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1、 商业街的的发展与与规划、商业业街的发发展研究究一、建设设现代商商业街，增强城城市综合合竞争力力1、住宅宅开发的的相对饱饱和，促促使房地地产开发发商寻求求新的商商机近几年，住宅的的开发与与建设发发展较快快，整体体市场趋趋于饱和和，房地地产商如如何寻找找新商机机，追求求更大的的发展空空间，商业业用房的的开发正正当时。商业用房房的开发发经历了了四个阶阶段：（1）996年以以前，以以大百货货的开发发为中心心，进行行旧城改改造；（2）996年以以后，550000m2以上大大型超市市逐渐出出现；（3）220世纪纪末，221世纪纪初，商商业街的的建设开开始起步步，旧城城的改造造、新城城的建设设正兴起起；（
2、4）目目前的SSHOPPPINNG MMALLL建设热热。目前，全全国已经经建成及及将要完完成的购购物中心心有544个，约约6800万m2，平均均每个约约12.6万m2。新增增项目约约1200个，115000万m2，支撑撑这样的的大项目目，每m2的保本本销售额额为6000080000元/ m2，需要要完成销销售额11000012200亿亿元，占占全国社社会零售售总额的的3%5%。这样惊惊人的数数据、这这样快速速的发展展速度，将会为为其它业业态、中中外企业业带来强强烈冲击击。事实实上，美美国SHHOPPPINGG MAALL平平均约为为1万mm2，日本本不足22万m2，英国国均为11.488万m
3、2，我国国目前SSHOPPPINNG MMALLL的规模模及发展展速度，远超过过西方发发达国家家，有过过快的趋趋势。2、商业业街的建建设，要要把握好好新的概概念（1）现现代商业业街不同同于传统统商业街街商业街，是以商商业中心心为主导导，以社社区商业业为基础础，以各各种商业业街为特特色，形形成的多多层次、多结构构的城市市商业结结构。现代商业业街，是是多功能能的整合合，既有有购物中中心的功功能，也也有商业业街的特特点，是是多业态态、多功功能的整整合。商业业态态，即商商业企业业经营形形式，国国家规定定有8种种形式：包括百百货、超超市（550000m2以下）、大型型超市（50000m2以上）、仓储储商
4、场、产销店店、专门门店（即即销售著著名品牌牌）、专专业店（如国美美）、便便利店。商业形态态，是商商业企业业为了产产生群体体的利益益，而产产生的一一种积聚聚模式，有三种种形态，一种是是原始状状态（如如集市贸贸易），二是发发展形态态（含现现代商业业街、购购物广场场、商品品一条街街等），三是最最高形态态，包括括国际购购物中心心、厂家家直销中中心，它它是商业业用房开开发的主主要形态态。（2）现现代商业业街是城城市的辐辐射、内内聚的所所在，是是吸引客客流的重重要所在在。（3）现现代商业业街不是是商品经经营概念念，而是是商品和和服务的的综合营营销，这这里的服服务有两两层含义义，一是是商品本本身的服服务，二
5、二是服务务领域、服务项项目、服服务内容容。（4）现现代商业业街不是是业态的的概念，而是反反映城市市特色的的商业形形态，它它更强调调的是整整合的概概念。（5）现现代商业业街不是是商业企企业的概概念，而而是城市市的缩影影，是城城市的精精华，是是城市的的标志，城市的的窗口，集中反反映城市市物质文文明和精精神文明明的发展展程度。3、在商商业街的的建设上上存在的的误区及及倾向（1）现现代商业业街不是是产业化化，越大大越好，而是与与社会经经济发展展和消费费者需要要相适应应，要因因城、因因市、因因地开发发，不能能盲目扩扩大规模模。据研研究，一一条商业业街最为为合适的的规模为为1520万万m2，长度度8000
