《二手房交易注意事项较全》由会员分享，可在线阅读，更多相关《二手房交易注意事项较全（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、置业-买房二手房交易注意事项二手房交易注意事项一、二手房交易需明确的事项1、核实产权是否清晰：卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人 身份证核实，确认无误即可。只样做到这一点，你才能防止无效买卖合同的出现 或者合同诈骗案情况的发生。否则，纠纷在所难免。2、核实房屋状况：你一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面： 房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、 面积、层高、装修、家具等。 房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、 业委会、物业管理等。 房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所 有权性质、房屋共有人情况
2、、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险，比如 房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地 使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权； 房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解除抵押的问题； 被查封或冻结转 让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖活动等等， 你要先做到充分了解房屋状况 之后再履行合同才会让你放心省心。3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、 过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的， 还需要办理相 关的解除抵押
3、或按揭贷款等手续。（1）看房、签约：看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容， 如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、 税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间身份， 往往作为合同第三方。由于房 管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同， 可以说这两份买卖合同都是有效的， 买卖双方 可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则， 否则通常以后签的协议为准。所以 注意让两个版本的合同内容保持一致，是你和卖方双方都务必注意的问题。（2）按合同约定付房款：支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按款付款两
4、种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取 得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在（或可立即解除）抵押等权利 限制等条件，按交易进度支付房款（签合同付定金/过户后付大部分房款/交房后 付余款）。后者则签合同付定金/签按揭合同付首期款/余下的房款由银行打到卖 方帐户上）。（3）交房：交房有利于防止卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项： 交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行， 如无约定交钥 匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废 弃家具等。 物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此
5、前最后缴费证明。 房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同 等。（4）过户：过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确： 到房管局办理买卖合同登记和过户的时限， 一般为卖方取得产权证或解除 抵押后的某一时间。 过户所涉税收和费用的承担。 买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。 户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主） 户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处
6、罚或简单的“违约方应承担守约方损失”， 缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒 绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税 费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款； 有的卖方发现房 价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。因此，双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点： 合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前” “之后”表述。 每项主要义务均应有违约责任一一对应。 违约责任承担方式应首选违约金， 数额应考虑违约造成的损失，但以不超 过总房款的20%宜，因为违约金被认
7、为过高时法院会依法调低，反而又处于不 确定状态。 应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方 承担买方装修损失的计算依据。另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、 律师费 也可约定由违约方承担。总之，在二手房交易中坚持以上原则，严格确认产权情况、交易程序和违约 责任，将大大降低买卖双方的交易风险，特别是买方的风险。二、物业交割注意事项在收房做物业交割的时候一定要注意以下问题：(1) 结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘 了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。(2) 告知电表状况。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、 改装、线路走向是否
8、正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。(3) 协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭房屋买卖合同 且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已 缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的， 燃气部门可能将拒绝办理。(4) 签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖 协议，以免影响来年供暖。(5) 结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是 ISDN电话线， 转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安
9、装电 话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可， 那么在交房前就要和卖家一 起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。(6) 协助有线电视过户。有线电视实行一户一制，由于有些二手房是空置 房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长， 有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有 线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证， 即可办理过户手续。(7) 结算维修基金。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭 住宅维
10、修基金结算交割单可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。(8) 附属设施。一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修 及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面 渗水等问题。(9) 迁移户口。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。 因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。二、注意事项（1）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时 对
11、买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖， 即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证 的房屋进行交易。（2）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共 有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般 是无效的。（3）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房 产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不 能及时入住的或使用的房产。因为我国包括
12、大部分国家均认可“买卖不破租赁”， 也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买 受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质， 看是划拨还是出让，划拨的土地一 般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金， 买受人对房 屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅 有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权 为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5到10年左右要面临
13、拆迁，或 者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售， 作为买受人在购买时应全面了解详细情况。（6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定， 买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（7）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房， 还有标准价的职工住房，二者土地性 质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有 部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能 会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物
14、管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤 气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所 有费用买受人有可能要全部承担。（9）中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付 的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。 买受人以为自己占 了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（10）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面， 但对于一些细节问 题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、 纠纷解决、签订日期等等问题
15、均应全面考虑四、二手房交易流程二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要 求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交 纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房 屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的 房屋买卖合同。（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符 合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共 有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按 交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手 续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如 房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权 变更登记后
