d = 2sl2.若情况修正系数协议为0.50，招标为0.73，拍卖为0.9, 1996年、1997年、 1998年的地价指数分别为1.12、1.15、1.20,某交易案例为1997年协议方式 的交易，成交价800元/平方米，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修 正后的交易案例价格为（）元/平方米。SSS_SINGLE_SELP A
2、 1029.18P B 1380.00Pic 1440.00D 1502.613.决定城市土地利用价值的重要因素是（）。SSS_SINGLE_SELA经济发展状况B交通状况及通达度Mc人口密度D区位4.凡涉及土地权属、面积、界址等变化的社会经济活动，都必须向国土资源管理 部门申请（），同时申报土地资产价格或土地交易价格。SSS_SINGLE_SELA地价审核B 土地使用权转移C 土地税费增减D 土地登记已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80,已知该因子指标的极限高 值和极限低值分别为130和20，则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值 为（ ）。SSS_SINGLE_SELH A 4
3、5.5HIb 53.3H C 54.5D 61.56.比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让 年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元/平方米。SSS_SINGLE_SELH A 300H B 377.6PIC 420.3D 423.77.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有（）。SSS_SINGLE_SELA区域人口密度B区域农业人口人均耕地C城镇商业活动强度D城镇非农产业产出效果8.城镇土地分等的对象是（）。SSS_SINGLE_SELHa城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B 土地利用总体规划确定的城
4、镇建设用地范围内的所有土地C城市市区、建制镇镇区土地D城镇建成区和近郊区范围的土地9.宗地为逆三角形土地，则其起迄点分别为（）。SSS_SINGLE_SELHa其顶点与底边中点垂直距离的1/2,底边中点深度B临街线，底边中点深度C其顶点与最深处距离的1/2，最深处深度D临街线，最深处深度10.某地块的取得费为6万元/亩，开发费为1.8亿元/平方千米，其中第一年投入 了 40%，第二年投入了 60%，已知土地投资的回报率为18%，土地增值收益率为 20%，一年期贷款利率为10%，则该地块投资利润为（）元/平方米。SSS_SINGLE_SELH A 48.60J B 51.53H|c 53.99D
5、 54.6011.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价 单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级 功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中 心，该评价单元的商服繁华度作用分值为（）。SSS_SINGLE_SELH A 33二 B 45H C 48D 7812.剩余法估价时，各种费用的计息期为（）。SSS_SINGLE_SELA整个开发期B 1/2开发期C销售期D因费用的不同而不同13.在剩余法的基本公式中“地价=开发后的不动产售价一开发成本一利润一利息 一税金”中，利息是指（）。SSS_SINGL
6、E_SELA不动产售价的利息B开发成本的利息C贷款利息D场地取得费及开发费的利息14.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是（）。SSS_SINGLE_SELA将因素两两之间都进行比较二B某一因素权重有可能是零C为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D可在因素集合中设置一虚拟目标15.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用（）估算土地价格。SSS_SINGLE_SELA收益还原法B市场比较法C剩余法D成本逼近法16.我国地价体系的核心是（ ）。SSS_SINGLE_SELA交易底价和标定地价B交易底价和成交价格C交易底价和交易评估价D基准地价和标定地价17.开发某一不
7、动产，根据当前房地产市场的租金水平，与其类似的不动产月租金 水平为300元/平方米，其中维修费、管理费等为租金的25%，该类不动产的还 原率为8%，总建筑面积35000m2,可出租率为80%，则所开发的不动产的总价可 确定为（）万元。SSS_SINGLE_SELH A 94500H|b 126000H C 7575D 700018.当地价指数的基期不固定时，若要利用其进行期日修正，应先将其指数调整到（）后，再进行修正。SSS_SINGLE_SELA环比指数B综合指数C定基指数D条件指数 19.房地出租中，（）的费用计算与建筑物重置价无关。SSS_SINGLE_SELA管理费B维修费C保险费D房
8、屋折旧费20.一般而言，以下还原利率最高的是（）。SSS_SINGLE_SELA承租土地使用权还原利率B 土地还原利率C建筑物还原利率D综合还原利率21.下列情况中，（）的土地价格不能用剩余法评估。SSS_SINGLE_SEL hJa待开发土地B待整理土地C建筑物已陈旧的房地产D 土地具有开发或潜在开发价值的土地22.预期收益原则可以在（）估价方法中得以应用。SSS_SINGLE_SELNa成本法和剩余法 Mb剩余法c模型估价法D剩余法和收益还原法23.某宗地估价用了 4种估价方法，其评估结果为1000元/平方米、1040元/平方 米、980元/平方米、1020元/平方米，经分析可确定各自权重