6、m左右。（2）商商业街不不是形象象工程，应以需需求为导导向，以以企业行行为为主主体。政政府有时时为了追追求政绩绩，而盲盲目上马马商业项项目，导导致商业业面积过过剩，空空置量增增大。（3）商商业街不不应该是是政府行行为，而而是商业业行为，要考虑虑投入、经济效效益、可可持续发发展，建建市容易易，兴市市难。（4）商商业街的的开发不不是单纯纯的商业业用房的的开发，而是塑塑造一个个商业环环境和生生活方式式，以地地气提商商气，以以商气聚聚人气，以人气气促地气气。（5）商商业街的的建设不不是单一一的房地地产行为为，而是是将开发发与经营营有机结结合。4、要开开发建设设好现代代商业街街，要处处理好新新的关系系（
7、1）处处理好城城与市的的关系，城市的的综合竞竞争力=生产力力+流通通力+文文化力，城市的的发展要要与经济济发展、提高人人民生活活以及与与城市的的整体发发展相适适应，市市与城在在，城因因市兴，以城建建市，以以市兴城城。（2）处处理好商商与业的的关系，有商才才有业，有业才才能聚商商，商以以业为目目的和基基础。（3）处处理好规规模与功功能集成成、业态态集成、经营要要素的关关系，要要对居住住区商业业设置实实施定量量控制，根据不不同居住住规模，确定商商业的配配套标准准。35万人人的居住住区商业业面积不不低于22.5万万m2（上海海标准）。业态设设置分为为必备性性业态和和指导性性业态两两种，必必备性业业态
8、主要要有超市市、便利利店、餐餐馆、理理发、洗洗染等服服务设施施，指导导性业态态有专卖卖店、休休闲娱乐乐等。（4）处处理好开开发与经经营的关关系，商商业街在在前期建建设时应应考虑好好经营的的业态及及分布，并按其其不同要要求进行行规划设设计。（5）处处理好规规划与环环境的关关系。整整体规划划，局部部设计，商业街街的建设设要以商商业与艺艺术的完完美结合合为宗旨旨，力求求打造业业态丰富富、环境境优美的的现代商商业街。（6）处处理好选选址与环环境的关关系。传传统商圈圈是以步步行距离离为半径径，但随随着交通通的发展展，商圈圈概念正正悄悄发发生变化化，现在在的商圈圈可能是是条形的的、扇形形的，要根根据商圈圈
9、的辐射射半径，适度控控制商业业街规模模。（7）处处理好商商品与服服务的关关系，硬硬件与软软件设施施的统一一，商品品和提供供服务相相统一，物质服服务与精精神服务务相统一一。（8）处处理好点点与面的的关系，即商业业街与城城市的网网点布局局关系。（9）处处理好主主体与配配套的关关系。（10）处理好好主题店店与专业业店的关关系。二、商业业街的规规范性与与科学性性1、商业业街的形形成（1）商商业街的的形成与与发展阶阶段 自发发而成的的集市，由各个个点组成成； 商铺铺林立的的街坊； 繁荣荣热闹的的区域商商业中心心； 大型型商业街街的形成成，标志志着商业业街进入入新时期期； 大型型商场及及超市的的出现； 城
10、市市的改造造带来部部分商业业的没落落，城市市空洞化化开始出出现，商商业衰败败也开始始出现； 市场场变革，老商业业街回潮潮（988年开始始），最最为典型型的是芝芝加哥，人们在在住宅郊郊区化、轿车家家庭化进进程中，仍然怀怀念城市市的繁荣荣。（2）商商业诞生生的2条条件 市场场条件，市场的的需要造造就了商商业的出出现； 市政政条件，是商业业存在的的硬件设设施。（3）商商业街开开发的44大原因因 政绩，政政府为追追求政绩绩，而大大量兴建建商业街街； 消费者，消费者者的需求求是商业业街产生生的基础础； 商家，商商业街为为商家带带来若干干好处，例如王王府井商商业街在在改造前前共477家，仅仅其中55家盈利
