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1、主题：物权法三大司法解释理解与适用专题讲座时间：2009年8月27日地点：北京大学主讲人：中国人民大学民商事法律科学研究中心 杨立新杨立新：各位大家好，我今天要介绍的是有关物权法的三个司法解释的基本内容。我们大家都看到，在2007年的时候，中国物权法正式通过，并且后来就随之实施。物权法给我们带来了很多惊喜，它提出了国家所有权、集体所有权和私人所有权要平等保护这样一个思想，这样就使人民的物权能够得到更好的保护。 物权法，我们看起来确确实实它的思想是非常好的，但是物权法的规定相对来说比较简单，它的条文也不是很多，在这样一个大的法律面前，具体规则规定得有些不足，在具体实施过程当中，物权法的一些规则不
2、足的毛病就显现出来，这些问题需要最高人民法院做司法解释。 从物权法通过以后，最高人民法院就积极的进行做物权法司法解释这样的准备工作，原来的计划是要进行几部司法解释，按照（一个一个）每一种物权、不同的物权（进行）做不同的解释，最高法院在这些司法解释的工作当中，最先抓住了建筑物区分所有权的这样一个物权进行了司法解释，这些司法解释围绕着物权法第六章关于业主的建筑物区分所有权这样的规定，作出了差不多三部司法解释，这三部司法解释就是关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释，还有关于物业服务纠纷的司法解释，还有城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释。 那么最高人民法院在制定物权法的司法解释当中，它首先关注了，也最先抓住
3、了与人民群众密切相关的、也是人民群众最关注的这样一个物权法的问题，作出了详细的司法解释，这样体现了司法为民的这样一个思想。 在这三部物权法的司法解释当中，我们中国人民大学民商事法律科学研究中心，以它一贯的宗旨，和最高人民法院进行极其密切的配合，一起进行调查研究，一起进行开会研讨，在这三个司法解释制作的过程当中，我们也做出了我们自己应有的贡献。 这样在这三部司法解释当中，我作为这个研究中心的主任，我也是积极参加的，对这三步司法解释的具体内容，也比较了解，所以今天我就对这三部司法解释的基本内容做一个介绍。 首先我想要介绍第一个司法解释，这个司法解释就是关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若
4、干问题的解释，对这个问题，我想先做一个介绍。 在建筑物区分所有权的司法解释当中，最高人民法院在这个司法解释中，围绕着业主、围绕着建筑物区分所有权的具体权利以及具体内容进行了一系列的司法解释，在这样一个司法解释当中，他把物权法关于建筑物区分所有权当中还存在一些不容易操作的问题，都一一进行了司法解释，在这一点上，我想这个司法解释是很有操作性的，也解决了目前大家所急需的问题。 当然在这个司法解释当中，也存在一点问题，那就是对物权法没有解决好的问题，我们在司法解释当中也没有把它做好，这部分得的问题就在关于业主大会、业主委员会在法律上怎么定位，在诉讼当中怎么定位，这个问题还没有解决得很好，下面我在具体介
5、绍的时候，我还会进一步的去说明这样一个问题。 这个司法解释究竟说了一些什么样的问题？我想想主要讲了五个问题，这五个问题，第一个问题就是关于业主和事实业主的规定，这部分主要是讲在建筑物区分所有权这样一个物权当中，业主和事实业主，他作为一个权利人，怎么样去对待他，这部分在司法解释中做了一个比较明确的规定，特别是对事实业主这个规定，应该说是做得比较好的。 第二部分，就是关于对建筑物区分所有权当中的专有权它的客体，就是专有部分是怎么规定的，这部分在物权法当中，仅仅是做了一个说明，就是说业主对于专有部分享有专有权，那么专有部分怎么去界定？怎么去掌握？在司法实践当中怎么去判断？以及业主在行使自己权利的时候