9、为0.4、0.3、 0.2. 0.1，则采用加权平均法确定其评估结果为（）元/平方米。SSS_SINGLE_SELH A 980H B 1010H C 1020H Id 1040运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与 待估宗地所处区域（）。SSS_SINGLE_SELA只要在同一个城市即可B需在同一供需圈内C要相邻D需在同一级行政区内25.某商住楼，出租房屋的年收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元， 1993年由于修路，使该处客流下降，年收益为450万元，在进行土地估价时， 该商住楼1993年的总收益为（）万元（假设其收益为客观收益）。SSS_SI
10、NGLE_SELH A 450H B 475H C 500D 55026.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是（）。SSS_SINGLE_SELhJa环境因素B宗地基础设施条件C城市规划限制D 土地使用年限27.对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用（）计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物价格。SSS_SINGLE_SELhJa成本逼近法B成本法C剩余法D收益法28.路角地如有陆桥或地下道出人口，则在该路角地单价的基础上以（）为限进行修正。SSS_SINGLE_SELA加成10%B加成20%D减成20% 29.承租土地使用权只能按合同租金的（）及租期估价。SSS_SING
11、LE_SELhJa现值B差值C终值D金额30.利用收益还原法求算地价时，下列中（）不是总收益产生的形式。SSS_SINGLE_SELrA 土地租金B房屋租金C房地出租的租金D企业经营收益二、多项选择题（每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意。）31.以下对土地的分析中正确的是（）。SSS_MULTI_SELHa 土地有比较完整的市场Q 土地价格高低不由生产成本决定C 土地价格形成时间长且相对比较困难D资本有机构成的提高导致地价呈上升势态32.只有交易案例资料满足（ ）条件时，才适用市场比较法。SSS_MULTI_SELp A数量足够B与待估土地有替代性C可靠性D合法性33.
12、根据城镇土地分等定级规程，初步划分土地分等的方法有（）。SSS_MULTI_SEL二A剖面图法B总分频率图法C数轴法D AHP 法34.定级单元界线一般采用（）。SSS_MULTI_SELHa行政界线B城镇中的铁路C交通道路（工业定级中）D 土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线35.反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平，供土地交换使用的是 （）。SSS_MULTI_SELp A基准地价IIb标定地价C交易底价D交易评估价36.以下表述错误的有（）。SSS_MULTI_SELPJa实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成B支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证
13、金Nc实质租金=支付租金+保证金X月（年）利率D支付租金=实质租金+保证金X月（年）利率37.在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有（）。SSS_MULTI_SELA城镇基准地价B基准地价修正系数表C收益额D市场交易资料38.关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度（）SSS_MULTI_SELA建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价 体系B建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土 地资产处置审批的管理制度C建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机 构的监督管理机制D实行了城镇土地分等定级和城市基准地价测
14、算39.以下说法正确的是（）。SSS_MULTI_SELNa 一般一条街道只设一个路线价B繁华街道可分设路线价C不繁华地区，同一路线价区段可延长至数个街道D路线价区段的划分通常是从两个路口之间处划分40.地价区段划分标准有（）。SSS_MULTI_SELMa商服繁华程度基本相同B城市地块区位条件相似C城市地块交通条件相似D地块附近的人流量、位置相似41.目前主要的地价管理政策有（）。SSS_MULTI_SELNa对土地使用权的转移有优先购买权B可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收 回C对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预D征收土地增值税，防止不正常交易42.以下适用剩余法进行评估的有（）。SSS_MULTI_SELPJa待拆迁改造的再开发房地产的估价B仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价C现有新旧房地产中地价的单独评估D学校、公园以及公益设施的评估43.成本逼近法不适用于（）。SSS_MULTI_SELA新开发