11、利，改造造后，增增至633家，且且全部盈盈利； 开发商，开发商商从商业业街的开开发建设设中获利利。（4）221世纪纪商业街街的发展展方向 原有老商商业街的的改造； 发展城市市边缘地地带的商商业街。2、商业业街的功功能（1）商商业街的的功能 交易易功能：商业街街是商品品交易的的场所。 环境境功能：两层含含义，一一是商业业内部的的环境，二是商商业街作作为城市市环境的的组成部部分。 享受受功能：商业街街已不仅仅仅是购购物的场场所，也也是休闲闲、娱乐乐的场所所。 展示示功能：商业街街是城市市的窗口口，同时时也是展展示各类类商品的的理想场场所。（2）商商业街的的主体购购成 商家家，包括括国际知知名企业业
12、集团、国内文文化品牌牌、厂家家直销企企业、作作坊、生生产中心心展示区区（如义义乌小商商品市场场）、销销售中心心的经销销商等等等。 顾客客，包括括主流顾顾客、支支流顾客客、辅助助客流（旅行者者、观光光者）、随机客客流等等等。 行业业的构成成：即各各业态的的比例。3、商业业街的特特色（1）区区域性，例如北北京王府府井大街街，为国国际精品品一条街街；西单单商业街街，则为为平民商商业街，前门商商业街，则为民民族商业业街；（2）历历时性，商业街街往往是是文化的的积淀，是民俗俗的延续续，是生生活方式式的反映映。（3）品品质性，商业街街内在所所蕴含的的丰富的的历史文文化，以以及其外外在的表表现形式式，都体体
13、现其优优质性。（主要要体现在在、商业业街的结结构与布布局上，强调其其严谨性性，尤其其要注意意商业街街首要的的功能应应体现其其商业性性，文化化广场应应放在商商业街最最不影响响交易的的一角。、商业业街的风风格与特特征上，在商业业街的建建设上应应重视整整体风格格的把握握，景观观与建筑筑的相与与融合。）（4）价价值性：以人为为本，以以情为根根，是体体现商业业街价值值之根本本所在。4、商业业街的产产品（1）打打破传统统模式，创造抽抽象产品品目前的商商业街出出现了33种形态态：城中中街（如如天津南南市食品品街）、店中街街（如东东安市场场“老北京京一条街街”）、广广场街（如福州州台江路路商业街街、新加加坡乌
14、节节路商业业街等）（2）保保存旧地地风貌，改善内内部以适适应环境境适应现现代营销销，做到到零库存存。 硬件件为软件件服务（3）取取消社区区符号，创造公公众体验验 心理理上突出出共识理理念 形式上描描述象征征生活事事务，景景观、雕雕塑的生生活场景景化。（4）幻幻化室内内场景，营造特特色风格格：主要要是在室室内装饰饰装修上上做到色色彩夸张张，形态态抽象。（5）组组织视觉觉走廊，珍惜自自然景观观：注意意城市景景观与自自然的结结合，并并可人工工再造自自然景观观。（6）提提供“第三空空间”软化城城市界面面：缓和和建筑与与城市的的界面，提供一一个情绪绪转化的的场所。（7）诗诗化高新新技术，改善购购物环境境
15、：要利利用高新新技改善善购物环环境。（8）塑塑造商业业街的形形象：以以体现地地方风貌貌为主。、商业业街功能能定位的的理念选选择一、市场场导向理理念1、商业业街规划划与建设设中的操操作误区区（1）引引资为上上：一个个或几个个大的投投资商的的抉择决决定了一一条商业业街的功功能；（2）租租售为先先：开发发商将便便于租售售、尽快快收回投投资列为为首要任任务，重重形式上上的包装装与炒作作，轻经经营上的的谋划与与设计；（3）转转租获利利：首批批购租物物业者投投资行为为比例过过大，在在其转租租获利后后，实际际经营者者规模小小且功能能多元分分散，商商业街的的功能特特色无法法得以确确立。2、市场场导向首首先是消消费导向向（1）商商业服务务业的功功能定位位首先取取决于消消费力的的支撑；（2）商商业服务务业的功功能定位位同时取取决于其其辐射能能力。3、市场场导向其其次是经经营导向向（1）商商业服务务业经营营者居于于市场中中心，最最了解市市场情况况；（2）只只有商业
