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1、北京海关办公楼物业管理建议书招商局目 录第一章公司简介4一、实力雄厚的招商局物业管理4二、招商局物业管理系统结构6三、企业经营业绩7四、充足的人力资源储藏8五、企业文化8第二章北京海关办公楼物业管理效劳的整体设想及筹划9一、北京海关办公楼根本情况9二、物业管理效劳的整体设想及筹划10一工程定位10二管理思路10三管理体制11四管理机制11五合理的收费，高标准效劳11六管理优势11第三章管理效劳承诺指标及采取措施13一、管理效劳承诺指标13二、管理效劳工程、承诺指标及采取措施一览表14第四章物业管理的运行30一、拟采取的管理方式30一北京海关物业管理中心内部管理架构30二北京海关物业管理中心运作
2、机制31二、管理人员的配备33三、管理人员的培训与管理34四、物资装备情况42第五章管理费用预算45一、管理费用预算表45二、效劳报价和物业管理费预算说明49第六章日常物业管理52一、办公楼维护、保养要点52二、机电设备、设施的维修、保养、运行和管理53三、保洁效劳日常管理58四、平安保卫日常管理64五、财务会计日常管理67第七章物业管理工作方案68第八章房屋档案的建立与管理69第九章管理规章制度71一、综合效劳部71二、工程维修部71三、平安保卫部73四、保洁效劳中心75五、行政办公室75六、财务稽核部76第十章结束语77第一章 公司简介一、 实力雄厚的招商局物业管理中国招商局始创于1872
3、年，一向以“专注实业，开拓进取，重诺守信，效劳社会的精神开拓不同业务，为建设一个安定繁荣的社会而努力。曾开创了中国近代民族航运业和其他许多近代经济领域的先河，在中国近代经济史和社会开展史上具有重要地位。1978年，招商局又因独资开发中国第一个对外开放的工业区蛇口工业区，打响中国改革开放的第一炮，而为海内外瞩目。现在，招商局已开展成为总投资逾700亿港元的多元化现代超大型国有企业集团，被誉为香港“四大中资企业之一，业务涉及交通基建、运输、工业园区、工业贸易、工程地产、旅游酒店、金融保险等七大产业领域。招商局物业管理是上市公司，招商局蛇口控股深市 0024所属从事物业管理业务的专业公司，总部设于深
4、圳蛇口，在北京、上海、南京、西安、武汉、香港等城市设有地区性公司，管理面积近500万平方米，管理的物业包括写字楼、商场、公寓、住宅小区、别墅区、大型工业园区、酒店等几乎所有的物业管理类型，管理面积及经营业绩居于全国先进水平。并提供写字楼、商场、公寓、住宅小区、大型工业园区的物业管理参谋、咨询效劳，同时招商局物业管理还成立了保洁中心、物资配送中心和工程维修中心，形成了以物业管理为核心，相关上下游产业为辅助的产业链条，使公司迈进了产业化、规模化的经营之路。招商局物业管理成立以来，遵循“以人为本的指导思想、奉行“真诚效劳、优质高效的企业精神，经过几年的努力和锤炼，已建立了一支懂经营、会管理、业务精、
5、肯奉献、高素质的物业管理队伍。在管理上，公司采用了“中外结合的管理模式，曾与美国科尔公司、世邦魏理仕等国际品牌物业管理公司进行过良好的合作，并将美国和香港先进的管理方式与中国内地的实际情况融会贯穿，使公司的物业管理体系具有鲜明的个性，在市场上已逐步形成了具有招商局特色的物业管理品牌。目前北京招商局物业管理在北京管理着包括航华科贸中心、北京国际金融大厦、北京华商大厦、北京凯旋大厦等高档物业工程，管理面积达50余万平方米。国际知名的跨国公司如：摩托罗拉、惠普、三星、赫司特、亚洲银行以及国内知名企业和机构如：招商银行、泰康保险、中国电信、中国印钞造币总公司、中国粮食储藏局、北京市仲裁委员会等均已先后