6、，他究竟怎么去把握自己权利的界限？这个问题解决得不好，所以最高人民法院的司法解释对这个问题做了一个比较明确的规定，这是第二个问题。 第三个问题，业主在建筑物区分所有权当中，有一个权利就叫做共有权，这个共有权它的权利客体就是共有部分，对于共有部分，物权法做了一些规定，但是物权法在这些规定当中，还有一些地方不是特别的明确，这样最高人民法院的司法解释，在这样问题上，又做了一些特别的司法解释，把这部分也基本明确起来，这是第三个问题。 第四个问题，关于我们业主都非常关心的车库和车位的问题，在物权法规定的基础上，最高人民法院在这个司法解释当中，对车库和车位的具体问题，也做了一些规定，这一部分也规定得比较好
7、。 最后一部分是第五个部分，就是关于业主管理权的规定，管理权是建筑物区分所有权的第三个权利，这个权利当中，在物权法当中规定得应当算是比较具体，但是有一些问题还没有规定，还有一些问题规定得是不是操作性不强，不容易掌握的，最高人民法院在这个司法解释当中，都一一做出了一些回答，这样，在司法实践当中怎么去掌握就有了标准，所以在这部分规定得也是比较具体的。 下面我就围绕这五个问题，我想做详细的说明。 首先一点，我想讲一讲建筑物区分所有权是一个什么样的权利，建筑物区分所有权是我们物权法第一次规定的这样一个物权，以前在民法通则当中，在其他的民法当中都没有规定这个权利，但是这些个权利在现实生活当中又普遍存在，
8、我们大家可以看一看，自从在商品房开发，可以商品房买卖以后，再加上原来的公有住房进行改革，都变成了私有的房子以后，在一个楼房里头有几家共同生活，有很多家在一起共同生活，有共有部分，这实际上就形成了建筑物区分所有权，但是在我们的法律当中，始终没有作出明确规定，物权法第一次在法律当中规定了建筑物区分所有权，那就是说，我们在城镇里生活的居民，你都要住在自己的房子里，这些房子都是一栋一栋大的建筑，在这个建筑当中，他有自己专有的部分，又有共有的部分，还要大家一起来共同的，这样就形成这样一个权利，就叫做建筑物区分所有权。 我们物权法为了把建筑物区分所有权说得更通俗，前面又加了一个业主的，就叫做业主的建筑物区
9、分所有权，这一个物权和其他的物权都不一样，它有三个权利，第一个权利就是专有权，比方说我们在开发商手里去买楼，我们买了自己一套房子，这套房子是一百平方米，那么你买到了这一百平方米，这一百平方米就是你自己的，那么这一百平方米，你就自己享有一个权利，那么这个权利是什么权利呢？就叫专有权。 你在买了这一百平方米房子以后，你又买到了这个房子当中，这个小区里面其他的、大家共同享有的东西，比方说大门、楼梯、楼道、整个建筑的结构部分，还有绿地、围墙等等，这样一些部分，这些部分你享有的不是专有权，而是享有的一个共有权，那么享有这个共有权，就是大家共同享有这个所有权，这是第二个权利。 那么第三个权利就是管理权，物
10、权法也特别明确规定，业主对于整个小区共有的部分，要共同进行管理，这个管理通过什么来实现呢？通过业主大会、业主委员会，大家在业主大会、业主委员会行使自己的权利，这样来管理这个小区，管理区分所有的建筑物。 这样一个建筑物区分所有权这样一个概念，中国原来也没有，是引进欧洲这样一个经验，但是它是直接来源于日本的民法，比方说在欧洲，建筑物区分所有权这个概念它不叫建筑物区分所有权，叫做分层所有权或者是叫楼宇的所有权，在美国叫公寓大厦的所有权，在日本，它在规定这个权利的时候，就把它直接用中文写成了建筑物区分所有权，我们在清末编律法（音）的时候，我们就直接把它叫做了建筑物区分所有权，就完全引进了日本的这个概念