6、入住我们管理的大厦。为了在管理上与国际接轨，我们积极导入ISO9002国际质量保证体系，并于1999年通过认证，使公司的管理步入了标准化、程序化的轨道。无论从管理面积还是管理的档次在北京同行业中均名列前茅，在业内赢得了良好的声誉，因此在中国物业管理协会成立大会上被推选为常务理事单位。二、 招商局物业管理系统结构物料配送中心工程维修中心保洁效劳中心人力资源部财务稽核部开展筹划部工程事务部品质培训部总经理招商局物业管理公司深圳分公司深圳招商物业管理招商局物业管理公司北京分公司北京招商局物业管理招商局物业管理公司上海分公司上海灏福物业管理招商局物业管理公司香港分公司招商局物业管理【香港】招商局物业管
7、理公司南京分公司南京招商局物业管理招商局物业管理公司西安分公司西安招商局物业管理招商局物业管理公司广州分公司广州招商局物业公司筹建中招商局物业管理公司武汉分公司武汉招银物业管理公司招商局物业管理三、 企业经营业绩招商局物业管理有管理工程一览表地 区工程名称工程性质管理面积北京招商局航华科贸中心顶级写字楼、公寓、商场320,000M2北京国际金融大厦5A级写字楼103,400M2北京华商大厦写字楼、酒店32,000M2北京凯旋大厦高档写字楼83,954M2上海招商局广场高档写字楼、商场69,775M2招商局大厦高档写字楼、商场72,004M2武宁小城高档住宅区130,000M2武汉武汉招银大厦5
8、A级写字楼52,024M2南京南京招商局国际金融中心高档写字楼、公寓、商场169,000M2西安西安招商局广场甲级写字楼、商场、公寓68,000M2深圳新时代广场高档办公楼87,000M2深圳鲸山别墅别墅77,722M2香港西港中心等写字楼、商场、公寓91,000M2四、 充足的人力资源储藏招商局物业管理成立以来，遵循“以人为本的指导思想、奉行“真诚效劳、优质高效的企业精神，经过几年的努力和锤炼，已建立了一支懂经营、会管理、业务精、肯奉献、高素质的物业管理队伍。以北京公司为例在所有539名员工中，管理人员有55人占职工总数的10%，其中具有本科以上学历的23人，占管理人员的46%，具有中级以上
9、职称的31人，占管理人员的56%，并且绝大局部管理人员参加了建设部或北京市房屋土地管理局举办的物业管理人员岗位培训班，取得了物业管理上岗证书。整个员工队伍中，大专以上学历的106人，占全体员工的20%，35岁以下员工299人，占全体员工的55%。招商局物业管理公司为了在剧烈的市场竞争中保持领先的地位，在人才的吸收与培养上采取了很多的鼓励政策，为各种专业人才提供了良好的工作平台，特别是公司实行了管理岗位助理制，让那些有潜力但经验上有欠缺的人员担任各级领导的助理，在实践中积累经验，提高能力，充分挖掘了员工的潜能，同时也为公司承接新的管理工程提供了人力资源保障，因此公司每承接一个工程都能及时地派出一
10、套完整的管理班子，而不用临时招聘人员，从而保证了招商局物业管理的统一性和标准性，也正因为此，才会有大批的专业人才不断参加到招商局物业管理的队伍当中，形成了良性的人才流动，从而为公司的开展提供了可靠的人力资源保证。五、 企业文化企业思想：“以人为本企业精神：“真诚效劳，优质高效企业意识：“用户至上，效劳第一经营理念：“唯有品牌和专业才能创造独特的价值和形象质量方针：“平安、整洁、文明、高效第二章 北京海关办公楼物业管理效劳的整体设想及筹划一、 北京海关办公楼根本情况楼盘概况（一） 楼盘名称：北京海关办公楼（二） 地理位置：位于北京朝阳区光华路，北京CBD中心区，北京高档涉外写字楼林立，世界著名公
11、司云集于此，商务气氛浓重，交通十分便利。（三） 工程评价：出色的设计，完备的设施，优良的施工使北京海关办公楼成为CBD 中心区显著的优秀建筑。同时作为政府的办公机构和对外的窗口，办公楼的建成对促进进出口贸易，标准管理，提高办公现代化程度，树立良好的政府形象，为保持社会经济的繁荣必将起到积极的作用。（四） 建筑指标：建筑面积30000m2建筑高度69.4m（五） 使用功能：本大楼主要是海关机关办公场所，对社会接待，同时设招待所、出租写字楼、地下停车场、多功能会议厅等。各楼层除具备以上主要用房外，还备有空调机房、强弱配电间、男女卫生间、消防楼梯、电梯间等办公用房。（六） 大厦设备系统构成电气系统：
12、1600KV/A变配电系统、电气动力系统、电气照明系统、防雷及接地系统给排水系统：给水系统、排水系统、雨水系统空调系统：空调冷却水系统、空调循环双温水系统、空调风系统、机械排风系统、机械送风系统、消防排风系统消防系统：消火栓系统、自动喷洒系统、气体灭火系统智能系统：楼宇自控系统、消防报警与设备联动系统、保安监视系统、紧急疏散播送系统垂直交通系统：客用电梯、消防电梯、通讯系统：有线通讯系统、综合布线系统闭路电视系统：卫星接收系统、光缆信号接收系统交通设备系统：车库只能管理系统（七） 人员构成：该工程的人员主要由三局部组成，一是北京海关办公人员，另一局部为前来办理各项业务的企事业人员，第三局部就是
13、出租局部的办公人员，招待所接待的人员。人员文化层次高，个人素质好，可以很好地配合楼宇的管理。二、 物业管理效劳的整体设想及筹划一工程定位北京海关办公楼是北京海关自用办公用楼，物业性质属于行政办公楼，业主的单一性是其最显著的特点。而北京招商局物业管理正是以写字楼的管理在行业中树立了品牌形象，因此，我们将把在写字楼管理上积累的丰富经验运用到北京海关办公楼管理当中。二管理思路以合理的收费价格，现代的管理手段，充足的人力资源保障，集结我公司丰富的物业管理经验和技术水平，为中国北京海关办公楼提供优质、高效、全面的效劳。三管理体制物业管理行业的竞争在于比管理水平、资金实力、规模及市场化运作根底上的持续竞争
14、，这就要求企业在管理体制上必须具备优势，为能更好地适应物业管理市场日益剧烈的竞争，我们特成立“北京海关物业管理中心，工程经理由本公司具有丰富物业管理经验并创造过良好业绩的资深人士担任。中坚层是从公司充足的人力资源中选拔具有较高专业知识和管理经验的人员组成；操作层通过严格的选拔和招聘，形成责任心强，操作熟练，具有丰富经验的操作群体。各层次人员在投入工程管理前均需经公司严格的岗前培训，考试合格前方能上岗工作。四管理机制假设竞标成功，我公司将以北京海关办公楼的特点建立“三部一室的管理架构，最大限度的减少管理环节，提高管理效率，形成简明快捷的管理体系。五合理的收费，高标准效劳通过我公司对北京海关办公楼工程的实地考查及认真分析，按照“合理、先进、周密、可行的原那么对工程物业管理价格进行了系统的测算，我们认为标书中提供的物业效劳收费标准，在一定阶段内根本上能满足北京海关办公楼日常管理的收支平衡，同时使我公司获得合理的收益。物业管理质量的保证是靠公司建立完善的物业管理质量体系及规章制度，作为标准公司的行为准绳，为业主提供信任的依据。针对办公楼的特点和管理目标特制定了公众制度、员工岗位职责和工作考核标准，对日常管理内容编制了相应的工作程序、作业指导书，确保每个工作环节及其过程都有章可循。六管理优势