11、，那么，我们在制定物权法的时候，前面加上那个业主的，形成了我们现在的这样一个概念。 我们在掌握这个概念的时候，我们说建筑物区分所有权是一个完整的民事权利，一个物权，但是这个权利是有三个权利构成的，那就是专有权、共有权和管理权。 对于这样一个权利，我们现在的司法解释就完全围绕着这个权利来进行的，那就是说，第一个讲权利人，然后讲专有权，然后讲共有权，然后讲管理权，其中加进了一个部分，就是比较复杂的车库和车位的问题，那么整个的，我们这个建筑物区分所有权的司法解释就讲了这么多问题，那我现在就开始介绍一个一个的问题。 那么先介绍第一个问题，就是关于业主和事实业主的规定。我们在讲一个民事权利的时候，首先讲
12、它的权利的主体，这个权利的主体，就是谁来享有这个权利，建筑物区分所有权是一个物权，这个物权它也有一个权利主体，这个权利主体按照一般的说法，应该叫做权利人。但是我们物权法给它一个特别的概念，就叫做业主，这个业主，因为我们这个权利，这个物权就叫做业主的建筑物区分所有权，所以我们就把业主的建筑物区分所有权，就把业主做成了这个权利的权利主体、权利人。 所以我们一般讲权利的时候，我们讲权利人，但是在讲建筑物区分所有权的时候，这个权利人就是业主。所以，我们去买了房，把房产交给你以后，那么你就有了这样一个权利，享有了这个建筑物区分所有权，那么你就叫做业主，这就是业主的这样一个的概念，我们说业主的概念就是建筑
13、物区分所有权的权利人。 什么叫做业主？我们在物权法当中也没有做特别的规定，光说了一个业主这样一个概念，我们这个建筑物区分所有权的司法解释，就给它做了一个界定。它规定，依法登记取得，或者根据物权法第二章第三节规定，取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主，这就是业主。那么它实际要求有两个要件，第一就是说，取得了专有部分，所以你已经把房子买来了，这个房子已经交付给你了，这是第一个条件。 还有一个条件，你要去经过登记，按照物权法的规定，不动产的所有权是要登记才能够取得权利的，开发商把房子交给你，你也把它装修好了，你也住进去了，实际占有了你的这个专有部分、你这个房产，但是你还没有
14、在法律上取得这个权利。那么，这个法律上取得权利是什么时候呢？就是要经过物权登记。登记了以后，才能够真正的成为法律上的建筑物区分所有权人，才能成为法律上的业主。 这一点上我们大家都知道，这是符合法律规定的，你登记了，买了房住进来了，然后你也去登记了，你就是真正意义上的法律上的业主，你就可以行使权利。 但是有一个问题，我们现在买了房以后，通常交付了房子，你也住进去了，但是可能会有一个比较长的时间，你没有去进行登记，没有进行登记的这样的一个买房人，他可不可以作为业主？我们现在看到的就是这样，也可能是开发商的原因，也可能是自己的原因，你买了这个房以后，住进去以后，可能有一段时间，或长或短，这个时间里头
15、，并没有进行登记。这时候就有问题，你在法律上，还没有把你当成一个真正的权利人，没有当成真正的业主，事实上你又在行使这些权利，那么在这样一种状态下，就是实际占有了这个房子，已经交付了房款了，已经占有这个房子，已经使用了，但是没有经过物权登记，在这样一种情况下，算不算作业主？ 如果按照严格的物权法的规定，你买了房以后，你也没有进行无权登记，那么法律上其实是不承认你是一个物权的所有人，也不承认你是个业主，但是现实生活当中就是这样，很多很多人，就没有去登记，在这种情况下，如果不把他当成一个业主的话，不把他当成一个建筑物区分所有权权利人的话，那么可能他的权利就会受到损害。 比方说，我们要开业主大会、业主委员会，要决定小区里头的重大事项，那么他没有登记，他就不是法律上的业主，那么他能去参加会议吗？他能在业主大会当中享有选举权和被选举权吗？能有表决的那样一个权利吗？所以在这一点上，必须要解决的一个问题，如果这个问题不解决，可能我们很多很多的买房人，实际上已经买了房了，已经住进去了，就不能够去行使权利。 所以在这一点上，最高人民法院采取了一个灵活的态度。所以在司法解释当中就明文规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主，那么这个呢，就是可以认定他是业
